孙骁骥:哪些城市的房产最具风险?

1评论 2017-05-17 08:08:03 来源:骥观天下 作者:孙骁骥 如何找准强势股第二波买点

这个时候,地产商不会帮你,银行不会理你,政策也不会保护你。你在这些地区的不动产投资是赔是赚,完全交由市场决定。在这个以楼市为名义,实则高度金融化的市场,业主的命运已经极为类似A股散户的命运。问你,怕没?

  本文作者为学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  地产开发商涌入三四线楼市拿地开发,使得今年三四线的房价大幅上涨,配合着一二线限购以及三四线去库存的政策大方针,资金被逼走投无路,纷纷进入三四线。从一二线被挤出的资金加上三四线地区本身的投资和刚需人群,构成了现在被越炒越热的三四线楼市主力军

  然而,现在很大程度上是被政策拉动起来的三四线楼市泡沫,实际上具有极高的风险,并不稳固。在投资这些地方房产的时候,千万要小心,一旦被价格套牢,解套会比较麻烦。

  三四线城市,数量非常之多。如果我们排除一二线和省会城市,并且不要再做无谓的细分,搞出什么所谓的五六七线城市。那么,广义上的三四线城市,至少有两百个以上。而中国的地级以上市总数量更是接近三百。如此众多的非省会小城市,具体的情况复杂,不可能同时涨跌。因此,未来的三四线城市房价,基本面是风险递增,具体而言肯定是有地方涨有地方跌,并且涨跌程度不一

  不过,现在被炒得越来越热的三四线楼市已经让投资者失去了理智,似乎没有人来得及考虑未来会怎么样的问题。在一二线城市低迷的房产销售以外,三四线城市成交火热带动了整个楼市的行情,今年1-4月份非重点城市商品房销售面积同比增长25.7%,远远超出一二线的销售额增速

  层层增高的楼价,不论谁看了都会有跃跃欲试的冲动。笔者一天内至少被五个身在非主流城市的朋友问到,现在他们家乡的房价已经从去年的每平米四五千上涨到近万元,很想买,但据说还买不到,因为开放商对他们说这一期的楼房已经卖完了,让他们再等等。这让有意入楼市的人感到如坐针毡,仿佛真的动作慢了就买不到房,要买房必须靠抢

  当开发商对你说“房子卖完了”的时候,这明显是在捂盘。基本上来说,当你额外支付一笔费用,主动提价购买的时候,开发商手中总会又多出了几套房子留给你。这都是满满的套路。尤其是当小城市的所有开发商都串通一气,营造出市场上供不应求的局面时,信息不对等的购房者必然就会更加急迫想要掏钱购房。孰知,这恰恰中了埋伏。

  投资者去到三四线城市买房时,你一定要相信一件事。你以为你是最着急的人,其实开发商比你着急一千倍一万倍,巴不得把所有的库存房在一夜之间卖出天价。开发商为何这么着急呢?这是由于他们在土地开发阶段背负了巨额债务,而今年由于政策原因,融资比以往都困难,开发商借钱的成本很高,资金压力极大。实际上,在房奴面前貌似牛气的开发商,其实都差钱

  根据21世纪经济报的报道:

  去年,房地产市场火热的主要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源。而近期发债难度持续加大,对房企来说将明显提高资金价格。房企在未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以要加快销售回笼资金。

  房企现在拼命的卖,是为了还自己的账,因此,只要能卖出高价,无论什么手段都一起用上。捂盘、抬价、制造“假需求”,熟悉的配方和套路就这样来到了广大的三四线城市。在这个过程中,银行也在添油加醋,为三四线地产加杠杆,这将持续带来三四线城市售楼市场表面上的繁荣。

  搞清楚了这个基本事实,接下来你就得考虑一个问题。那就是,你在这些非主流城市买的一手房,目前的价格是被非市场的人为因素提高的。以后,你再卖出手中持有的房子时,提价的因素已经不复存在,价格是由市场说了算,也就是完全看供需关系。

孙骁骥:哪些城市的房产最具风险?

