易宪容:楼市调控是一场无止境重大利益的博弈

1评论 2017-03-27 08:06:35 来源:金融界网站 作者:易宪容 打板粤泰股份错在哪?

这十几年来房地产政策越来越倾向于向富人服务,它是一场永无止境重大利益博弈。但是在这场博弈中,由于绝大多数人没有话语权及对富人的约束方式,从而使得每一次利益博弈,绝大多数人都成了这场重大利益博弈的输家。

  本文作者为青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容

  近日,北京大学国家发展研究院院长姚洋在博鳌亚洲论坛指出,当前中国整个房地产调控政策基本上是绑在投机炒作的富人利益的身上,是为富人服务的。事实上,这十几年来中国的房地产市场发展及每一次房地产调控都是一场重大的利益博弈。只不过,这场永无止境的重大的利益博弈,政府的房地产政策越来向富人倾斜,越来越为富人服务,绝大多数弱势者成了最大输家,并由此而引发的问题则是越来越多。可以说,中国政府在当前房地产市场问题上已经骑虎难下,如果不对中国房地产政策进行重大反省及调整,并以此为契机对中国房地产市场利益关系进行重大的调整,那么中国房地产市场要走出当前的困境是不可能了。

  可以说,十几年来中国房地产市场的调控,有三次重要的临界点,每一次房地产政策调整所出台的重大政策,则是越来越是向少数人或富人倾斜,其利益越来越趋向于富人,从而使得中国房地产市场,尽管这十几年来得到快速的发展及繁荣,但是这种发展与繁荣是建立在牺牲绝大多数人利益、建立在利益向少数富人倾斜的基础上。比如,近十几年中国的信贷增长了10倍以上,2009年开始住房销售就达到10万亿元以上,2016年住房销售额更是达到12万亿以上。而中国房地产市场这种空前繁荣及财富增长,绝大多数的财富则是在短期内流入少数人手上。比如,近几年不仅是中国的亿万富翁全球增长最快的国家,而且2016年北京的亿万富翁超过了纽约,成了全球亿万富翁最多的城市。而这些都意味着中国富翁通过房地产市场让其财富在短期内快速爆炸式的增长。而这种富人财富爆炸式增长都利益于这十几年来中国房地产政策基本上是向富人倾斜、为富人服务,得益于这场永无止境的重大利益博弈绝大多数人的利益受损。

  比如,2003年出台的房地产18号文件,把中国房地产市场发展提升到前所未有的地位。该文件把房地产作为支柱产业,但是又没有把房地产的投机与消费进行严格区分,让房地产的两种属性混乱一谈。在这种情况下,政府不仅取消央行121文件对住房信贷的各界定及约束,而且推出了各种购买住房的优惠政策。这样,先富裕起来的居民及地区,就能够利用这些优惠条件成了这波房地产投机炒作的先行者,及最早最大利益的赢家。比如温州炒房团及上海的居民。而这些地方的房地产市场超越常规的发展与繁荣。同时获得大利益的还有房地产开发商(而当时的房地产开发商或是有权势者的关系者,或是用钱卖通了权势的人)及地方政府。

  第二波中国房地产政策向富人倾斜是2008年美国爆发金融危机之后,中国政府为了应对这场危机也立即作出最快的反应,推出了一系列过度刺激政策(为何说是过度,一是当前中国根本就没有发生金融危机,其受金融危机的影响也很小,二是4万亿的刺激政策及房地产政策是前所未有),而这些过度的经济刺激政策不仅在于推出了4万亿的财政刺激方案,更为重要的是把对富人或持有更多住房的居民的购买优惠政策推到了极致。

  比如不仅住房交易的税收政策全面下降或减免,住房按揭贷款利率及首付比例都降低到历史以来最低水平,更为重要的是推出了一个“改善性住房”的概念。也就是说,居民购买住房只要是改善性购买,就可享受住房购买的信贷及税收优惠。试想,在住房投资及消费没有严格用税收来区分的情况下,购买一套住房都可用于投资投机,那么购买两套以上的住房岂能不可用投机炒作呢?也正是这个“改善性住房”的概念,政府不仅明确向市场表示房地产市场政策是支持或鼓励中国的房地产市场投机炒作,而且这些政策也明白地表示是要来为富人服务。因为,对于一般低收入民众来说,对于当时的高房价,根本是没有支付能力进入住房市场的,更谈不上改善性住房了。也正是这类主要为富人服务的房地产政策,不仅让更多的持有住房者涌入房地产市场,也让2009年中国的房地产市场出现了住房销售面积及销售金额成倍的增长,造就了中国房地产市场的第二波空前繁荣。

  第三波中国房地产政策向富人政策倾斜是2014年930央行的住房按揭贷款优惠政策推出。而该政策的核心就是规定居民购买住房,只要把以往购买住房的贷款还清,不论其持有多少套住房,其再进入住房市场都可按购买首套住房的首付比例及优惠按揭贷款利率来计算。这种房地产政策的核心就是鼓励持有更多住房居民或投机炒作者再次利用政府的各种信贷优惠及税收优惠进入房地产市场炒作。也正是政府这种房地产政策的指向,加上住房按揭贷款利率已经降低到了历史最低水平、金融市场影子银行资金泛滥、互联网金融爆炸式的增长等因素,由此引发了一场2016年以来中国房地产市场疯狂炒作潮,不少地方的房价都疯狂飚升,中国的房地产泡沫也吹得巨大。而这些鼓励房地产过度炒作的政策基本上完全是为富人服务的。

  但是当中国房地产市场价格疯狂成倍地上涨,中国房地产泡沫吹得巨大,政府要遏制资产泡沫时而出台所谓的房地产调控政策时,政府出台的所谓房地产调控政策则声称,一方面要遏制房地产泡沫,遏制房价过快地上涨,但却又说不能让房价大涨大跌。因为,在他们看到房价的大涨大跌,不仅会不利于中国经济的稳定增长,也有可能会把国内银行及金融体系风险暴露出来,而且是损害富人的利益。这也是中国政府的中国房地产市场价格只能上涨而不能下跌。

  可以说,这十几年来中国房地产政策越来越倾向于向富人利益倾斜,越来越倾向于向富人服务,它是一场永无止境的重大的利益博弈。但是在这场重大的利益博弈中,由于绝大多数人的没有话语权及对富人的约束方式,从而使得每一次利益博弈,绝大多数人都成了这场重大利益博弈的输家。当前的现实也是如此。

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责任编辑:徐秀 RF12298
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