孙骁骥:环北京房价下跌 楼市拐点已到来?

1评论 2017-05-27 08:37:08 来源:金融界网站 作者:孙骁骥 股市惊现“黑科技”

中国的楼市结构正在悄然发生调整,一二线的房价仍然在硬扛着,但在去库存的重点城市,业主们正在为库存买单。燕郊的房价下跌不会是个案,未来还将会有n个燕郊出现。是的,一切都是刚刚开始。

  本文作者为学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  燕郊的房价近期出现下跌,引发了人们的关注讨论,大家讨论的是,究竟这种房价下跌的现象是一个地方的个别案例,还是说在将来会逐渐蔓延,成为一种普遍现象。假如房价出现下跌的地方不止是燕郊,而是普遍出现在很多地区,那么可不可以说,中国的楼市拐点已经来到了?

  所谓的楼市拐点是个太大的概念,全国城市这么多,市场情况复杂,并非三言两语可有定论。不过,如果从燕郊以及其周边的楼市情况来看,确实能够窥见全国大城市周边楼市普遍面临的问题。

  一,不断限购的环京楼市

  据新闻报道,燕郊的房价在最近一个月内下跌了17%,一个月内成交均价下跌4100元。造成成交价下跌的主要原因在于,该地多套房产的持有者实际上并没有充足的资金供楼,加上大幅提高的二手房交易税费,造成二手房实际成交价不升反降。

  以一个典型的多套房持有者为例:之前,业主原本打算高价变卖持有的一套房产,用这笔钱来供另外两套楼的按揭。但事与愿违,他挂出的价格过高,导致拖了很久也迟迟没有交易,最后迫于另几套房的按揭压力,只能降价售房。

  很多人原本以为在北京实行限购以后,资金会纷纷进入燕郊这样的周边地区买房,于是不惜高杠杆在燕郊买了多处楼盘。但残酷的现实却是,只要当地政府将燕郊等地区的交易税费提高,房屋交易的量价马上齐跌。结果,这些投机者是自己把自己套进去了。

  我们要追问,在燕郊以外的其他类似城市,是不是也有类似现象呢?

  5月中旬,河北省统一了限购政策,在环京地带购买房屋,需要缴纳三年所得税或社保,非本地户籍人士进一步限制购房,并且对于二手房同时上调了交易税费。

  这一政策的结果就是,环北京小城市的楼市量价齐跌。下跌的幅度比一二线城市要明显得多。距离北京很近的廊坊,住宅交易量环比下跌40%,价格也下跌了3-8.5%不等。其余的环京地带,基本情况差不多,只是量价下跌幅度有所不同。

  这些三线以下地区对于楼市调控的敏感度比一线高太多,只要政策稍微一缩紧,量价马上应声下跌。或许有人还会反驳说,现在环京地带的某些地区新房销售依然火热,价格还在增高,似乎并没有市场萧条的迹象。

  但这其实就是房价达到临界值以前的疯狂。只做一锤买卖的开发商在为去掉库存做最后的努力,不断人为制造市场繁荣的景象,吸引人去买房。等你向开发商付了款,接了房,到时候看还有人管你死活不?

  二,保房价政策保得住三四线楼市吗

  有人又会问了,国家现在不是要保房价,那么在保房价的政策基调下,楼市即使有下跌,也仅仅是在做周期性调整,绝对不会出现所谓的楼市拐点。事实真是如此吗?

  中国楼市有两大主题:一是保房价,主要针对一二线城市而言。二是去库存,主要针对三四线而言。显然,保房价这件事根本就和三四线城市没有多少关系。

  为何保房价的主战场是在一二线?答案很简单,因为一二线城市是中国房价最高的地方,这些地方的地产,是人民币资产类别当中的优质资产。

  大量持有这类优质人民币资产的人是谁呢?持有者主要是中资和外资企业。这些企业大部分还是非房地产企业,但是其名下的优质房地产,在过去这些年成为了企业最保值的资产类别。

  当我们说到一国货币的时候,有一个基本盘是:当一国的经济向好,货币升值的时候,该国货币资产的价格也会大幅升值。这将会吸引更多的投资者持有该国货币资产。具体而言,过去十多二十年来最优质的人民币资产就是中国一二线城市的楼盘。不管你爱不爱听,这个事实是无法改变的。