  于是引出关键的问题:未来二手房价的增幅是否会超过开发商现在提高那一部分价格(暂时不考虑银行贷款利率)?换句话说,如果该地区的二手房价不比一手房价高,那么买房投资就意味着亏钱。投资者必需谨记的事实是:政府保楼市,主要是保证去除库存,至于小城市的二手房值多少钱,没人会在乎

  进入三四线楼市以前,银行和开发商都热情忽悠你买房。当你一旦砸钱买下去之后,根本就不会再有人鸟你,日后你手里的房子价格是涨还是跌,他们根本不会管。那么问题就来了:这些非主流的三四线城市,二手房价比一手房价高还是低呢?

  中国的地产统计资料有个特点,越是大城市就越准确详细,越是小地方,其房价数据就越模糊,越不可信。笔者查阅了一些三四线城市的房价,发现一手房价格高于二手房是普遍现象。也就是说如果现在你左手买右手卖,那么就一定亏钱

  来举几个活生生的例子:

  比如惠州市。这个地方地处繁华的珠三角地带,算不上二线,属于比较典型的三四线类型的城市。惠州的二手房价格就要略低于一手房。在某主流中介网站上,该城市中心地区新楼盘有价格在1万到16000不等,然而,二手房则普遍在9000到1万出头的水平。二手房价格略低于新房

  可见,即使在城市发展较为平均的珠三角,普通三线以下城市,在买了一手房以后,业主也必须面临在买房后等待二手房价缓慢上涨的问题。

  惠州其实算是三四线楼市当中情况比较好的,只要实地调查就不难发现,在其他很多城市,二手房的价格不是略低,而是远远低于一手房的价格。这与一线城市二手房高于一手房价格的情况截然不同,如果用中国和美国的楼市打比方,可以说,现在的中国一线楼市已经接近于美国楼市。

孙骁骥:哪些城市的房产最具风险?

  自从 1950 年代开始,美国楼市的房屋新开工和存量趋于稳定,二手房市场逐步取代新房市场交易成为主导力量。这还是因为其土地开发殆尽,城市化完成度高,因此大部分交易都是二手房交易。这类似于中国的一线楼市,而三四线城市则有大量未开发土地,因此交易以新房为主,二手房次之。据统计,二手房交易占到美国房产市场的65%,而只占到中国房产交易的39%。这个比例,大致也能说明中国一线与三四线楼市的区别。

  新房和二手房价之间的差距,是我们衡量复杂的三四线楼市的一种标准。以此标准来看,不仅很多三四线城市存在风险,就连一些省会和大城市也存在类似的情况。

  比如石家庄市,其主城区的新房和二手房价格差不大,个别区域新房甚至比二手房价略高;再例如大连市,大连5月新房均价12253元,而二手房价格只有1万出头。二手房价明显低于新房价。再以沈阳为例,这座城市在过去的一年差不多只卖掉100万平米的房子,剩余待售面积只是从2016年3月的2084万平米下降到1983万平米。一年的时间仅去化4.85%……

  以现在的行情,如果在这种城市买房子,除非是自住买房,否则就是在替地产商做慈善。

  石家庄、大连和沈阳都并不是默默无名的小城市,甚至算是区域的核心城市。但是现在却都具有了和小城市楼市类似的症状。归根结底,凡是在开发商过去一年拿地甚多但是人口并未大量流入并且经济水平未有显著提升的地方,无论是几线城市,恐怕都难逃地产泡沫的危机。

  地产的泡沫化问题在未来的某天终究会暴露,但它的呈现并不太可能是一夜之间大爆发,而更可能是逐渐的从泡沫最大的地区开始显露,然后一层层向周围蔓延,逐层传递。

  根据某门户网站的报道,目前三四线楼市火爆背后其实普遍存在着新房火爆但二手房卖不掉的情况。当然,随着人们进入三四线城市购房,存量房逐渐销售殆尽,到时所有的三四线都面临这一个问题,那就是二手房价格很可能会坑爹。

  这个时候,地产商不会帮你,银行不会理你,政策也不会保护你。你在这些地区的不动产投资是赔是赚,完全交由市场决定在这个以楼市为名义,实则高度金融化的市场,业主的命运已经极为类似A股散户的命运。问你,怕没?

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