限购限贷限买限卖!怎么买房的人怎么还是这么多……

1评论 2017-05-10 08:08:03 来源:有点产以后 作者:大树 江丰电子凭什么能涨15倍

中国的房地产问题并不是一个限购就能解决问题的,他折射出的本质是一个财富分配的问题。现在的分配制度出现了问题,你辛辛苦苦10来年,不如人间买套房,你闹心不?

  现在有两个地方人最多,一个是火车站,另一个不是商场而是房地产交易中心。

  今天一个朋友去办房地产办过户,一大早就起床排队。无聊之余拍了几张照片给我欣赏了一下:

  话说从去年10月份开始重新收紧房地产限购政策至今已经已经半年有余,而且今年3月份还来了一轮史无前例的冻结式限购调控,按道理这房地产交易中心该冷清下来了,但为毛至今依然是堪比火车站的场面?你说4月份是消化下3月新一轮限购前的交易,但是现在五月上旬都快过完了,人依然多到令人发指。

  这限购政策真的会使房价下跌吗?经济学家们这段时间仿佛是取得了一致的意见。大部分人认为下半年在这么粗暴的限购下,房子怎么着也得来个俯卧撑。确实,专家就是专家,说话不是没有理由的。

  限购必然限制短期需求嘛,而从数据上看似乎也确实是这样:

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  2017年至今,全国房地产整体销售量下降的12%,一二线城市整体沦陷,仅有三线城市微张了3%,整体需求确实是下降了。

  需求下降了是不是就代表着价格下降了?显然不是。虽然需求看上去在下降,但是价格却并没有下跌的意思。

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  这是全国70个大中城市房价指数环比走势图。不要被那个16年10月后的那个下跌给蒙住了。那个叫做环比增速下滑,而只要这个数据在图上的红线上方,那意味着房价就是每月都在涨的,只是长的速度变慢了一点而已。

  本来呢,到今年1月份这个环比增速已经降到了0.2%,满心期待的跌落零房价可以降上那么一丢丢,但是从2月份开始房价上涨速度翻身向上,再次加速。截止3月份,回升到0.7%。

  这些数据看的头大,没关系,记得房价从限购以来就没跌过就是了。即便有个别城市跌了也是微微的一丢丢。看下面这个TOP10:

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  3月份跌的最猛的大理也只是跌了0.5%,啥概念?100万的房子跌了5000块,这可能就是多交的税钱吧。而广州终于在被鄙视了很多很多年后,领涨一线城市啦。

  为啥限购都快把买房限制成买军火了,但是房价就是不跌呢?是不是像专家说的这个有延后效应,以后会跌?

  因为决定价格的并不仅仅是需求,还有供给。你说你要是想平抑价格限购限贷就是了,干嘛还要限卖呢?

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  这是城市土地供给,大家看看红色箭头指的那个2017年的区域,不用看数字都知道,直接矮了一截。尤其是今年4月份,在国土部和住建部新规后,住宅供地面积超预期下跌,全国环比下跌30%,同比下跌-32%,一线城市最猛,同比下跌-62%,二线下跌-56%,而三四线上涨8%。

  不是说三四线要去库存吗,一二线要调控吗?可实际情况却刚好相反。

  有点经济学常识的都知道,压制需求提升供给才是降低价格的正确姿势。但限购是限购了,但是供给同样也被限制了,供地下滑不说,还限制了开发商的开发贷款,开发商没钱开发供给上不去还是小事。强势的开发商贷不到款就会压榨上游,银行贷款给上游那些钢铁水泥建材什么的,这金融风险可是放大了。

  房子是用来住的,不是用来炒的,这可能就是领导的关怀罢了。就像平时领导经常说的:“小张啊,好好干,干好了是很有前途的”,而最后往往是领导隔壁邻居的小姨子升职了。我买房就是用来住的,但是买不起呀,有个毛用。

  说完供给回过头来再说说限购对需求的抑制问题。我们再重新看回这张主要城市的每周成交跟踪走势图:

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  没错,限购确实打击了需求,数据上的表现就是2017年成交量的下滑。但是虽然是下滑了,这个交易量还是和2015年同期几乎持平,限购的边际效应是递减的,即便是你比以往更加严厉了,大家也都被2016年的暴涨给搞怕了。

  本来这段需求下滑就该带动房价往下走走了,可惜供给没跟上,这拖得越久大家对限购抑制房价的信心就越低。所以看图上最后一排,即便在3月各地加码限购后,5月第一周的销售量却止住跌势环比涨了9%,虽然一线城市还是下滑了6%,但二三线已经开始涨了。最亮瞎眼的珠三角,环比涨了75%!需求见底的感觉有没有?

  再说说资金来源的问题,这个就比较厉害了。市面上普遍的说法是个贷的收紧和银行的监察会收紧信贷,从而降低需求。但是神奇的是,中国人买房从来靠的就不是什么银行贷款,靠的是有钱!

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  这是居民中长期贷款和商品房销售金融的比例,占比40%出头。这些贷款还不全是房贷,还有个人经营贷款。房贷的数大树没找见,估计房贷占比也就30%左右吧,这么低的房地产按揭杠杆算是世界少见了。

  所以你七成首付,利率升个零点几,根本就不叫事。能买的起的照样买的起,买不起的三成首付照样买不起。

  在中国不要试图用房价收入比说房地产有泡沫,这个比例30年来就没准过。这比例过高理应需求没有这么强烈才对,而事实上需求却强烈到你要严格限购的程度。限购是市场这是供需矛盾的极端体现。

  吐槽完房子的限购该说点正事了。对于房地产价格,限购没啥长期意义,甚至现在看连短期意义都不见得有,更也不要迷恋所谓的长效机制。在市场上,供求关系永远是决定价格的最终力量,供需矛盾不解决,什么房产税之类的所谓长效机制也是浮云而已。

  中国的房地产问题并不是一个限购就能解决问题的,他折射出的本质是一个财富分配的问题。现在的分配制度出现了问题,你辛辛苦苦10来年,不如人间买套房,你闹心不?

  分配的问题对产出的影响是巨大的,就像改革开放前的按需分配的结果是所有人都穷一样,现在的按房分配的结果就是全民炒房无心生产,也许最终我们可能穷的就只剩下房了。

  城市套路深,我们是砸锅卖铁买房还是回农村?

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