董登新:房价涨跌只看M2而非其他

1评论 2017-02-17 07:36:04 来源:金融界网站 作者:董登新 看主力在买什么!

可以断定,当我国M2增速从现行13%左右下调至10%以下的新常态时,市场过剩流动性就会大大收缩,货币购买力就会自动提升,资产估值泡沫有望得以化解,房价就会真正平稳下来。

  房价涨跌只看M2而非其他

  ——若M2增速低于10%,则房价可能低头

  武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授

  (中国养老金融50人论坛核心成员)

  随着“大剂量”货币投放的长期积累,货币存量就会变成一个天文数字,截止2016年底,我国货币存量(M2)高达155万亿元,超过当年GDP的两倍!十年前(2005年底),M2仅为34.56万亿元,十年间M2增长近4倍,年均增速高达16.2%,远高于同期名义GDP年均增速(12.99%)。

  从横向比较来看,你会发现不一样的美国样本:2015年美国M212.31万亿美元,仅相当于美国当年GDP74.67%2005-2015年十年间,美国M2年均增速仅为6.29%。从图一可发现,在过去二十年(1996-2015),美国M2增速与GDP增速呈犬牙状交错着,一会M2增速高于GDP增速,一会又M2增速低于GDP增速。但我国M2增速却20年间一直明显高于GDP增速,不存在M2增速低于GDP增速的情形。

  有人说,美国M2与中国M2统计口径不完全相同,不能直接比较绝对指标,那就让我们直接比较两组相对指标吧(见图一)。难道这仅仅只是一个发展中国家与一个发达国家的“速度”区别?我们的货币政策是否需要反思?

  

董登新:房价涨跌只看M2而非其他

  图一:中美GDP增速与M2增速比较

  事实上,货币投放过度、货币存量过大,就会形成市场流动性泛滥的景象,它必然导致两个结果:一是物价持续暴涨;二是资产泡沫化加剧。然而,这十年来我国并未发生严重的通货膨胀,其原因只有两个:一是2007年前,我国重化工业产能扩张与规模扩张双双加速,驱动GDP狂奔,自动吸纳了过快的货币投放;二是2008年以来,资产荒及房地产财富效应同时显现,激发了全民炒房、囤房的决心和信心,同时也极大地吸纳了市场的过剩流动性。可以想像,十多年来,如果没有百姓囤房,则物价一定会飞涨起来。这也正是我国房价与M2联动逻辑的辩证法。

  其实,中国房价是一种货币现象。中国房价只涨不跌,主要源自百姓囤房的刚性需求,而百姓囤房则主要是为了实现家庭财富的保值增值。为什么百姓理财不选择其他方式呢?因为存款利率太低,而炒股风险远大于收益,基金“老鼠仓”令基民寒心,网贷(P2P)更是风险无边,投连险、分红险及万能险也很不规范,这就是人们常说的所谓“资产荒”,有钱找不到满意的投资渠道,老百姓(行情603883,买入)资产配置出现“肠梗阻”。

  然而,另一方面,央行放水(货币投放)加速,市场流动性泛滥,投机之风盛行,“赚快钱”成为社会的时尚与追求,资产泡沫化日趋严重。自1998年全国房地产大开发以来,房地产财富效应逐渐突显出来,尤其是2008年全球性金融危机爆发以后,4万亿救市计划及新增银行贷款创天量,存款货币加速扩张。1999年底我国货币存量(M2)仅为11.76万亿元,2009年底为61.02万亿元。1999-2009年十年间货币存量年均增长17.90%,明显高于同期名义GDP年均增长速度(14.44%),同时,也更高于央行长期确立的M2增速13%的经验值。

  众所周知,货币供给取决于基础货币及货币乘数。中央银行创造基础货币,商业银行创造存款货币。银行贷款扩张的能力也是M2快速增长的动力机制。货币存量快速增长,一定有银行新增贷款快速膨胀的功劳。2006年银行新增贷款3.18万亿元,2016年为12.65万亿元,十年间银行新增贷款年均增长14.8%。其中,2008年银行新增贷款4.91万亿元,2009年为9.59万亿元,2009年银行新增贷款相当于上年的2倍!银行贷款的迅猛扩张,直接导致银行业总资产同步快速膨胀。截止2016年底,我国银行业总资产高达226万亿元,是十年前(2006年为43.95万亿元)的5倍多!其中,银行贷款的近1/3投向了房地产领域。

  面对全民炒房囤房、房价只涨不跌的景象,我们傻眼了、紧张了、害怕了,我们曾采用了限购、限贷、调高交易成本,以及房产税试点等措施和手段,但治标不治本,仍无济于事。于是,又有人从土地供应制度和土地财政缺陷、房地产开发商及银行贪婪与暴利等方面来找原因、找责任,结果仍是徒劳的,房价就像弹簧,除非压着,否则,松手就会反弹。

