你我瞬间都成拆二代 这一次棚改力度有多大?

1评论 2017-03-27 09:37:10 来源:华尔街见闻 华资实业20%大肉分享

  昨天老妈打来电话,说是好像老家的房子可能要拆,未来周边要建成博物馆,我很是诧异,因为房子是2001年的,算是很新了(见下图河边一排),虽然觉得这不可能,但抑制不住要成为拆二代的喜悦(虽然连上海一个厕所都买不到)我回忆了调研过的城市,我发现,之前我们县城极度难拆的建国街(补偿成本过高)这一次都切切实实列入了棚改范围,而且是全货币化安置,这与我调研的结论非常一致,很多城市(尤其是三四线)都在大面积的推动棚改,不管你居住条件如何,核心城区的平房都给你推掉棚改,核心区改成别的功能,居住功能下降,而且投入资金可能远超我们可以跟踪的范围。

  关于棚改的数字,是每年政府工作报告必须涉及的,具体可以参见我们【每天1问】哪些数字能解读十年来政府工作报告的地产政策?,主要是披露棚改的数字,13年之前会披露棚改资金数字,但13年之后就没有披露了,只披露棚改或者保障房套数,我们根据公布的棚改数据进行了模拟,主要有以下几个结论:

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  1)棚改全面货币化,对三四线去库存将有大力推动:之前棚改很多是实物房产和货币相结合,但这一轮明显是偏向于全货币化,同时不新增别的保障房,这将极大的改善商品房库存,而且这些主要发生在三四线城市。

  2)平均每年计划约650万套、占全年销售商品房套数约一半:除了2011年达到1000万套,其余年份的棚改房套数均在600-700万套,同时规划未来三年2000万套,也与去之前类似,平均在650万套/年,而全国每年销售房子大概约1200万套,约占一半。

  3)棚改带动销售面积占商品房近51%:我们以每套棚改房带来85平米商品房需求测算(一般的平均套均能有100平米),如果棚改之后获得的货币全部用来购买商品房,那么其需求占到整体需求的51%以上,也就近一半的需求可能来自棚改货币化。如果之前假设棚改货币化为70%,则新增30%的商品房需求,对全年全国商品房销售拉动约16%。

  4)棚改带动投资约占整体商品房投资23%:目前我调研的地方,包括我们老家,一个四五县城市,棚改的单位面积补贴目前都在4500以上,超过目前在售项目的房价,我们保守预测每年补贴自2010年开始是3000元/平,每年增长5%,如果采取全货币化,则投资额将达到整体地产投资额的23%左右。

  总结:我们调研发现,棚改货币化力度推行远超预期,那些之前因为拆迁成本过高的老城区在最近都列入棚改计划,而且是全货币化补贴,补贴金额比市价还高,预计通过全货币化安置,51%地产销售和23%地产投资都将来自棚改,假设之前货币化安置的比例为70%,那么全货币安置对全年销售推动近16%个百分点。

  以目前的棚改力度,一不小心,我们都成了拆二代,只能说,政府去库存,心意已决。

关键词阅读:棚改

责任编辑:孔维卓 RF13414
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