欧阳捷:鼓励现房销售释放了什么信号?

1评论 2017-05-31 07:25:43 来源:金融界网站 作者:欧阳捷 两大主题十只金股

现房销售的时机虽然尚未完全成熟,但是,随着小城镇的城镇化接近尾声、行业集中度越来越高,现房销售的风险也越来越小,小房企也会放弃现房销售模式的土地竞拍,加速退出地产江湖。

  本文作者为新城控股(行情601155,诊股)(行情16.91 -2.54%,诊股)集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

  广东省刚刚发布的《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》提出:“鼓励推行现房销售制度。”

  有媒体朋友问我:“您觉得这是否释放了什么信号?”、“未来预售制度是否会退出历史舞台?”

  其实,去年5月深圳推出现房销售时,我已写过一篇文章《全国现房销售,购房者遥不可及的梦想?!》,现在看来,这些观点还是适用的。

  广东鼓励现房销售,犹如又一块大石头扔进湖中,砸出一圈圈涟漪,不过这次业界朋友不再惊诧了。

  现房销售对购房者显然是利好的,现房销售、实景购房,可以防止客户误选可能的烂尾项目,显著降低客户投诉。不过不一定可以为客户省钱,或许相反,现房销售的价格可能更高,因为房企承担了更多的资金成本,而且产品要做得更好才行。

  对于政府来说,现房销售也是好的,不必再担心开发商拖欠工程款和农民工工资,不必再担心房企腾挪资金、老板卷款跑路、项目停工烂尾、业主群体投诉,当然也不用再监管预售资金,不用做政府不必做、不想做的事了。

  其实,现在推行现房销售释放的信号主要是防范系统性金融风险,因为现房销售是将所有风险转嫁到开发商身上,不论是产品质量风险、存货积压风险,还是资金流动风险、政策变化风险,开发商都必须完成项目开发所有环节并交付符合合同约定的成品,才能一手交货、一手收钱,没钱的开发商是承担不起这些风险的。

  现房销售不止是对房企资金实力提出了极大的挑战,而且也对其产品能力提出了更高的要求。

  现房销售会进一步加剧产品分化,高性价比的产品永远都更有竞争力,眼见为实之下,哪个客户会舍弃品质更好、性价比更高的产品呢?

  在限购限贷的形势下,大城市客户资源越来越稀缺,客户争夺大战一触即发,谁的产品成本更低却质量更好?谁的服务标准更严且品质更优?显然,大房企的产品和服务都是更受客户青睐和信任的。

  大房企还在加快攻城掠地、进入中小城市,偏安一隅的中小房企再也不能享受过去的安逸,路左的楼盘门庭若市、路右的楼盘门可罗雀,那些中小房企现金流断裂的风险正在加大。

  缺钱、缺人才、缺高性价比产品和服务的中小房企出局的速度将进一步加快,现房销售更加剧了客户的分流,进而加剧了房企的分化,市场份额更向着大房企加速集中,难怪大象也可以跑得比兔子快。

  当然,大房企也会有资金压力,好在现房销售还很难全国推广,广东也只是鼓励推行,这就留给全国化布局的大房企一个缓冲机会,现房销售的项目数量不会太多,资金可以调剂,因此对现房销售的抗性不会很大,更何况现房销售将更加强力挤压中小房企,大房企反而更受益于中小房企让出的市场空间,毕竟市场才是最重要的,有市场就有一切,有客户就有钱来。

  钱,从何而来呢?

  按照期房销售模式,开发商资金来源主要是四个部分:客户定金和预付款,客户按揭贷款,土地和在建工程抵押的开发贷款,还有企业融资,中小房企可能是高利贷,大房企更多是发债、定增、股权融资、中票业务等。

  一行三会集体清理金融乱象,央行MPA考核、表外业务回归表内,证监会、发改委先后收紧海内外发债,银监会收紧通道业务,保险业严厉打击万能险,银行按揭贷款额度收紧,房企融资已经变得越来越难。

欧阳捷:鼓励现房销售释放了什么信号?

  国家统计局4月份的数据显示,开发贷款比去年同期增长了17%,比上个月的10.7%有了明显的提升,也远高于去年底的6.4%,这或许说明随着金融秩序整顿,非标业务收缩,合规的银行开发信贷反而得以增加。

  如果现房销售,开发贷款能更多些吗?不能,因为开发贷是用土地和在建工程抵押贷款,其价值不会因为销售模式改变而增加。

  房企只能通过信用融资弥补现金流损失,信用融资只会局限于百强房企,这就意味着大者恒大、强者愈强,没有信用就没有房企的未来。

  按揭贷款当然还会有,但开发商账上收到这笔钱时已经是现房交付之后了,如果房企能够顺利销售,这笔钱是不会少的。看上去,对房企的影响只是时间问题,但实际上,更深层的影响是房企的发展速度,过去“借别人的钱、干自己的事”之逻辑(那些烧钱的独角兽创业公司大都也是相同逻辑),就将与房企无缘了。

欧阳捷:鼓励现房销售释放了什么信号?