  实际上,这就是头痛医头、脚痛医脚的结果。因为我们找错了房价上涨的真正原因,当然无法对症下药。正如文章开头我所讲的,中国房价只是一种货币现象。当货币发行过多,货币购买力就会下降,资产估值就会泡沫化,房价高企正是资产泡沫化的必然结果。为此,市场过剩的流动性,一部分就会主动流向房地产大开发,另一部分则会因家庭财富保值需要而被动地流向炒房囤房。因此,中国家庭炒房囤房是一种无可奈何、“被动”、“被迫”财富保值行为。

  现在中等收入以上中国城镇家庭一般都拥有两套以上的住房。他们买房的目的,已不再是自己居住,而是财富保值,因为他们担心钱不值钱,或是担心家庭财富缩水,因此,他们认为,应对货币过快投放、货币贬值的最简单办法,就是囤房:只买房不卖房。当房子成为投资品时,一个家庭持有十套、数十套房已不算怪事,这就是中国房价只涨不停的硬道理,其他理由都是不充分的,任何其他解释都是苍白无力的。

  只要找准了病根,也就找到了对症下药的良方。既然炒房囤房的原因是货币投放过度,房价只涨不跌的原因也是货币投放过度,那么,当过去高达10%以上的GDP增长已成历史,当我国步入经济新常态、GDP增速下移至6.5%左右时,M2增速继续保持13%左右的增长,显然已不合时宜,必须下调M2增速的经验值或目标值。

  可以断定,当我国M2增速从现行13%左右下调至10%以下的新常态时,市场过剩流动性就会大大收缩,货币购买力就会自动提升,资产估值泡沫有望得以化解,房价就会真正平稳下来。

  目前,在M2存量过于庞大的情况下,央行已不敢随意放水,而是只对短期流动性进行对冲性增量调节,自2015年底以来,一直如此。比方,春节前新增的流动性投放,春节后就要回收。这种创新做法,也许是央行打算下决心管住M2过快扩张的重大信号。

  今年春节前,央行通过逆回购与MLF投放了1.85万亿元流动性,同时还通过TLF投放了6300亿元流动性,总计投放约2.5万亿流动性。继春节前提高中期借贷便利(MLF)利率10个基点后,央行节后第一个工作日又提升了逆回购和常备借贷便利(SLF)利率。央行宣布,自201723日起,7天、14天、28天期限的逆回购利率均上调10个基点;同时,将隔夜、7天、1个月的常备借贷便利利率分别从节前的2.75%3.25%3.6%调高至3.1%3.35%3.7%,其中,SLF隔夜利率,一次上调35个基点。为此,许多机构和媒体解读认为:这是央行变相加息,它将对中国楼市和房价产生重大利空影响。这种理解当然是一种误解,也是一种错误的认识。其实,提高公开市场操作利率,更是为了加速短期流动性回收。

  213日(周一)央行在公开市场进行7天、14天、28天逆回购分别为200亿元、300亿元、500亿元,同时当日有1900亿元逆回购到期,实际净回笼900亿元,延续123日以来的净回笼格局。值得关注的是,本周央行将有超过万亿元的资金回笼。其中包括:(19000亿元逆回购本周到期;(2215日(周三)1515亿元6个月MLF(中期借贷便利)到期;(3217日(周五)左右将有6300亿元TLF(临时流动性便利)到期,央行是否续作仍未知。

  目前我国经济已步入新常态、新阶段,粗放式、外延型总量扩张模式已遭遇重大瓶颈,包括资源瓶颈、环境瓶颈、土地瓶颈、廉价劳动力瓶颈等。逐步淡化经济增长速度,大力提升经济增长质量,去产能、降杠杆已成为全社会的共识,通过供给侧结构性改革,实现经济转型、产业升级的长远战略目标。早在2013年,中央政治局会议作出决定:继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益,加大金融支持实体经济的力度,把钱用在刀刃上;积极释放有效需求,推动居民消费升级。李克强总理指出:要在保持宏观经济政策稳定性、连续性的同时,逐步有序不停顿地推进改革,优化金融资源配置,用好增量、盘活存量,更有力地支持经济转型升级爱基,净值,资讯,更好地服务实体经济发展,更有针对性地促进扩大内需,更扎实地做好金融风险防范。这一切表明,M2降速是中国经济社会大环境变化,以及货币政策转型的内在要求,是必然趋势。

  稳房价或降房价,不是靠加息或限购限贷就管用的,必须从水龙头上作文章,实质性地降低M2增速,让6.5%左右的GDP增速对应于10%以下的M2增速,压制M2的过快增长,这是稳住货币购买力、让老百姓不再炒房囤房的唯一正途,也是让房价平稳下来的苦口良药。当然,建立完善的社会保障制度,构建多层次资本市场体系,也是为房产投资需求分流减压的重要配套改革措施。

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关键词阅读:董登新 房价 涨跌 M2 货币

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