工资追不上房价 年轻人租房时代已经到来了吗?

1评论 2017-05-10 08:08:33 来源:江瀚视野观察 作者:江瀚 这些股越跌越买!

面对着工资赶不上房价的现实矛盾,租房时代已经不可避免的到来了,面对着现实可能年轻人们只能选择默默承受静等市场的自我改变。

  本文作者为烽火台资本经济观察员、互联网金融与房地产经济资深观察者 江瀚

  房地产价格的高涨,让多少人望房价却步,无论我们承认不承认,一个租房的时代已经来临了,当工资涨不过房价的时候,我们该如何看待租房呢?

  回望过去的几年,房地产市场风起云涌,然而去年930新政之后各地的房地产市场仿佛一个急刹车,年末高层又放出消息,明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”国家定位,再加上今年春节后三四月间的房地产市场新一轮收紧,几轮下来房地产市场现在出现了一个很好玩的现象,这个现象就是房价处于了一个高位横盘的阶段,各个城市普遍出现的现象是有价无市,房地产价格依然较高,但是房地产的销量却处于低迷。

  但是,问题来了,这个问题就是对于刚刚工作不久的90后年轻人来说,买房变成了一个浩大的工程,不仅需要年轻人自己上马,家里的父辈、祖父辈的人可能都要出现,集全家人之力去购房,只是面对着高房价,中国将有可能出现一种现象,未来,租房将会取代买房成为年轻人房屋首选。根据链家的统计数据,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,当中新就业大学生和外来务工人员成为这个群体的主体。

  而随着中国经济的发展,以及房地产购买难度的增加,租房居住将会成为一种必然的趋势。链家预计,未来10年,我国租房市场租金交易额将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。今天我们就来聊聊,租房时代真的来了吗?

     一、中国的租房市场问题到底出在哪了?

  从国际经验来看,租房是世界各国满足居住需求的主要来源,美国有接近40%的人口居住在出租房里面,而日本的主要大城市住在出租房的比重超过了40%,而德国、瑞典等发达国家的租房比例达到了50%。相比于国际市场40%-50%的租房居住比例,中国租房的人口只有21%实在是有些奇葩。这一方面是中国人居家传统思维的一种体现,对于中国人而言,房子意味着居者有其屋,意味着有一个家,所以对于买房中国人持了一个极度热衷的态度,但是另一方面中国租房市场发展的严重落后,也是大家不愿租房的主要原因。

  一是租房市场的发展严重滞后于房地产市场。在中国房地产市场的发展可以说缘起于上个世纪九十年代,九十年代晚期之后,由于福利分房的取消,居住并购买住房成为了一种大家的主要房屋取得方式,然而当时国家的思路还是利用住房公积金制度将原先的福利分房变成货币补贴的形式,从而降低企业和单位的负担,但是主要的政策倾斜依然是买房而不是租房。所以中国在没有任何控制的情况下自发形成了房地产租赁市场,这个市场不仅没有房地产新房市场成体系的房地产开发,更没有专门的管理机构,更别谈什么标准了。最终的结果就是租房市场形成了一种纯自发的市场,房源老旧,配套设施低劣不说,房地产的各种虚假中介可谓是四处横行,房地产租房市场非常混乱,在这种极度混乱的状态下,野蛮生长的结果就是租房市场的发展和房地产市场的发展严重不匹配。

  二是房地产价格高涨导致了租金回报率极低。由于房地产市场快速上涨,结果导致了中国的租房与买房呈现出了严重的倒挂现象,在十年前在普通二三线城市的一套房的房租基本上和贷款买这套房的月供可以相互抵消。然而,随着房地产价格的快速上涨,在大量的一二线城市,核心城区的住宅平均租金回报率(年租金/住房总价格)只有1%左右,即使是所谓的商住公寓这个租金回报率也不到2%。在如此低的租金回报率的状态下,资金面基本上失去了进入租房市场的兴趣,就像股市一样,股民炒股为的是赚取股票的炒作收益而不是股票分红,房市也出现了大家买房除了自住之外主要是为了投资收益,而不是租金收入。这种投机思想盛行的氛围下,导致了房地产租赁市场的严重发展不足,而像美国等发达国际的住房平均租金回报率则在7%左右,过低的租金回报率激发了炒作行为的盛行。

  三是附加在房地产上的公共服务过多。在中国由于有独特的户籍政策,让房子除了居住之外被附加了过多的非房地产利益,比如说大家大规模炒作的学区房,就是因为住房的落户与学生的学区高度挂钩,结果很多人买房根本不是为了居住,而是为了房子所附带的学区。虽然政策上没有以明文的形式说明不准租房的人入学,但是现行的学生上学政策往往让租金住房的人无法享受到房子的优质教育资源,这种极不公平的待遇导致了大量租房家庭的子女无法就近入学,从而也导致了房地产租赁市场的发展短板。

     二、年轻人长期租房会成为趋势吗?

  面对着中国租房市场发展的严重落后,但是年轻一代尤其是90后一代却迫不得已面对着租房的选择的时候,这种严重的供给与需求的不对等让租房市场出现了更多的发展可能性。其中一种可能性就是青年公寓式住房的盛行,近年来,面对着住房需求尤其是年轻人住房需求的盛行,在中国出现了青年公寓这种新生事物,在瀚哥刚刚工作的那段时间,各类青年公寓比起破旧的老公房更加吸引了当时的瀚哥,何谓青年公寓呢?

  青年公寓分成两类:一类是青年集中式公寓。以瀚哥自己亲身感受过的自如、魔方、you+等青年公寓的玩法,青年公寓往往是一栋面积几千平方米的小楼被这些青年公寓划分成了20平米左右的一个个独立房间,房间面积不大,但是麻雀虽小五脏俱全,里面除了专门的卧室之外,往往还配有独立卫生间,甚至有一个小客厅,条件好的还有小阳台。这些齐全的功能成为了他们吸引年轻人目光的一种有效手段,此外,正如同国外青年旅社的配置方式,除了齐全的内部居住环境之外,共享空间成为了青年公寓的关键,在不少的青年公寓里咖啡厅、健身房、桌球台、读书区、甚至户外院子都成为了标配,在大的青年公寓甚至有专门的食堂。

  另一类是居民小区改装式公寓。某些小区可能还是传统的住房,但是类似于自如、优客逸家等租赁平台会将小区内一百多平的房子从房东手上长期整租下来,在法律允许的范围之内对房子进行改造,从而将房子改装成为既具有公共空间,又有独立空间的隔间房,可能一套房子里面居住了四五个年轻人,他们在一个屋檐下共同生活,成为了一种独特的生活方式。

  这种由专业化租赁机构进行的租房革新正在很多一二线城市快速发展起来,这些机构的出现在某种程度改变了原先房屋品质太差,房屋供应短缺,房屋管理不足,租客缺乏安全感等一系列痛点,正在成为不少城市的一种潮流,再加上支付宝等巨头渗入的房地产租赁市场,由芝麻信用来抵消原先的房屋付三押一的押金问题,让房地产租赁具备了更多的可能性。对于很多刚刚毕业的年轻人来说,这些青年公寓将会是他们的首选,如今一线城市在过去的四年中,首次购房人群年龄从30岁推迟到了34岁,这就意味着年轻人大学毕业之后可能有将近10年甚至更长的时间停留在租房阶段里。

  面对着工资赶不上房价的现实矛盾,租房时代已经不可避免的到来了,面对着现实可能年轻人们只能选择默默承受静等市场的自我改变。

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