孙骁骥:房奴必看!高房价背后的三大推手

1评论 2017-05-15 08:51:43 来源:金融界网站 作者:孙骁骥 这一指标帮你把握七月趋势

如果你大量持有一二线以外城市的房产,那么现在你很有可能成为去杠杆的牺牲品。

  本文作者为学者、财经作家,金融界网站专栏作者 孙骁骥

  近日,国土资源部规划司司长在媒体采访时指出,中国的房价和土地供应量没关系。土地供应增多,房价也不会下降。这是因为市场对于房价的炒作太严重,导致房价的上升,价格完全脱离了供求关系,变成一种非理性的投机式上涨。这一段说辞,倒是和近段时期房地产金融去杠杆,银行收缩房贷供给的政策保持了一贯的逻辑。

  在这位国土资源部人士谈房价上涨原因的同时,一线城市正在掐断房地产的供血咽喉。继京沪之后,广州近日也收紧房贷政策,房贷利率全面提升至基准利率。预计,继北上广深以后,限购、限贷、限价、限售的城市还将持续扩容。对于二、三、四线城市来讲,前段时间火热过一阵的房价现在似乎也看到了头。

  “房价是炒起来”的论调,配合着各地限购限贷的政策,两者相得益彰。但是,笔者却认为,目前的限贷、限购、限售的政策是在釜底抽薪,让最近一两年买房的人成为房地产接盘侠。“釜底抽薪”的对象,恰恰是购房的无辜百姓。

  实际上,房价并不是被目前接盘的人炒起来的,但现在却要这一拨人承担护盘压力,这个事实非常不公平。

  再希望说明的一点是,让老百姓(行情603883,买入)苦不堪言的房价,真的纯粹是“被炒起来”的这么简单吗?如果你认为房价是在投入市场后被炒起来的,那么这只能说明你对房地产还了解甚少。

  推高中国房价的因素,最主要有三个。其中有两个涉及房屋开发成本,一个涉及银行房贷。基本上来说,它们和具有投资购房需求的普通老百姓毫无关系。主管土地房产的部门对媒体说什么“房价是炒上去的”,这是非常不负责任的说法。

  我们首先来看房屋开发的成本。一般购房者不甚了解的是,中国内地的整个土地开发流程复杂,需要办理的证件以及缴纳税费非常多,这实际上增加了寻租空间,也增高了开发成本。

  在开发商进行土地开发以前,需要经过项目立项、资质审核、项目规划设计等等的考核,然后进行项目招标才可取得施工许可证。以上各个环节都要办证书,盖一堆公章。在取得施工许可证之后,还需要按规定加纳农民工保障金、社保费、城市建设费,以及人防工程建设费、契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等等众多税费。

  众所周知,我们支付的高房价中有一大部分其实是政府征收的税费以及土地出让金。据统计,土地出让金加上税费占房价的比例高达商品房价格的84%。从现在往前推的十年期间,中国的房地产特有税收增长11倍,占地方财政比例从10%上升到18%。同时期,另外六种间接的房地产税费增长7倍。这些在土地开发环节不得不支付的税费,构成了高房价的一部分因素。

  此外,在繁琐的证书审批流程当中,存在很大的寻租空间。从设计规划部门到城建乃至社保部门,谁都可以一言不合就不发予证书,导致土地开发进程停滞。因此,想要快速获得证书上的红图章,开发商就只有在正常的成本之外再支付一大笔钱来疏通关系,确保各类项目证书顺利拿到。“额外交易成本”也必须被计入房地产价格当中。这一部分灰色的成本是很难确切统计的,但却占据了房价成本的很大一部分。

  各种躲不掉的税费和灰色成本,抬高了开发成本,减少了利润。房产开发商要想尽量多的盈利,就只能在房屋的“容积率”上面做文章。所谓容积率,就是指一个小区建筑的总面积和土地总面积之比率。在土地牌面和税费环节,开发商由于支付的成本越高,他们就必须想办法在有限的土地上实现利益最大化。要在单位土地上最大化利益,就只能尽量提高土地上能修盖的房屋面积。

  在采用非正规手段提高“容积率”方面,有太多活生生的例子可以参考。我们列举一个新闻中的真实案例:

  某省会城市的房产开发商拿到某一地块搞开发项目,在支付了大量的金钱和时间成本用于办各种证件以及缴纳税费,并且花钱搞定负责的各个政府人士之后,开发商就要考虑回本的问题,于是在容积率上做文章。如果这个地产项目一开始定的容积率是3.5,地产开发商核算认为,要调整到5.0才能盈利。

