对加杠杆投资房产,一定要量力而行

1评论 2017-05-24 07:33:00 来源:中国经济网-《经济日报 涨停板套利三天赚20%

  国家统计局最新发布的70个大中城市房价走势显示,在各地纷纷出台严格的限购、限售、限贷政策下,近期房价涨幅回落,市场降温明显。

  环境的变化让去年下半年加入炒房队伍的一些炒房客开始着急。他们原来的如意算盘是,尽量放大杠杆以博取高收益。买房首付不够,就借消费贷、通过互联网信用贷款等凑钱付首付,硬是把自有资金的比例由原来三成变成了一成甚至更低。虽然月还款能力或许不足,但只要自己手上留几十万元够还月供,等满两年后再卖出房产套利就行。

  从表面上看,采用这种方案,购房者不多的自有资金几乎撬动了近10倍的资金,实现了杠杆的最大化,按照过去两年的房价走势,两年后房价涨了再卖,自然是一笔赚钱的生意。但凡事总有例外,随着市场行情的变化,高杠杆投资炒房也会面临高亏损风险。

  首先是标的物价格下跌风险。由于当前房价处于高位,即使出现10%左右的价格调整,对那些10倍以上高杠杆投资者而言,意味着自有资金已被跌没了。同时,很多炒房客都是尽可能多地抵押房产向银行融资,如果担保物价格下跌,银行为了贷款安全可能会要求贷款方追加抵押物,否则就会考虑提前收回贷款。但对已把杠杆加到极致的炒房客来说,如何能够再提供新的抵押物呢?

  其次是流动性风险。高杠杆意味着高债务,高额的还本付息压力可能成为压死骆驼的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收入并不足以覆盖每月还本付息,因此一些自以为聪明的炒房客以为留着几十万元还月供,能够有两年“弹药”支撑就够了,实际上这种方案漏洞很多。该方案的前提是两年后投资的房产能顺利加价卖出,但随着调控加码,不少城市规定了限卖时间,短则两年,长则三年甚至更长。即使按两年时间计,如果考虑出售房产和过户的时间,一旦期间“弹尽粮绝”,炒房客不仅会留下信贷不良记录,抵押物也可能被银行拍卖。由银行拍卖的房子,其价格必然大打折扣,结果炒房客不仅把自己的本金都赔进去,还要倒背银行债务。

  再次是高财务成本风险。高债务意味着高财务费用,银行虽然肯为房贷提供长期贷款,但炒房客在还款时需要优先扣除利息。在炒房客前两年每月要支付的月供中,利息占比约在8成左右,按照当前长期贷款基准利率计算,在600万元25年期贷款月还款中,利息支出约2.8万元左右,按两年计,利息支出约70万元左右。如果购房款中还有消费贷、信用贷款等利率较高的资金,那么前两年的利息支出费用就达近百万元。值得关注的是,这仅仅是在当前总体贷款利率较低环境下的计算,一旦银行加息,利息支出无疑会继续增加。同时,房屋买卖还需要支付中介和税费等费用,这意味着高杠杆炒房需要满足房价在未来两年维持10%的年涨幅才能有所收益,否则就是赔本买卖。随着当前房价开始震荡调整,自然让高杠杆炒房客寝食难安。

  杠杆是把双刃剑,高杠杆能带来高收益,但同样也会导致高亏损。期货账户被强平,股市配资账户被强平的例子比比皆是,炒房也不会例外。投资者一旦本金亏空,甚至背上高额债务,再要翻身就难了。对于加杠杆投资房产,一定要量力而行。(本文来源:经济日报 作者:梁 睿)

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