齐俊杰:房价跌3成 开发商都会死?

1评论 2017-05-24 08:51:23 来源:齐俊杰看财经 作者:齐俊杰 如何找准强势股第二波买点

不是有很多人说现在房子被调控了所以不涨,一放开调控之后,房价很可能会跟之前几次调控一样,出现暴涨?孙宏斌更是语出惊人,他说未来两三年指望房价暴涨是不可能的,房价会保持稳定,别盼着政策放开,如果政策放开了,房价可能不涨反跌。

  本文作者为财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  这年头不想关注房地产都不行,几乎每天都有楼市的调控政策和消息出台,昨天,建行深圳分行取消了首套房的利率优惠,按照基准利率执行,这就意味着每百万的贷款,月供将增加300

  而昨天也是融创中国港股01918)的股东大会,对于楼市问题,地产界的天才人物孙宏斌也给出了自己的判断,他说这轮调控的严峻程度已经超过了以往的任何时候,后期行业的现金流会比现在紧张很多很多。现在银行的开发贷没有,按揭额度也没有。他甚至也一直不太理解为什么大家要买这么贵的地。如果预期房价会暴涨,你去拿贵的地,赚到钱,这样的逻辑才对。可问题现在大家对于房地产的预期都是悲观的。

  另外,不是有很多人说现在房子被调控了所以不涨,一放开调控之后,房价很可能会跟之前几次调控一样,出现暴涨?孙宏斌更是语出惊人,他说未来两三年指望房价暴涨是不可能的,房价会保持稳定,别盼着政策放开,如果政策放开了,房价可能不涨反跌。至于跌多少,孙宏斌的表态更直接,房价跌不了30%,房价跌了30%,我们开发商就全死了。

  在开发商里,孙宏斌和他的融创是属于那种比较激进的,一直都有拿地狂人的称号。被业界称为搅局者,他是吃过地产调控大亏的人,当年他的顺驰地产,在超过万科之际,被资金链断裂击垮了,不得不低于成本价贱卖,孙宏斌也在房价起飞之前,差点被踢出局。甚至他对于乐视这个火坑,都敢拿出150亿扔进去。所以他不光对于房地产,对于任何事物的看法都是偏于乐观的,那么我们就要分析了,他说的这几点到底客观不客观呢?

  首先,结合深圳房贷继续收紧的消息,他对于楼市调控的严峻判断无疑是正确的,但他所说的严峻可能还是偏于乐观,未来不光是现金流偏紧的问题,可能很多开发商会因此资金断流,甚至被银行收贷,然后把资产大规模抵押,到处拆借资金。以维持生计。但最终仍然难逃被大公司兼并的命运。只不过区别在于,现在被兼并还能谈个好价钱,拖得越久,死的越彻底。最后很多开发商可能竹篮打水一场空,甚至背负高额负债被清场。当年风光无限娶明星,办堂会,几千万嫁女儿的煤老板,哪一个不是这样的结局?

  其次,孙宏斌透露重要信号,开发贷不批,按揭额度也没有,证明银行在快速跟房地产做切割,利益上划清界限,房地产去杠杆应该是最坚决的。一方面银行收到了窗口指导,另一方面,自身也正在缩表,实在没有闲钱去帮扶开发商。所以断粮的日子才刚刚开始,地主家也没有余粮了,各位中农富农,能不能熬过冬天,就全看你们的造化了。

  第三,拿地狂人孙宏斌都看不懂为何开发商还要拿这么贵的地,也许有的时候确实无法理解,但经济规律就是这样,击鼓传花,总得有人去接最后一棒。孙宏斌历来是对房地产非常乐观的,当他都悲观的时候,别人怎么可能还乐观的起来。所以更合理的解释是,地产开发商也被土地给绑架了。资产负债率已经非常高,如果不拿地没活干,现在就死。而有块地,有活干,至少还有资产可以用来融资,希望未来能卖身卖个好价钱。所以没利润甚至亏损,也要硬着头皮往上冲。如果很久没活干,你的公司就散了,关系也就淡了。不光地产公司,很多实业企业其实也是这样,明知道对方打白条很可能后来耍流氓,但还得硬着头皮垫资开工。否则你现在就被踢出局了。而如果冲上去,万一以后经济好转了,对方也能念你的好。

  第四,政策放开房价会跌,这点他说的没错,目前的政策是杀死市场的政策,限购加限售,就是不让交易,限制交易的背后更主要是控制卖盘。否则连续提升利率,很可能会让卖盘蜂拥而出造成市场暴跌。没有买卖也就没有了伤害。

  第五,房价跌3成,房地产商都会死?这个不好说,美国次贷危机之后,全国房价平均跌了3成,但日本大危机和香港当年的楼市崩盘,房价都跌了7成。我们的楼市还真没什么可比性,因为无论怎么比,我们的一线城市泡沫,都好像比日本和香港当年还要严重的多。而全国范围看,似乎又不是那么厉害。所以全国跌三成,重点城市跌的更狠是很有可能的。取决于后面调控的力度和时间。既然孙宏斌判断后面是房地产行业的大规模兼并,那么当然会出现大量的开发商死掉。所以这个30%的说法,也许并没什么理论依据?

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