  不过,购买现房的首付比例不会因此而改变,银行按揭贷款基本流程也不会大变,针对购房受限对象,限贷政策依然可以发挥作用。

  现房销售之后,定金可能还会有,但会很少了,比如只有5%甚至更低。预收款肯定是没指望了,按照去年房企到位资金14.4万亿元,其中定金和预收款4.2万亿元,占比29%,再加上按揭贷款2.4万亿元,这会让房企资金立马减少40%,也导致项目现金流“回正”起码要等到现房交付之后了,项目垫付资金巨大,少了这么大一笔钱,房企扩张速度也会明显放缓,或许这正契合政府为房地产市场降降温的想法。

  房企想什么办法能弥补这一块的资金损失呢?

  加快开发进度。过去我们可以做到3个月开工、6个月开盘、12个月现金流“回正”,也就意味着一年之后,具有高周转能力的房企就几乎不再沉淀自己的资金了,腾挪出来的资金就可以发展新的项目。如果是现房销售,越早达到现房交付标准,越可以早日回笼开发资金,这就很考验开发商的施工方案优化能力、计划节点管控能力、施工队伍管理能力、产品质量把控能力。同时也需要更强大的标准化产品,以期缩短规划设计工期。

  供应商垫资。过去开发商为了省成本,也为了控质量,自己辛辛苦苦做总包,用了很多小型施工队,不仅土方、基坑、主体、水电、幕墙、园林、市政等分别招标,甚至围墙、栏杆、扶手、门窗也都会分包,小供应商跟着发财可以,陪着垫资没门。因此,未来想借用总包垫资的,就必须是真总包,而且是有实力的大供应商,所需的只是开发商要增加一点融资成本,当然,甲方乙方的议价能力也会随之而发生微妙的变化。

  尽管这还不能完全弥补减少的资金,但是,大房企可以争取更多的客户和更多的销售,进而弥补资金短缺。

  虽然现房销售将是大势所趋,但我们真的都想清楚了吗?

  显然,即使房企能够加快施工进度,但现房销售依然会放慢住房供给速度,短期内会延迟新房上市时间,减少住房供应。

  不仅如此,定金少了,又没有预付款了,购房门槛低了,购房者肯定就更多了。

  需求放大、供应减少,本来就供不应求的大城市将出现短期供求失衡加剧的现象,大城市房价上涨压力和调控难度也将随之提高。

  对于房企来说,定金少了,如果出现市场价格波动,客户违约成本很低,违约概率就会大幅提高,将对房企把握大势、应对风险的能力提出更大的挑战。

  更重要的是,一旦现房销售一刀切式的全面推广,房企资金来源中的预付款、按揭贷款都将在交付之后才能到账,而房企资金渠道正在缩窄,一旦没有了预付款和按揭贷款,开发资金立刻捉襟见肘,很可能出现大面积违约。

  当然,即便是现房销售导致房企资金紧张,也不会让监管部门因此而放松对房企融资的监管。因为金融整顿不仅是为了防控系统性金融风险,也为了资金脱虚向实。

  如果房企资金大幅减少,短期内也会对房地产及其上下游形成猛烈冲击,显然不利于经济和社会的稳定。

  那么,如何能既不大幅减少房企现金流,又更快推广现房销售呢?

  最好的办法是:新地新办法、老地老办法,新出让土地采取现房销售制,已出让的土地继续沿用期房预售制,逐步过渡、自然衔接,最终全面实行。

  未来新推住宅用地出让协议中都可以附加一个条件:现房销售。这样既可以不断提高现房销售比例,也不至于明显降低供应水平,还可以防止小房企现金流马上断裂风险。

  现房销售的时机虽然尚未完全成熟,但是,随着小城镇的城镇化接近尾声、行业集中度越来越高,现房销售的风险也越来越小,小房企也会放弃现房销售模式的土地竞拍,加速退出地产江湖。

  现房销售的根本逻辑就是弃小取大,这也是政府加速推动行业整合、市场集中,恰如上海土拍评分摇号、银行依百强排名放贷,都是舍弃小企业、扶持大企业的一致行动。

  趁着现房销售还没有全面推开,房企赶快抓紧销售,大房企加速奔跑、小房企加紧出清吧。

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