欧阳捷:房地产市场突然“起火” 能持续多久?

1评论 2017-03-20 08:28:40 来源:金融界网站 作者:欧阳捷 江丰电子凭什么能涨15倍

今年年初住房市场着“火”的局面很难延续,在去年土地购置面积下降的背景下,热点一二线城市供应难有起色,非热点二线城市供应也不会明显增加,绝大多数三四线城市依然不可能大范围异军突起。

  本文作者为新城控股(行情601155,买入)集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

  前两天,在中国指数研究院百强房企发布会上,我问了同行的正荣集团营销副总裁春和总两个问题:

  如果取消限购,热点城市会怎样?

  他的回答很干脆:无房可买。

  如果取消限价,热点城市又会怎样?

  他的回答也很直接:房价暴涨。

  看来市场是有共识的,恰恰应验了我去年12月的微信文章“’无地可建’、’无房可售’或将成为热点城市新常态?”和上一周的“限价令真的能长期执行吗?”文中的观点。

  这两天,国家统计局公布了1—2月房地产数据,在热点城市“限购、限贷、限价”的猛力调控之下,全国住房市场居然不降反升,住宅销售面积和销售额不仅分别比去年同期增长了23.7%和22.7%,而且销售面积和住房均价的增幅相比去年底都出现了回升。

  同时,房地产投资增速也出现了回升,显示了开发商们似乎并不担心房地产市场,甚至近几年连续下跌的利用外资在1-2月也有了227%暴增,逃离住房市场的大开发商们显然踏错了节拍,后悔也来不及了。

  有朋友说,看看今年开发商背景的人大代表、政协委员个个表情轻松、谈吐不凡,毫无焦虑之感,今年20强房企的销售目标也几乎都是只增不减,显然不管是乐观的还是谨慎的,大家对今年房地产市场平稳健康发展的信心是很足的。

  房地产市场真的仅仅调控了3个月就翻转了吗?

  事实上,我们看到,38个一二线城市成交量上升的城市有22个,下降的有14个,但整体成交量下降了8.3%,显然,一二线城市的限购限贷和抑制供给产生了效果,供需两靡。这也应验了我们过去所说:这些供不应求的城市通过抑制需求,来达到供求关系低水平的均衡。

  相比去年底,一二线城市的房价上涨的有19个,平均上涨幅度7.6%,房价下降的有17个,平均下降幅度4.8%,在以统计数字为目标的多管齐下调控措施之下,依然可见一二线城市房价上涨的动力极为顽强。多个城市推出或者加码调控政策,也显示了房价依然上涨的残酷现实。

  而且,少数城市的房价甚至上涨更快,比如北京(显然不只是副中心)要打造“一个没有城市病的城区,一个人们向往的地方”,却削减了70%的商品房供地计划(相比去年),今年1月房价比去年底上涨了5.2%,2月又比1月上涨了12.8%(如果没有上涨,何必加压调控呢?),显然,越是供不应求、越是减少供应的政策逻辑和限价策略,从根本上导致了房价上涨的共识预期和市场共振。

  这些房价上涨压力更大的城市政府既不能放开住宅用地供应、又无法消弭房价上涨预期,还要承受抑制楼市泡沫的保稳定责任,虽是纠结、却不能怠慢,“子规夜半犹啼血,不信东风唤不回”,继续加码调控政策不可避免,哪怕是先按住一时、不求按住“一世”。

  不仅如此,三四线城市也齐崭崭的冒出了许多泡泡,惹得被调控城市一个接着一个。

  中国指数研究院的数据显示,58个重点三四线城市中,42个三四线城市成交量同比去年1-2月平均增长+57.1%,16个城市成交量平均下降-29%,整体增长23.6%。

  三四线城市成交量为什么会突然猛增呢?我们有三个看法:

  一是溢出都市圈的周边中小城市量价齐升。

  京沪深周边就不说了,湖州、南通、镇江、马鞍山、芜湖等市1-2月成交量都比去年同期有20-147%的上涨,房价相比去年底也有4.7-44.6%的上涨,尽管这些数据存在产品结构性和成交时点性的短期影响。

  很显然,这些城市是由刚需挤出、投资炒房推动的,其实,这股浪潮从去年下半年就已经涌动了,不用说一线城市,就连南京、杭州、合肥、厦门、福州、南昌等市周边中小城市,都成了投资客的热土,至今还有很多人在问:“还想再买一套房,哪里可以买?”

  随着大城市的房价高涨、产业迁移,很多刚需只能搬离大城市郊区,向更远的甚至跨省市的中小城市转移,在投资客的带动之下,刚需和当地改善性需求也被带入市场,共同推动了房价的上涨,进而吸引更多的投资者。

  短期内,这些城市还看不到投资客绝迹的迹象,只要这些城市没有被更严厉的调控政策打压,量价齐升还是会持续的。

  这些城市恰恰也是中央政府最关注的地方,刚需也好、改善也罢,毕竟都是自住客,而投资就不同了,这不符合中央“房子不是用来炒的”定位, 所以,不管这些中小城市有多么的不情愿放弃这来之不易的资本涌入,他们在中央政府部门的约谈下,不得不采取哪怕是温和的调控政策,所以我们看到调控潮接二连三地出来也就在情理之中了。

  二是春节期间回乡置业推动当地城市量涨价稳。

  比如,淮安、肇庆、济宁、泰州、连云港(行情601008,买入)等市,今年1-2月成交量同比上涨47-280%,高于去年全年的月平均水平,显然,更像是短期回乡置业为主。

