齐俊杰:对购房人来说 最糟糕的不是房贷收紧

1评论 2017-02-09 10:12:55 来源:齐俊杰看财经 作者:齐俊杰 300270还有几个板?

今天一早,铺天盖地的消息都是房贷继续收紧,北京首套房利率提高到了9折,而二套房贷款年限不超过25年。在这样的利率环境下,最糟糕的不是优惠取消,也不是房贷收紧,而是银行根本就不想贷给你。

  本文作者为财经专栏作者、投资人 齐俊杰

  今天一早,铺天盖地的消息都是房贷继续收紧,北京首套房利率提高到了9折,而二套房贷款年限不超过25年。其实这一点也不奇怪了,随着央行各种利率的逐渐提高,作为商业银行的贷款机会成本也在提升,之前从央行低利率拿钱,然后发放住房贷款赚利差的活,显然已经被央行的借款便利加息给打乱了

  之前海通证券(行情600837,买入)港股06837)的金牌分析师,姜超先生算过一笔账,截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%。换句话说,简单计算得到信息就是房贷要比国开债高1.4%才有的赚,解释一下,国开债完全是政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,换句话说根本就不用担心风险,国开债不可能违约,所以相当划算,但发放房贷可就不一样了,需要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本较高。这也就是为什么房贷利率要比国开债高1.4%的成本补偿,那么经过连续的变相加息,以及不断的市场流动性紧张之后,目前10年期国开债利率已接近4.1%,那么加上这1.4%,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在5.5%左右。这也就是说,房贷利率未来必定是大幅上调的,像现在这样4.9%的房贷,银行根本就没什么放款动力,再给你打个9折,你咋不上天呢?所以在这样的利率环境下,最糟糕的不是优惠取消,也不是房贷收紧,而是银行根本就不想贷给你。因为他赚房贷这个钱,还不如直接去买国开债划算。

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【国开债是房贷的领先指标】

  所以醒醒吧,银行低利率房贷的时代已经终结了,而此时此刻银行的存贷款利率还没有实质性的上调,只是市场调节,就已经让房贷利率大幅上涨,未来如果真的开启了加息周期,那么恐怕就不是新增房贷大幅上涨的事情了,老的贷款利率也将大幅上涨,这就考验购房人的资金状况了,如果你的房贷收入比,也就是每月还的房贷占你收入的比重低于50%,还问题不大,但我知道的是,很多人都跟公司合谋,帮员工虚开收入证明,至少都多开了50%,换句话说,很多人贷款买房每月还贷款的数字占到收入的8成以上,这是相当危险的,现在房贷利率4.9%,如果连续加息4次,也就是加息1%,那么每月房贷就增加了20%,事实上你就基本上财务破产了。这还不算在这样的加息环境下,你的收入是否受到影响。

  为什么房价一直涨,买房的人只赚不赔,原因有很多种,最根本的环境因素就是前面十几年,就没怎么加息,2008年以后利率的大趋势就是向下的,而国际大环境,更是不断的QE,大周期和小周期共振,所以这刺激了资产的繁荣,现在大环境已经变化了,我们自己的小环境也在变化,所以2016、17年,毫无疑问就是流动性的拐点。拐点发生如果还秉持着原来的惯性思维,那么很可能是债务负担越来越重,现金流越来越紧张,看起来资产很多,最后却破产了。这样的企业比比皆是,而个人和家庭也会如此。

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关键词阅读:房贷利率 央行 低利率 住房贷款 收紧

责任编辑:徐秀 RF12298
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