  于是,在施工过程中,他们先是直接按5.0的标准施工,然后按高于3.5的某个容积率报建,同时向地方政府申请调整容积率,求其帮忙把容积率改到5.0。如果批准也就罢了,但如果地方政府最后没有批准,那么房企会在事后再补交违反容积率规定的罚款。这笔罚款金,当然房企不会自己出,他们会把它也计算到最后对外售卖的房价成本当中。

  假设开发商买了1万平方米的地,规定容积率是3.5,他就可以建造3.5万平方米商品房,地产商再通过各种对政府的公关将容积率提高到5,以该地区每平方米6000元计算,他就可以多挣(5-3.5)×10000×6000=9000万元。这还仅仅是以一个连二线城市都算不上的某省会的一个普通房地产项目估算。

  在二线和一线特大城市,房地产在开发阶段所涉及的巨大利益,将远远高出此数。这造成房子还在新房预售阶段的时候,其暗中被各种因素推高的成本已经非常高了。这种高房价,本质上就是价格的虚高。

  一手新房的购买者,其实不是在买房,是在帮开发商支付税费等交易成本,以及购买被篡改过的房屋容积率。但是,你还需要知道的是,在购房者当中,真正手里有大把现金的人其实并没有那么多。在大部分人其实都差钱,买不起房的情况下,银行开始发挥作用。

  请注意原始售价和银行这两者之间的联系:首先是一手房本身价格已经很高,其实在这个初始阶段很多人已经开始买不起房了,于是银行的房屋贷款开始大量的推出,并且贷款的尺度是越来越宽松。否则,地产商在开发阶段欠银行的钱又会出问题。

  这种宽松的贷款政策发展到极致,其结果就是各种还不起贷款的情况出现,资金链的断裂造成的连锁反应随之而来。

  我们以河北省某地区的真实个案为例。在2016年,该地的房产销售业绩不错,但大部分是按揭贷款购房,因此在去年,该地区新增房地产贷款就占总贷款的85%。但是到了2016年下半年,金融风险很快就出现。各类金融机构的不良贷款余额激增,比上一年增加了26%。按揭贷款中存在“虚假按揭”的情况。

  也即是说,购房者申请贷款的材料根本就是伪造的,其实是开发商在冒充购房者,申请到银行贷款,从银行手里套取现金,用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后,开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”,再卖给其他人,有的房甚至已经在卖家手里置换多次。这一部分贷款,已经跑路的开发商不可能偿还,因此成为了银行不良贷款。

  这一类混乱的房贷乱象非常多,也就造成了我们所谓的系统性金融风险。总而言之,被地方政府和开发商推高成本的房价,通过极不规范的房贷在市场上流转,名义价格越来越高,导致贷款的总金额越来越高,这些不断增加并且可能无法偿还的债务,形成了金融风险。可以说,在这表面上越来越高的房价背后,却是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。

  试问,在这个往死里玩的套路之下,中国的房市怎么可能没有危机呢。当然,一线和二线城市的核心地段有巨大的资金量在撑着,暂时不会出现差钱的情况。但是在弱二线城市和各种非核心的城市地区,各种贷款乱象和坏账问题,已经不可能让人视而不见。

  这当中蕴含的风险有多大?要知道,中国一线城市就是北上广深四个。一线加上所谓的二线城市和一些经济情况较好的省会,一共不到二十个。然而,中国的地级以上城市一共有293个。一般人们认为“房市绝对安全”的一线二线城市,不过是占到整个中国城市的零头。在绝大部分地方,超过两百个以上城市的楼市、银行的房贷组成了一个巨型的金融定时炸弹。一旦爆发危机,金融链条产生的连锁反应,至少会是好几个美国次贷危机的当量。

  如今的购房者,尤其是如果你大量持有一二线以外城市的房产,那么现在你毫无疑问就充当了为这个巨型金融炸弹“拆弹”的任务。最悲催的是,购房者并不是拆弹专家,而且还没有拆弹部队的防爆衣,基本上是裸身直接面对系统性的金融风险。税费成本、容积率陷阱、房贷陷阱这三大推手推高了房价,并且点燃了金融定时炸弹的引线。

  这个炸弹最后真的会爆吗?笔者估计,应该不会直接爆,而必然是会产生不良债务置换。这已经是多年屡试不爽的套路:再大的金融危机,我们解决的方法始终都是兜来转去,最后由“投资有风险,散户需谨慎”各类投资市场承担。反正在自负盈亏的市场里边,最后谁也不用出来为投资者的损失负责。

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责任编辑:徐秀 RF12298
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