  很多在大城市打工的人,原本或许还想在大城市买一个小点的房子,以后慢慢改善,当房价快速拉升之后,他们发现,在大城市哪怕买一个蜗居的梦想都不可能实现了,于是用在大城市挣的钱回到老家去买一个房,相比这些大城市,老家的房子真可谓是物美价廉了,而且,还有着光宗耀祖的意味。

  这些人手上的钱其实并不多,买房当然也不是用来投资的,因为限购而失去购房资格的投资客,显然也不会青睐这些三四线城市。因此我们看到,这些城市的房价其实并没有出现明显的过快上涨,房价相对去年底也是有涨有跌,在-13%至16.3%。

  也许很快,3月份的数据会告诉我们,这些城市的成交量又会恢复平静了。

  三是回乡创业工作带来当地城市量升价稳。

  比如,徐州、盐城、蚌埠、烟台、赣州、韶关、芜湖、秦皇岛等市,成交量同比增长也在18-169%,房价有涨有跌,涨跌幅在-1%至17.1%之间。

  去年我在深圳,与出租车司机聊到他们的未来,他们坦率地说,未来会回到老家去找一份工作或者开一个小饭店,虽然他们在深圳挣的钱可能更多一点,但仅仅是小孩上学的赞助费,就可以消耗掉他们几年的积蓄,而回到家乡的城市,生活成本更低,还可以落户,小孩上学费用很低,老人也可以帮助照看。日子过得相对清闲,也没有太大的压力。

  其实,他们在大城市的购买力终究不足,非但购房无望,而且越来越难以留下,低端产业被疏解,合适的就业岗位越来越少,群租也被清理,房租水涨船高,外地司机被限制进入当地出租车运营,生活压力越来越大,与其终究留不下来,还不如早点回去,图个家庭团圆、日子轻松。

  其实没有人真的想逃离大城市,但不得不离开的最根本原因或许只有一个:高房价的挤出效应。

  当每一个大城市都想创造更高的GDP,都想吸引高端产业和人口,都想提高单位土地产出效益,都想打造一个“人们向往的地方”,唯一的办法就是:“腾笼换鸟”。

  农业在腾笼换鸟,用高产农业、绿色农业、观光休闲农业替换传统的低效农业;工业在腾笼换鸟,用节能环保绿色高效的智能工业、高端制造爱基,净值,资讯来替换传统的污染耗能工业;服务业也在腾笼换鸟,用物流基地、云计算、金融中心、CBD、购物中心来替换传统的批发市场、集贸中心、沿街商铺等。

  产业换了,人也换了,有限的房子要留给精英,尽管政府智囊和社会贤者也在提醒,如果离开了所谓“低端”的人口,我们的出租车可能没人开了,我们的高压线可能没人架了,我们的下水道可能没人清了,我们的保姆都变成了月嫂价了。

  但是,在调控之下,未来房价的上涨预期被按住,想走的人又会留下来再看看,虽然政府工作报告说了“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”,但被调控大城市的土地供应难以改善,因此,大城市房价上涨压力短期内难以缓和,当然,成交量也不会大增。

  一二线城市量平价稳,或略有增长,那么三四线城市呢?

  根据中国指数研究院提供的2000多个三四线城市土地供应数据,可以看到,去年它们合计成交的住宅用地折合规划可建面积为41745万平米,比2015年的46723万平米减少了近5000万平米,减少10.6%。

  今年呢?1-2月的成交住宅用地折合规划可建面积仅为6712万平米,比去年同期的7359万平米也减少了8.8%,意味着今年三四线城市的市场很难整体爆发性增长,更何况很多三四线城市还在去库存的路上,这也显示了开发商对多数三四线城市依然保持谨慎的态度。

  我们也看了一下今年1-2月销售面积增长超过35%的城市,一共有27个,房价同比涨幅都不算大,在1-22%之间,有的相比去年底还有下降。

  这27个城市2016年成交住宅用地折合规划可建面积合计5293万平米,比2015年的8114万平米明显减少,大部分城市土地供应增加不多,有的城市去年和今年全年土地零成交,意味着这些城市的土地总体上都不短缺,未来住宅成交量暴涨、房价快速上升的概率不大。

  但是有几个城市还是值得关注的,比如徐州市今年前2个月住宅用地供应量超过去年全年,舟山市、九江市大约相当去年全年的一半,这样的城市会不会有爆发的可能?也许。

  我们的结论是:今年年初住房市场着“火”的局面很难延续,在去年土地购置面积下降的背景下,热点一二线城市供应难有起色,非热点二线城市供应也不会明显增加,绝大多数三四线城市依然不可能大范围异军突起。

  最近的调控城市密集出台,其实主要是为了抑制市场预期,在泡沫初起之时就先行压制,以免投资客的流窜带来更多楼市泡沫,而万一中美金融战开打,一旦引发房价下跌超过20%,就会造成金融系统性风险,而调控就是告诉投资者,不要幻想房价上涨,投资者退潮,我们就可以再回到“房子是用来住的”定位上了。

  按照周小川行长所说:“在调控政策之下,房贷增速估计还会放缓”,事实上也的确在继续放缓,开发企业到位资金增速从去年底的15.2%下降到今年的7%,钱的增速慢了,住宅市场各项指标增速下降也是趋势,但负增长的概率已经不大,因此,我们仍然维持去年“量平价稳、略有增长”的结论。

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关键词阅读:土地 房地产市场 起火 欧阳捷

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