叶檀:雄安坚决禁止炒房 三十年后咱不用去新加坡

1评论 2017-04-10 07:20:34 来源:叶檀财经 作者:叶檀 没时间盯盘怎么办?

  雄安只有成为一个大新加坡,才有前途。

  雄安不能靠房地产溢价解决地方财政问题。4月1日起,河北雄安新区三县,全面叫停一手房、二手房房产交易,关停售楼部和房屋中介机构,冻结一切房屋过户手续。雄安新区不是投机地,不能被房地产绑架。

  不允许炒地炒房是有代价的,短期内地方财富无处可来,大规模投资只能靠企业税费。这也就意味着,雄安财富的来源是经济发展,是证券溢价,而不是房地产溢价。这是个巨大的考验,尤其是看着别人财富滚滚,而自己却必须实打实地从事实体经济。

  2015年4月至今的两年时间,雄安三县共公布了约50宗土地使用权招拍挂出让成交公示,总面积为71.55公顷,即1073亩,成交总价2.62亿元,折合每亩24.5万元。假如未来减少万亩土地出让,每亩价格翻番到50万元,50亿元的资金,咻——飞走了。

  01

  不能炒地炒房,新加坡的组屋模式成为首选。

  新加坡80%的人住组屋,20%的有钱人购买高价商品房。

  组屋主要由政府出资建设,新加坡建屋发展局是新加坡最大的房地产开发商。从1964年正式实施李光耀“居者有其屋”的计划起,建屋局就一直在行使职权以政府力量平抑组屋价格:由政府划拨土地,以购房补贴的方式向市民让利,确保市民以低于市场价购买组屋。仅提供补贴一项,新加坡政府44年拨款159亿新元。

  经过40多年的努力,组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%,其中95%的人拥有他们居住的组屋。

  这是个浩大的工程,在中国房地产已经部分市场化的情况下,只能圈起一块地来进行试验。而且这块地不能是房地产价格太高的地方,像深圳、杭州等地,虽然创新能力极强,但房地产的溢价也是国内第一梯队,不可能像雄安一样在一张白纸上画图。

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  跟新加坡四十几年前刚建组屋时一样,雄安现在是一穷二白,经济刚起步,还是些低端企业和污染企业。没有新加坡式的严厉的制度,没有活跃的经济,雄安是不可能成为中国梦的成功试验场的。

  2015年,新加坡家庭月收入中位数是8666新币,按照当时1:4.77的汇率,新加坡家庭收入中位数大概在41300人民币左右。根据安新县的数据,去年城镇居民人均可支配收入完成17035元,农民人均纯收入完成7465元,请注意,这是每年。用城镇的收入比,两者也相差了二十几倍,雄安现在与新加坡比,是农业社会与现代商业社会的区别。

  炒作在雄安土地储备多的上市公司,完全是南辕北辙。即使在雄安有大量储备,政府也会控制土地溢价不会太高,拥有几百亩地的机构必须服从新的规划,甚至把手里的土地交回到政府手中,进行通盘规划。

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  雄安经济发展最重要的是改变制度基因,用居住证取代原始的户口制度,使创新企业、人才进入雄安、留在雄安,建立新加坡式的法制、低税市场。

  我们早分析过,雄安的经济基础比较薄弱。到目前为止,经济最发达的雄县民营经济组织达15000家,主导产品为塑料包装、压延制革、乳胶制品和电线电缆。据统计,雄县共有塑料企业4000家左右,而整个河北省的包装企业不到8000家。雄县的塑料产业能占到GDP的70%,拉动了超过本县超50%居民的就业。这是典型的低技术、高污染,经济创新谈何容易。

  既然雄安主要以低端制造业、低端服务业、农业为主,人才储备也就比较可怜。截止2016年,雄安三县人口在110万左右,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客“人民直播”时表示,雄安新区初始可能100万人左右,发展比较好的话可能达到200-300万人。现在雄安三县100万左右的人口,不可能成为创新企业的人才基础。

  雄安的资金、人才必须从外部导入。根据摩根斯坦利的估算,预计未来10-20年雄安新区吸纳的投资总量料达1.2到2.4万亿元人民币。

  像新加坡吸纳移民一样,用居住证替代户口,用严格的法制改变基层失序、村官巨贪。总而言之,雄安是个样板,以新加坡的内核,加上中国特色。建成有尊严的制度,有尊严的市场。

关键词阅读:叶檀

责任编辑:Robot RF13015
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