  反过来说,当一国经济增速走低,货币出现贬值的时候,持有该国货币资产的人就要想办法卖掉这些资产,换成更保值的国际货币,甚至将这些资金转移出该国。

  中国的房价,从2008年时开始走向疯狂,该年中国GDP增速为9.7%,此后逐渐降低,到去年,GDP增速降为6.7%。与此同时,人民币的价值,在之前经历了大幅的升值之后,迎来了多年的贬值。

  2008年美元对人民为6.85,之后人民币持续升值到2013年,来到6.05。这是近年来人民币和人民币资产最值钱的时候,之后人民币持续下跌,越来越不值钱,到今天又跌回了6.85,回到2008年水平。接下来的走势,根据很多机构的预测,依然是缓慢下跌。

  这个趋势说明什么呢?对国内而言,经济放缓意味着企业利润减少,经营难度增大。但是企业持有的不动产价格则翻了好几倍。那么,卖掉持有的不动产,获得外币现金流便成为了中资和外资企业的共同选择,并且,如果不及时卖,那么未来如果人民币对外继续贬值,这些不动产将更不值钱。

  真正的限卖并非最先发生在普通投资者层面,而是发生在企业层面。在今年初,我们不断读到新闻上出现了外资企业甩卖持有的不动产的新闻,据说有一家知名跨国企业想在要卖出在中国持有的不动产时,还被勒令不准卖,由此闹出矛盾。

  至于中资企业,据今年不完全统计,出售旗下不动产的知名上市企业就有十余家,例如惠程电气、精工钢构(行情600496,诊股)、国电南京自动化等等一系列企业都在玩命卖楼,更有一口气卖五十套楼的极端案例。

  三,无人接盘的小城市楼市

  值得注意的是,这些企业甩卖的物业,80%以上分布于一线和二线城市,基本就没有三四线城市的物业。其物业集中于深圳、广州、上海、北京、成都、武汉等等城市,有不少企业卖了不动产以后,马上获得资金血液,起死回生。

  这说明一个基本事实:也就是说一二线的楼市之所以是“刚性泡沫”,原因在于其主力持有者是中资和外资企业,有不少还是上市的大公司。其资金实力雄厚,主导了许多大手笔交易,因此这个泡沫由于有充足的资本支持,没那么容易破灭。现在的“保房价”政策,其实本质上是要进一步限制企业卖楼,禁止他们把人民币资产换成外币流出中国。

  为啥要这么做呢?你看看中国外汇储备走势就知道。去年,中国外汇储备连跌8个月的事实历历在目,今年1月甚至跌破三万亿的关口。靠着这几个月以来的严格外汇管制以及央行的一系列汇率措施,加上2017年一季度外贸顺差的4500多亿美元,中国的外储才好不容易又回升到三万亿以上,人民币价格也暂时企稳。

  可见,一二线楼市之所以令国家紧张,令全民沸腾,其原因在于它集中了全国极大的资金量。这些天量资金如果不能稳住,而是到处乱窜,伺机跑路,那么对于国家经济会有极负面影响。

  相反,在小城市里,当务之急却是忽悠人来买房,去掉库存,之后开发商拍屁股走人,根本没人理你。请记住以下的事实:企业和机构不会来这些地方为你接盘,能为你接盘的肯定是比你还穷的人,试问比屌丝更屌丝的人能出得起高价吗?

  在三四线的楼市,尤其是环京地区以及东北、部分中西部地区等等,目前基本上是楼市散户自己和自己玩,这就使得类似于燕郊、廊坊这类地区的楼市会出现一个资金后继无力的问题。越往后买卖,你会发现接盘的人越穷,那么就会出现越卖越卖不动,越卖价格越低的情况。

  归根结底,真正的大资本不会进入这些地区,也就意味着这些小城市的楼市泡沫不是刚性的,而是软性易破的泡沫。笔者的意思不是说这些地方的二手房价会跌,但是很有可能未来会半死不活的涨价或者基本不涨价。你要知道,如果你按揭了一栋楼,结果未来它没有涨价或者涨价很少,以现在这么高的利率,那么你的这笔投资肯定是亏钱的。

  中国的楼市结构正在悄然发生调整,一二线的房价仍然在硬扛着,但在去库存的重点城市,业主们正在为库存买单。燕郊的房价下跌不会是个案,未来还将会有n个燕郊出现。是的,一切都是刚刚开始。

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