齐俊杰:一个大杀器来了 炒房的一个都别想跑

1评论 2017-05-11 08:20:29 来源:齐俊杰看财经 作者:齐俊杰 三类股即将走高(附股)

昨日,银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》,在这里面明确了,商业银行应至少将抵押品分类,看看你是金融质押品、还是房地产、又或者是应收账款和其他押品,能够细分的还要进一步细分。

  本文作者为财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  昨日,银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》,在这里面明确了,商业银行应至少将抵押品分类,看看你是金融质押品、还是房地产、又或者是应收账款和其他押品,能够细分的还要进一步细分。同时,应结合本行业务实践和风控水平,确定可接受的押品目录,且至少每年更新一次还要动态监测,跟踪押品相关政策及行业、地区环境变化,分析其对押品价值的影响,及时发布预警信息,必要时采取相应措施。

  其实说到这,您大概已经猜出来了,无非针对的就是两种抵押或者质押,一个是股票,一个就是房子。这次银监会也没藏着掖着,给出了很明确的指示,股票相对简单,据报道是很多银行已经提高了股票质押的门槛要求,甚至有多家银行已经停止了业务。

  而房子方面,规定商业银行发放贷款时,应该全面评估债务人的偿债能力,避免过度依赖抵押物,而应当以现金流作为第一还款来源。另外,就是要压力测试了,在三大领域风险应该高度重视,包括住房按揭贷款、商用房抵押贷款、以住房作为抵押的其他贷款等。“压力测试我们原则上是要求每年至少一次,但是像房地产属于目前监管部门重点关注的领域,商业银行应该按照实际情况、分区域增加测试的频率。”换句话说,你要不嫌麻烦,就得多多测试,如果嫌麻烦,最好就别抵押了。

  为什么这么说,新闻有时候要连起来看,4月底北京各大商业银行传来消息,暂停了商用房的全部抵押贷款。连典当行也不再收北京五环外的商住房了五环内的商住房,你要抵押似乎还可以,价格直接减半。什么意思?看明白了吗?之前北京严打商住房,将商住房纳入了限购之后,这种房子瞬间崩溃,投资者再也没有了退出渠道,想把钱拿回来已经是不可能了,至于往外租,现在住宅的租售比都不到1.5%,租这种商住房由于商水商电配套不好,租金只能更低。所以有脑子活的,想办法了!我把房子抵押给银行,然后套现不还,这钱能回来多少就是多少。总比血本无归的强。所以很多人开始把房子甩给银行,银行也是比猴都精,看到有当接盘侠的风险。立马出台政策,这种房子不收了!这下商住房的投资者就彻底完蛋了,已经失去了最后的一个退出途径,所有的房子都烂在了手里。

  联想商住房的故事,我们就很好理解银监会的这个指引了,意思很明确,银行在收抵押物的时候,一定要看看他有没有还款能力,还是就想把锅甩给你。而且给出了详细的标准,避免底下的银行瞎干成了最后的房地产调控的接盘侠。不但要在收房子的时候严格要求,还要对于已经收上来的房子压力测试,这其中就包括我们老百姓(行情603883,买入)手上有贷款的房子,这部分其实也是抵押给银行的。也就是说现在起就要开始清理这些已经抵押的房子,对于没有还款能力的人来说,就要尽早想办法解决,如果以前你开的虚假收入证明,现在压力测试,可能要把这个东西重新检查。是你补交抵押物,还是逼你还钱又或者提早处置。避免到卖房高峰的时候,资产处置都卖不掉。

  而对于个人来说,如果是炒房的,或者是高杠杆买房的,听到这样的政策已经肝颤了,因为严格限购之后,流动性下降了8成,未来这个市场即将冰封,没有流动性就没有能力偿还资金成本,全指着把房子抵押给银行过冬呢,如果银行因为体系评估门槛提高,而无法抵押,那么也就意味着资金断流将提前到来。没有退出渠道就只能去找高利贷。而在这样的政策作用下,高利贷也必然更加稀缺,利息也会水涨船高,那么这就是一个覆灭的开始。

  还记得当年的煤老板吗?为什么10几亿身价能快速的变成几亿负债,就是从银行不收煤矿为抵押物开始的,大量的人都跟蔡成功一样,借高利贷维持着炒煤矿的高成本,于是很快就债台高筑。总希望宏观形势能够缓过来,再大赚一笔。但最后也没等到天亮的那一天。像煤老板的例子还有很多很多,以前炒钢贸的,以前炒船的。银行都吃了很多亏,有的以为有抵押物,结果清算的时候才发现,一个钢贸的仓库抵给了3家银行,信贷经理帮着企业蒙混过关。当这东西价格掉下来的时候,才发现根本就不值钱。银行没少在这里面赔钱,所以这次争取能吃一堑长一智。提前把房子的问题解决好。毕竟这个杀伤力,可能要比煤炭,钢贸,造船大的多的多。

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