复旦教授:在房产持有税出台之前 限购不应当取消

1评论 2017-05-10 10:26:38 来源:证券时报 作者:尹伯成 三类股即将走高(附股)

多年来,针对我国楼市形势出台的调控政策,注重的只是需求方面,且主要采取限购、限贷、限价等行政手段,从未注重供给方面,也很少采用市场经济政策手段。总之,要长短兼顾,疏堵结合,供求并举,逐步建立一套长效机制,以形成人们对房地产市场未来健康发展的预期,推动房地产市场稳定健康发展。

  楼市需建立长效机制减少临时调控

  中央经济工作会议提出要建立房地产市场长效机制出于两个原因:一是房价涨势难逆转;二是“控”、“松”怪圈走不出,即房价涨就限购,需求不足和经济下行压力增大就放松限购,房价再涨再限购,如此循环往复。造成这种结果的根本原因是:供给计划性和需求市场性严重不对称。

  供给计划性,指房屋建设土地供给受政府计划控制。目前,我国中央政府根据行政区划实行建设用地目标管理,各地政府根据指标确立年度建设用地指标。其中,除去基础设施用地和工业用地后,商品房市场化用地比例不到30%,存在高度的计划性。

  需求的市场性,指商品住房买卖是自由的,包括自住、投资、投机等。改革开放后一部分先富裕起来的人,由于要让手中的货币保值升值,热衷于投资价格一路上涨的房产市场,使我国房地产投资需求持续升温,房价不断上升,造成房价严重脱离广大居民实际购买能力,房地产泡沫越来越大。

  多年来,针对我国楼市形势出台的调控政策,注重的只是需求方面,且主要采取限购、限贷、限价等行政手段,从未注重供给方面,也很少采用市场经济政策手段。这不仅没有抑制住房价上涨趋势,且为居民带来了一种预期,即任何一次包括限购、限贷在内的房地产调控都是暂时的,只要经济出现下行压力就要房地产救助,调控就会松动,房价又会上涨。尽管早有人士呼吁开征“房地产持有税”以抑制投资、投机需求,中央层面也进行过讨论,但因种种原因迟迟未出台,立法也至今未提上议程。

  2015年三季度末起,随着GDP增速放缓,除了北京、上海等几个城市没有取消限购,其他城市均取消限购,房地产信贷等政策顺应松动,投资、投机需求迅速再起,部分城市房价立刻暴涨,人们争先恐后抢房。正是这种情况下,党中央在2016年底的中央经济工作会议上提出,要“加快研究符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”并确定了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。这预示着房地产市场将迎来全面改革。

  过去的调控政策为什么失效?第一,房地产政策目标定位不当。长期以来,各级各地政府将房地产政策当做经济政策来看,发展房地产业是为了拉动经济发展,房价上涨失控就限购,房地产市场低靡影响经济就放松调控,从而使居民形成房产调控政策是短期措施的预期,进而影响到房地产消费、投资、投机行为。第二,房地产调控政策只调需求,不调供给,而且重行政手段,轻市场办法。用行政手段时又没有说清楚原因,例如限购政策就因“用计划手段代替市场手段”而一直受到非议。这种非议,忘记了中国房地产市场的供给侧是计划性的,这决定了必须用“限购”的行政手段来管理过于旺盛的投资和投机需求。因此,在房产持有税出台以前,“限购”就不应当取消,否则调控政策的效果又会走过去的老路。

  未来如何建立适合国情的长效机制?一要增加土地供给,包括可否考虑打破政府垄断土地一级市场格局,同时在目前城市规划中适当增加土地供应以降低土地供应成本;二要切实增加保障性住房建设和供应,解决买不起房的工薪阶层和进城务工人员的住房困难;三要大力发展住房租赁市场,增加房源,降低房租;四要重新认识“限购”必要性,将限购制度化,改变人们对限购是政府调控“临时措施”的预期;五要进一步在信贷和其他方面抑制房地产投资、投机需求;六要加紧房产税立法的准备工作,并提高房产交易所得税税率,将投机所得大部分转为社会所有;七要根据各地实际情况,实施“分类调控”“因城施策”,将房地产的去泡沫和去库存结合好;八要进一步整顿和规范市场秩序,真正做到信息公开,买卖公平。

  总之,要长短兼顾,疏堵结合,供求并举,逐步建立一套长效机制,以形成人们对房地产市场未来健康发展的预期,推动房地产市场稳定健康发展。

  (作者系复旦大学教授、复旦大学房地产研究中心主任)

关键词阅读:房产交易 复旦大学 调控政策 投机需求 临时措施

责任编辑:徐秀 RF12298
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