加息了,限购了,房价为何还在涨!究竟是什么原因?

1评论 2017-03-17 09:51:58 来源:星火记者联盟 作者:联盟 看主力在买什么!

  美联储又加息了,这是美国金融危机以来,也是最近2年多的第三次加息。让很多人困惑的是,这次加息之后美元反而下跌了,股市却上涨了,究竟是什么原因?

  3月15日凌晨,美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.75%至1%的水平。前两次是2015年的12月和2016年的12月,跟这两次加息不同的是,前两次因为受全球经济波动太大和美国自身经济不稳定影响,中间间隔很长,多次推迟加息时机。

  但是这次加息显然不同,美联储主席耶伦不仅表达了持续加息的决心,而且节奏会明显加快,年内至少还有2次加息频率,甚至不排除3-4次加息。

  这一次加息还一个明显不同,加息之后,美元不仅没有像前两次一样大涨,还全面下跌。国际上,包括人民币英镑欧元日元在内的主要货币都纷纷上涨。全球大多数的股市债市也迎来上涨,黄金原油也纷纷上涨。这与2016年美国加息后,金融市场的表现情况截然相反。

  这除了美联储加息符合市场预期,靴子落地,市场担忧解除,“买预期卖事实”的心里因素之外,恐怕还跟各国央行的不同程度干预密切相关。

  特别是像中国,今天人民币兑美元中间价报6.8862,上调253点,上调幅度创近两个月最大。

  中国央行这一动作意图非常明显,市场已经100%相信美联储加息已毫无悬念,一旦单边预期太强烈,人民币不适当加以控制,就可能加速贬值。决策层显然不愿意看到人民币因为美元坚挺而快速贬值,成为不稳定因素。但是,跟着加息或者调升准备金率的一刀切做法,又容易打击刚刚企稳的经济。

  所以我们看到,在美联储加息之后,中国央行除了逆势上调人民币对美元中间价外,还马上采取了以下行动:

  一是上调公开市场逆回购中标利率10个基点:7天期逆回购操作中标利率2.45%,此前为2.35%;200亿元的14天期逆回购操作中标利率2.6%,此前为2.5%;400亿元的28天期逆回购操作中标利率2.75%,此前为2.65%。

  二是上调6个月和1年MLF(中期借贷便利)操作利率10个基点,6个月期MLF操作利率为3.05%,1年期MLF操作利率为3.20%。

  央行的这个动作,虽然是在货币市场上引导市场利率上行,是金融机构之间的竞标价格,而不是调整存贷款基准利率,不影响个人和企业的银行信贷成本,但是,银行向央行借钱的成本提高了,最终肯定会慢慢传导到银行信贷市场,整个市场资金成本上升成为必然。

  一旦利率传导到信贷市场,商业银行把成本转嫁给企业贷款和个人房贷, “房奴”们将遭遇灭顶打击,供楼成本会突然大增。

  根据官方公布的数据,2016年年末,个人购房贷款余额19.14万亿元,如果考虑到公积金贷款,这一数额估计要到22万亿左右,房贷余额占到GDP的30%。这么大规模的房屋贷款,个人每年需要付出的利息就超过5000亿元。

  面对如此高的负债和还贷负担,很多城市的房价还在上涨。

  北京房价在近17个月内达到了近64%的涨幅,三亚曾经认为要“大跌”的城市,也暴涨23%。2017年1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%,保持快速增长。

  随着各地房价新一轮的上涨,从3月起截至3月15日,出台或升级限购限贷措施的城市已有十个,除了赣州、南京、青岛外,还有涿州、涞水、杭州、张家口崇礼区、嘉善、滁州、三亚等七个城市。

  市场资金在收缩,资金成本在增加,限购限贷措施也不断出台,为何房价还在不断上涨?

  很显然,用普通的经济学原理已经无法来解释这一现象了,房子已经成为了一个典型的金融产品,它的估值已经脱离了经济基本面,脱离了居民收入可承担的极限,需要透支未来几十年的收入利润,需要用股票估值的方式来评估房子价格了。

  因为大家都预期房价会涨,因为里面有大量的杠杆资金,因为不少房子是用来炒作和保值增值的,所以市值率、市盈率(收益率)、市盈增长率等股票里使用的估值工具,就被套用到房子上来了。一套300万的房子,一旦成为金融产品和炒作工具,它的估值必然会是原来的三五倍,透支三五代人的财富,所以被炒到800万、1000多万并不稀奇。何况,很多房子还附着了学校、户籍等社会功能。

  但是需要提醒各位的是,金融产品是有泡沫的,估值在被几倍提高的同时,也面临着泡沫破灭后跌破净值的可能。大家都不希望看到这个事实的发生,但前提是居民收入能够赶上房价上涨的收入,目前看这只是空中楼阁。

关键词阅读:加息 房价会

责任编辑:孔维卓 RF13414
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