孙骁骥:三四线的房产 是时候卖了

1评论 2017-05-16 10:20:33 来源:骥观天下 作者:孙骁骥 两大主题十只金股

三四线的短期房价上涨,基本上是一二线限购限卖政策所带来的一种资金溢出效应。只要未来限购限卖稍有松绑,三相四线房产将会被大量抛出,倒时的价格自然会有大幅波动。换言之,目前的很多资金进入三四线楼市,其实是被逼无奈。但凡一二线楼市还有投资机会,也不至于走投无路到来三四线买房。

  本文作者为学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  在一线、二线城市楼市几乎彻底被冰冻的今天,有意投资的房产的人,是否应该进入暂时还没有被限购影响的三四线城市的楼市?笔者认为,投资者对于三四线房产的确应该有所考虑,但并不是像某些媒体宣传的那样,目前是去到三四线买房的时机,正好相反,现在是抛出三四线房产的时机

  之所以有此建议,原因在于大部分三四线楼市在未来都面临着资金支撑的问题。尽管在三四线的市场空间比较大,但是风险也是与之相伴随的。投资者如果处理不当,很可能被套进去,许多年无法翻身。

  为何笔者看空三四线房产呢?很简单,三四线的短期房价上涨,基本上是一二线限购限卖政策所带来的一种资金溢出效应。只要未来限购限卖稍有松绑,三相四线房产将会被大量抛出,倒时的价格自然会有大幅波动。换言之,目前的很多资金进入三四线楼市,其实是被逼无奈。但凡一二线楼市还有投资机会,也不至于走投无路到来三四线买房

  我们先看看一线城市目前的实际情况:

  根据媒体报道,今年4月,除一、二线热点城市调控再升级,至月末,共计有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。在此大背景下,多个一、二线城市二手房市场成交量及成交价格环比普遍下行。

  具体来看,北京二手住宅销售减少35%,上海二手房环比下跌20.56%,广州环比大幅下降60.14%。只有深圳的交易量略有提升,环比增加27%。但是,目前深圳市已经将房贷利率上调,个别银行首套房贷达到利率的1.1倍。

  一线楼市受到不遗余力的打压,限贷、限购、限卖的各种方法之下,交易量当然会下跌。但是,在绝对的数量上,一线城市绝对不是没有发生交易。相反,从四月的统计数据来看,越是大城市,存量房屋交易量越大。

  根据中国房地产协会发布的数据,今年2至4月新增上市出售存量住宅数量,排名全国前三的城市分别是上海、广州、北京,达到了375884套、262656套、258583套。在此排名之后,是包括了天津、深圳、南京、杭州在内的主要城市。可以很明显的看出来,限制二手房交易,其结果是存量房的交易数量迅速提升

  限制二手房交易的目的是为了去房产库存,目前看来,这个目的很好的达到了。根据统计局的数字,4月末全国商品房待售面积67469万平方米,比上月减少1341万平方米,全国的商品房库存量连续几个月下降,特别是三四线城市去库存速度很快。与此同时,一线城市的存量房销售量明显高于其他城市,这也说明,无论如何限购围堵,投资者为了保值、为了盈利,依然是想尽办法要杀进一线楼市

  至此,明眼人基本看出目前玩的地产套路了:二手房交易在变冷,但是去库存的交易却在变热。这一冷一热的现状构成了中国楼市新的“冰火两重天”。之前,有不少投资者被某些媒体误导,认为中国的楼市是一线城市和三四线城市之间的“冰火两重天”,其实不然。

  真正的情况是,存量房市场和二手房市场一冷一热,二手房交易被急冻,目的是为了让资金进去存量房市场,实现去库存的目的。换句话说,就是为房产库存寻找接盘侠。

孙骁骥:三四线的房产 是时候卖了

  在这个节骨眼上,杀进三四线楼市的人,基本上就等于进入了存量房市场成为国家去库存的工具。要知道,和一线城市不一样的是,三四线城市房价是用新销售的房为定价基础的,而在房产开发饱和的一线城市,房产定价是以二手房为基础的。

  二手房的价格,才是真正经历过时间和市场考验,最后体现出的房产真实价格。三四线城市的二手房价格,很多还低于一手房价,也就是说你买了过后马上卖房,一定是亏钱的,这样的楼市,你贸然进去不就是帮他站岗吗?

  不过,现在的三四线城市似乎进入了一个的房产销售“景气时期”,成交量和价格在逐渐走高。这让人想起了两年前的股市那一波“政策牛市”。依靠去库存和堵死一二线的办法让资金流向三四线,就如同依靠国家队强行拉动的牛市,虽然一时间会涨得很高,但终究缺乏底部支撑,迟早要跌。由股观房,都是玩的同一个套路

  再来看看开发商和银行在三四线城市房产的布局如何。根据《南方周末》之前的报道,房企在今年的拿地几乎陷入疯狂:

  开发商规模越大,消耗越多,就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源,为了维持规模不断增长,房企们不得不四处争夺土地。恒大碧桂园港股02007)、华夏幸福(行情600340,买入)、绿城、绿地等千亿房企纷纷进入三四线城市疯狂拿地。

  据国家统计局网站的数据,2017年头两个月,三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显,拿地全额占比同比提升5.7个百分点。前4月,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。房地产开发企业房屋施工面积654054万平方米,同比增长3.1%。

  对于地产商而言,三四线是个很大的概念。在几个直辖市,以及一系列的省会城市之外,全国有超过两百七十个以上的城市都属于所谓广义上的三四线以及以下城市。这些地方的情况其实差别很大

  在众多的城市当中,地产开发商怎样拿地都是有精心挑选过的,即使是所谓的三四线城市,也是遵循了一二线城市开发的规律。未来增值预期强、比较优质的地块会被资本雄厚的地产商拿到,与此相对,一些增值有限、存在各种问题的地块因为较便宜,会被资本量小的小开发商获得。这两类不同城市的房地产,未来的走向也会呈现严重的两极分化。

  这些新开发的土地和楼盘,实际上是在三四线地区不断增加房屋库存。这其实是与目前国家“去库存”的房市宏观政策相抵触的。一方面要去库存,另一方面房企却同时在三四线城市拼命增加库存。这就有点像是海面上一艘船破了个窟窿,海水浸入船舱。去库存等于是用水桶往外舀水。然而房企现在所做的事情等于是不断在船底打洞,让船沉得更快。这显然是一个疯狂的游戏

  面对不断增多的新楼盘,必需要找足够多的购房者来去库存,这又不得不依靠房贷的扩张。中国人民银行12日发布的数据显示,4月全国人民币贷款增加1.1万亿元,同比多增5422亿元。其中,房贷增加了4441亿元,占据新增贷款的大部分

  很显然,在一二线限贷、限购、限卖的同时,三四线城市并没有严格执行这些政策,相反,地产商在拼命的卖卖卖,银行在推行远比一二线城市宽松的房贷标准,吸引购房者购买。这明显就是做的一个房产局。

  此刻入局,不是说你一定亏钱,但是风险已经相当的高。毕竟,一二线的地产泡沫还算是“刚性泡沫”,但三四线城市的泡沫,显然不是刚性的。因此,趁现在还能转手,就尽量把这些地方的房产卖掉吧。在泡沫破灭以前,能跑得掉的,都是成功者。

  (本文转载自微信公众号“骥观天下”。作者授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网站名家专栏,邮箱地址:zhuanlan@jrj.com.cn,咨询电话:010-83363000-3477。期待您的加入!

关键词阅读:三四线的房产 是时候卖了

责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
更多>> 以下为您的最近访问股