齐俊杰:终于有人找到了高房价的死穴 炒房的真要慌了

1评论 2017-05-31 08:20:32 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 这些股越跌越买!

房地产绑架经济,黄先生提出六分之一理论,一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。过度金融化扰乱了市场秩序,土地也没有严格执行囤地的处罚规定,甚至开发商囤地比政府还多了。

  本文作者为财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  近日,一篇万字文流出,是原重庆市长,现任全国人大财经委副主任委员的黄奇帆先生,在复旦大学的演讲。黄先生给了房地产精准把脉,并指出了十大受损和五大对策。可谓是字字精准。那么到底黄先生讲了什么,其实最精彩的重中之重就是下面几点。

  首先,人地矛盾!这是房地产的核心,直指我们之前的问题,为了保护耕地,控制土地指标,这个没问题,问题在于人为的错配土地。领导觉得要控制一线城市,发展二三线城市,甚至搞西部开发,所以看似土地投放不少,结果全投放到了三四线和西部。而真正人口增长的一二线,却因为领导的主观意愿而没有得到有效土地供给,最后人没控制住,土地还给少了。那怎么办呢?地方上没地怎么建设盖房,就得去拆迁,拆迁的标准是按照周边房价补偿的,周边房价1万,你拆迁就得给人家1万多,那么你的土地成本就上来了。即使算上容积率,你也得卖出2万才有的赚。而下次这个周边的某地方再拆迁,就按照这个新的小区的2万计算了。所以就造成了,面粉价格高,面包价格就更高,面包价格高反而逼着面粉涨价。地方上拆迁成本水涨船高,所以楼面价也就越来越高。这点其实我们之前在讲你为什么买不起房的时候,已经讲过了。

  其次,房地产绑架经济,黄先生提出六分之一理论,一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。而实际上我们5大城市房地产投资占GDP的60%,这不是六分之一,已经是三分之二了。相当于一个人用三分之二的钱去租房,是不是日子就快过不下去了。房地产占GDP的7%,但却占据了27%的资金量。去年更是奇葩,银行贷款的十之七八都去了房地产,这就是实实在在的绑架。而地方上也越来越依赖房地产,地方税10万亿,4万亿是房地产,还有4万土地出让金。离开房地产地方政府会断粮,所以就形成了天然的保护伞。

  第三,租赁市场不健全,没有机制保护,城市福利也不向租赁市场开放,房价收入比奇高,黄先生用高的离谱来形容,说明完全脱离了群众购买力。然后城市之间严重不平衡,一边是供不应求,一边是产能过剩,一边海水一边火焰,这让整体的楼市调控左右为难。两边打脸。

  第四,过度金融化扰乱了市场秩序,土地也没有严格执行囤地的处罚规定,甚至开发商囤地比政府还多了。

  综合这一切,基本还原了我们市场的问题所在,病根搞清楚了,其实看病就容易多了。而黄先生也是难得的一个,既有理论基础,又有成功经验的城市管理者,他说的话,提供的理论基础要比只看书不实践的大学教授,经济学家,甚至某些著名开发商们,可信的多。

  我们看看他针对房地产市场的五大对策,其实基本上我们都很熟悉。

  首先,土地爬行,什么意思,就是别听地方领导说,你的城市会有多少人,而是用眼睛看,城市已经有多少人,然后动态调整,拿土地匹配人口。比如之前,北京说我要控制在1500万人,但实际上很快就突破2000万人了,你国土部按照1500万人供地,肯定是不够用的。而土地爬行盯住,就是我动态调整,马上给出这500万人的土地出来,大约500平方公里。控制市场预期。至于有没有地,肯定是有的,北京上海也是有地的。在五环外还有很多土地可用,完全可以动态调整,土地随人口而流动,人口多的地方减少耕地,多供住宅,人口减少的地方,少供地,多加耕地。不要用领导的意愿去供地,而是要看人口变化来供地。

  其次,法律约束,例如工业用地不能太慷慨,要衡量产值,平均是1平方公里要搞200亿,而不能到处盖园区,结果根本没人去用。另外,要严格限制楼面价,不要超过当期房价的三分之一,一定要适可而止,你可以给开发商一些周边的不好位置的土地补偿,不要把核心位置的地价搞得太离谱。在金融上更要守住底线,任何开发商拿地必须自有资金,在重庆黄先生就给了死命令,必须控制借钱买地。目前这个政策也已经全国推广,这就是要把地价、开发商和M2做切割。至于老百姓(行情603883,诊股)一套房首付20-30%可以,二套就要50-60%,三套房以上全部全款,你不要限制。他愿意炒风险全是他的,跟别人无关就行。黄先生还特别提到了收入证明造假的危害极大,这个必须管住。估计银行部门已经开始清查,之前虚假收入证明的很可能会被清算。

  第三,税收,黄先生很明确,那些说房地产税对炒房没作用,要么是弱智,要么是闭着眼睛说瞎话。房地产税的作用,一是能改变炒房的预期,增加持有成本,二也能解绑地方和房地产之间的绑架关系。他还特意举例,在美国、中国台湾、马尼拉有个税收,不管哪一类土地,成本算掉以后,增值部分,增值50%,收40%的税,增值100%,收50%的税,增值200%以上收60%的税。

  第四,发展租赁市场,要大力发展公租房,共有产权房。老百姓可以住,但不能炒,卖的时候只能平价卖给政府。这种房子所有福利都有,也基本有产权,没人会轰你出去,只是不享受溢价。所以这就把这部分房子强制回到了居住属性。开发商现在1:9的融资结构,很难做产权持有出租,他们除了卖房根本就没有其他出路。除非回到1:3的融资结构,否则这种自持物业的事,真心不能指着开发商。根本不科学

  第五,推行重庆的地票制度,这才是这些年重庆房价低的绝招,土地足够用。耕地也不减少。农民还有收益,能进城。具体流程就是,鼓励农民复垦土地,然后有关部门验收,给你地票,到交易所卖给开发商,开发商买到这个指标,把钱给了农民,就可以去拿地了。复垦农地肯定比拆迁便宜多了。而且还能调动农民的积极性。还切实保护了耕地,农民产生了收益,这就为进一步的城市化做了保证。最后的结果就是,重庆千万人口,没怎么用国家指标,就住的很宽松了。房价一直不高。炒房团都绕着走。

  可以说,黄先生这个思路是相当清晰地,既指出要害,又给出解决方案,从现在我们正常来看,法律约束已经启动,开发商自有资金,以及银行清理开发贷和住房按揭也已经开始,租赁市场也在全速推进,但土地爬行盯住这个还没有明确,房地产税也还在研究之中,至于地票制度,我相信已经成熟了,希望早日全国推进。切实的改变楼市奇葩的现状。给中国经济赢得未来。

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