中航证券:我国房地产股未来或较长时间跑赢大盘

1评论 2017-04-17 17:12:08 来源:中航证券 作者:董忠云 符旸 300494还有几个涨停板?

  按照GDP中的产业划分方法,房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,房地产业增加值是GDP的重要组成部分。

  我们选取美国、日本两个发达国家作为样本,来分析房地产业增加值在GDP中的占比与房地产股票表现之间的相关性。对于房地产股票的表现,我们选取房地产指数与大盘指数的比值作为考察指标,当比值向上时,说明房地产股票表现好于大盘,能够获得正超额收益,反之,当比值向下时,地产股表现差于大盘,获得负超额收益。

  通过分析美国和日本两国的情况可以发现,在房地产业GDP占比提升阶段,房地产股票表现整体好于大盘,获得正超额收益,反之当房地产业GDP占比下降阶段,房地产股票通常差于大盘,获得负超额收益。其理由大概解释为:房地产业GDP占比提升说明房地产业的增速超过经济整体的平均增速,因而相较于反映经济整体状况的大盘指数来说,房地产股能够获得更好的表现。

  图1:美国房地产业GDP占比与地产股表现对比

数据来源:wind,中航证券金融研究所

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  图2:日本房地产业GDP占比与地产股表现对比

数据来源:wind,中航证券金融研究所

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  这种房地产业增加值在GDP中的占比与房地产股票表现之间的相关性,能够为我们判断我国房地产股未来表现提供有价值的参考和依据。

  具体到我国的情况来看,上世纪80年代以后,按当期价格计算的我国房地产业增加值增速在多数年份里都高于GDP名义增速,推动房地产业产值在GDP中的占比趋势性提升,从上世纪80年代初的略高于2%提升到了2016年的6.47%,显示房地产业对经济增长的重要性不断提高。

  图3:我国GDP与房地产业增加值增速

数据来源:wind,中航证券金融研究所

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  图4:我国房地产业在GDP中的占比趋势性提升

数据来源:wind,中航证券金融研究所

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  但与发达国家对比可以发现,我国房地产业增加值在GDP中的占比依然偏低。这里我们列出了美、日、英、中四国在GDP中占比最高的5大行业。根据数据的可得性,按当年价格计算,2015年美国各行业在GDP中的占比排名中房地产(行情000736,买入)(20.160, -1.52, -7.01%)业与制造业并列第三,英国房地产业排名第二,日本排名第三,2014年我国房地产业则排名第六。不仅我国房地产业的排名没有上述三国靠前,占比与发达国家相比也有明显的差距。按当年价格计算,2015年美国房地产业在GDP中的占比为12%,日本为11.39%,同年英国房地产业在GVA中的占比为12.97%,三国水平相差不大,均显著高于我国2015年6.05%的水平。

  这或许说明我国房地产业的GDP占比仍有较大提升空间,而房地产业的GDP占比与城市化率的正相关性进一步支持了这一判断。可以发现,无论是我国还是发达国家,房地产业在GDP中占比的提升都伴随着城市化率水平的提升,显示了城市化的推进对房地产业发展的积极作用,可以理解为城市人口的提升增加了房地产相关需求,从而推动房地产业快速发展。目前我国的城市化率水平和房地产业占GDP的比例都明显低于发达国家,由于我国城镇化水平还将进一步提升是较为确定的,因此可以认为房地产业在GDP中的占比未来也将继续上升,缩小与发达国家的差距。

  表1:英美日中四国GDP占比前五大行业对比

注:由于2015年开始中国不再公布部分行业的GDP数据,故中国部分使用2014年数据计算行业占比。

  注:由于2015年开始中国不再公布部分行业的GDP数据,故中国部分使用2014年数据计算行业占比。

  数据来源:wind,中航证券金融研究所

  进一步与美国比较,我们可以将房地产业在GDP中的占比分解为房地产业在第三产业中的占比和第三产业在GDP中的占比。2014年中国房地产业在第三产业中的占比为12.34%,美国为15.13%,相差不到3个百分点,从趋势上来看,中国这一比例在缓慢提升,美国基本平稳。而2014年美国第三产业在GDP中的占比为77.98%,中国则仅为47.84%,二者相差30个百分点。趋势上看,美国自2000年以来第三产业占比维持在77%左右,中国的这一比例上涨较快,显示经济结构向第三产业倾斜,2016年我国第三产业在GDP中占比已经达到51.63%。

  从上面的分解可以看出,如果参照美国的发展路径,未来我国房地产业在GDP中占比的提升,其中一部分贡献是来自于房地产业在第三产业中占比的提升,即房地产业增速有望继续超过服务业整体增速,但这部分继续提升的空间并不大。而更主要的贡献来自于第三产业整体在经济中占比的提升,即我国房地产业在GDP中占比提升主要是经济发展到一定阶段后,经济结构向服务业倾斜的结果。

  图5:中美房地产业占第三产业比值对比

数据来源:wind,中航证券金融研究所

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  图6:中美第三产业占GDP比值对比

数据来源:wind,中航证券金融研究所

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  最后回到对我国房地产股未来走势的判断。从下图可见,在过去十几年里,随着房地产业在GDP中占比的提升,申万房地产行业指数显著跑赢了大盘,即地产股获得了明显的正超额收益,这印证了美国和日本的经验。基于前文的分析,我们认为中国房地产业在GDP中的占比与发达国家相比还有较大的提升空间,占比也将随着城镇化水平的提升而进一步走高。从而我们认为,我国房地产股未来或较长时间跑赢大盘。

  图7:我国房地产业GDP占比与地产股表现对比

数据来源:wind,中航证券金融研究所

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关键词阅读:房地产股 大盘指数

责任编辑:汪丽 RF12967
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