汪杰:短期内房产税的推出可能性偏低

1评论 2017-05-16 18:48:40 来源:金融界网站 作者:汪杰 “真雄安”即将诞生(名单)

现阶段推出房产税,短期内除了推高地租成本和人力成本外,很难对于房地产领域有较大的实质影响,因而实施房产税并不能解决房地产领域房价过高的问题,因为房地产目前是由于国内城镇化趋势过快,导致大量进程务工人员和工薪阶层都面临买房的问题,房地产当前的需求基本上没有弹性,因而房产税的推出很难达到预期效果。

  本文作者为北京博瑞达鑫投资有限公司总经理 汪杰

  二三季度谈房地产宏观调控政策

  随着第一季度宏观经济的企稳,以及金融市场的去杠杆、加强监管的政策,房地产领域也迎来了一大波的密集调控政策,而在“一带一路”政策逐步推进,中美“百日会议”同步进行的时机,立足当前房地产现状,我们可以推测一下今年二三季度房地产宏观调控的目标和相关政策。

  当前房地产面临的高房价现状和困境

  以北上广深等一线城市房价为例,相比较于2016年年初,房价上涨幅度基本上超过50%,个别楼盘甚至超过100%,而南京、武汉、合肥等二线城市也是在去年房价大幅攀升,房价上升幅度也不亚于北上广!而与此同时的普通居民和工薪阶层薪资并未大幅上升,相反,由于宏观经济产能过剩,部分行业甚至有所下降,实际购买力反倒在下降。

  这也意味着2016年以来的这一波房价上涨,并不是由需求端推动,而主要是供给端的不足以及央行的宽松货币政策推动了房价上涨。

  从央行的货币政策来看,央行2016年全年的M2从1月份的141.63万亿增加到2017年4月份的159.63万亿,短短16个月货币供应量增加了近18万亿左右水平,而M1则是从2016年年初41.27万亿增加到2017年4月份的49.02万亿左右,差不多7.75万亿左右;相比较于M1的增速M2的增速近乎2.5倍。

  央行一方面投放天量货币,必然面临通货膨胀的压力,外加股市的低迷,必然地选择了房地产作为通货膨胀的蓄水池,房地产也必然成为货币政策特别是银行信贷的主要投放目标,从而导致房价上升幅度惊人,当然2016年银行债市普遍出现的“资产荒”的“虚火”,也是另外一个央行货币政策宽松的证明。

  当前房地产存在的最大的问题,就是杠杆比例过高,无论是供给方还是需求方,都是以杠杆的方式加入到房地产市场,需求方大多数通过贷款方式买房,无论是首套房的房贷还是二套房的房贷,以及炒房客通过民间贷款的方式,都是加了杠杆,只是相比较于供给方的杠杆比率,需求方的风险相对较小,杠杆相对合理。供给方的开发商则往往是100%甚至200%以上的杠杆,拿地然后向银行举债开发房地产,在市场受到打压的情况下资金链断裂风险偏高,而某种意义上变相绑架了银行。

  而造成当前宏观经济供给侧改革困难的根本原因也在于此,房地产经济绑架银行,成为当前各地方经济的主要根基。

  而房地产绑架银行导致的最严重的问题就是流动性匮乏,尤其是供给侧和需求方都是杠杆的方式完成交易的情况下,最终都是牺牲了流动性和居民储蓄,中国居民的购房杠杆历来不高,过往总杠杆水平不到30%,但16年数据显示居民的新增购房杠杆近60%(预估2016年消耗5万亿储蓄,7万亿信贷)。导致央行的宏观调控政策特别是公开市场操作往往无法达到预期的政策目的,资金空转信贷空转的现象一直客观存在,而更为严重的是由于地方经济对于房地产领域的依赖,央行公开市场操作即便是释放流动性来托市,也无法避免市场结构性的流动性缺乏的顽疾!

  这也意味着一方面通过房地产领域的投资拉动地方经济发展的模式走到了尽头,政府投资拉动经济增长的方式走到尽头,在当下人力成本和地租成本由于高房价导致的逐渐升高的情况下,宏观经济面临着结构性的调整和转型,而房地产经济也到了不得不调整不转型的地步!

  当前房地产调整和转型的基础

  值得庆幸的是,当前宏观经济的条件相比较于2016年年初有较大改善,一是国际上美国经济走出了衰退期,进入了复苏周期,而欧盟也基本上退出宽松趋势逐渐明朗,另一方面决策层的一带一路政策的及时推出,对于国内产能过剩和人民币国际化带来的人民币币贬值压力大大缓解,特别是2017年第一季度的宏观经济数据亮眼,对于决策层调控房地产解绑银行的信心加强。

  另一方面,一带一路相关领域项目推广发展迅速,人民币的国际化和金融领域改革深化趋势加快,央行在第一季度不失时机地减缓了公开市场操作的放水规模,同时力推银行去杠杆和强监管,而在今年第二三季度的操作势必会加深和越来越频繁。

  房地产调整的可能性政策和趋势

  1、限购令继续和加强

  可以预测的是,限购令的主要目标是需求方市场,针对的是部分刚需和投机方,限购令的最大的好处是通过抑制需求方冻结房地产市场,减少了房地产加杠杆的趋势,改善了银行流动性,然而问题是,相比较于需求方的流动性和风险,供给方的流动性和需求性更值得关注,供给方特别是房企在市场被冻结,而银行减少信贷投放的情况下,高杠杆的模式很有可能造成大范围的资金链断裂和银行坏账!

  相比较于低风险的首付高达30%的需求方,不透明的高资产负债率的开发商往往更需要监管和降低杠杆!

  2、短期内房产税的推出可能性偏低

  现阶段推出房产税,短期内除了推高地租成本和人力成本外,很难对于房地产领域有较大的实质影响,因而实施房产税并不能解决房地产领域房价过高的问题,因为房地产目前是由于国内城镇化趋势过快,导致大量进程务工人员和工薪阶层都面临买房的问题,房地产当前的需求基本上没有弹性,因而房产税的推出很难达到预期效果。

  然而房产税作为一种中长期长效机制,房产税的推出对于平抑市场投机氛围和促进房产合理化、去杠杆化将是必然的选择。

  3、重点力推二三线城市去库存和去杠杆

  通过各地的经济数据可以看到,在一线城市基本上基建领域的投资比例相对偏低,而一线城市的GDP增长主要是服务业特别是金融业和互联网等新兴领域推动,因而一线城市发展趋势基本上以新工业或者工业4.0等需求高素质劳动力为主,而在二三线城市,则主要是承接一线城市外移的密集型产业和工业为主,而这些城市的人口将必然面临大幅增加的过程,而相关房地产领域的需求方则应当是以这些企业的劳动力为主。

  相比较于一线城市的旺盛的购买力和消费能力,二三线城市的去库存则面临消费和需求能力不足的问题,这些城市的去库存和去杠杆的形势相对而言比较严峻,是一个较为长期的过程,金融领域风险也是偏高,需要一个健康理性的处理过程。

  4、利用一带一路和中美G2百日计划,进行房地产和金融领域解绑

  作为宏观经济改革而言,房地产领域逐渐去杠杆,解绑银行的趋势越来越明显,而决策层解决的方式主要就是一方面通过国际化走出去的方式,将国内过剩产能输出,另一方面则是通过金融领域改革推动人民币国际化的方式,深度释放金融领域活力的方式进行。因而作为房地产领域而言,去杠杆和国际化将是两个最主要的发展方向。

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