韩和元:一线城市的房价会不会跌?

1评论 2017-02-08 13:36:27 来源:金融界网站 作者:韩和元 完整呈现002247的打板逻辑!

就中国的一线城市房价会不会跌这一问题,我个人倾向于认为——会!相比较于其他城市,且会跌的最为厉害。因为,相比其他地方,它的金属属性更强。同时我也倾向于认为,一旦崩盘之后,上述地区也会较其他地方更快恢复。尤其是在在人口老龄化这个大背景下,一旦房价崩盘,唯一可恢复的,我估计真只有北上广深了。

  本文作者为广东省生产力学会副会长 韩和元

  有人认为,国内其他城市的房价肯定会崩,但包括北上广深在内的国内一线城市的房价绝对不可能会崩。基于的理由是,国内的公共资源过渡集中于这几个城市了,这必然导致人口流向是各地汇流到上述地区。

  对于这个论调,个人是不太能苟同的。其实不独中国,整个东亚地区,除台湾外,都有个毛病:地区非均衡发展,人口向大都市过度集中。中国如此,日本、韩国也不例外。

  以日本为例,从二战后,日本人口流向都是其他道府向关东的东京和关西的大阪、神户集中。更为重要的是,纵然日本在1960-1970年代实施了以公共资源均等化为主要内容的国民收入倍增政策,但这种趋势从出现之始至今从未停止过。整个日本仍然严格的遵循着农村—小城—大城—特大城这种单向街模式流动,日本没有因为地区和城乡社会福利资源均等,而出现过人口从大都市回流小城市和乡村的现象。

  日本政府于2016年2月26日公布的统计数据显示,2015年日本人口总数为1.27亿。从各行政区划来看,47个都道府县中,39个道府县人口都有所减少。其中,秋田县人口数量降幅最大,达5.8%。其次为福岛、青森和高知。而东京圈(东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县)人口则增加约51万至3613万人。也就是说在几十年的人口流入下,整个东京圈的人口已经占到了日本总人口的30%,意味着这个国家每三个人就有一个生活于东京圈里。

  但纵然如此,1991日本房地产崩盘后,全国所有都道府中,跌幅最厉害的也是上述地区,其中尤以东京都会区(23区)跌的最为彪悍。

  根据1992 年都道府县的地价调查,从1991年7月到1992年7月的一年间,住宅用地的价格,东京都下跌15.1%,大阪府下跌23.8%,而东京市(即东京23个都会区)下跌27.5%[1]。包括东京,名古屋,大阪,神户,横滨,京都等在内的六大主要城市的商业不动产价格,从泡沫高峰期到位于谷底的2003年和2004年,暴跌了87%,使得它们的现值只有当初的1/10[2]。

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  从日本这个案例来看,人口流向并不是人口净流入地房价不会下跌的充分理由。原因正如本公号(微信公号:天一楼主)在2017-01-15所发之文章《房子不独商品属性还有金融属性:牛刀陶冬们错在这》所提到的:

  近年来房地产市场与金融市场相互渗透和结合的愈发紧密房屋的金融属性或者叫“准金融产品”的特质也日益彰显。房屋越来越遭到数以万亿计的投机资金的追逐,跟原油一样,所谓的稀缺性,也就日益成为了那些投机资金进行大肆炒作的有利法宝。这时,房屋的价格自然也不再主要的取决于供给和需求,房屋已然化身为金融市场里的一个交易标的物,一个被巨额投机资金所追逐的“金钱宠儿”。在这样的背景下,房地产金融这样的结合之名的出现,也就不足为奇了。换言之就是,房地产市场已经不再是简单的实体经济里的商品房交易市场,它更是整个金融市场的一个重要组成部分。且随着近年来流动性的泛滥,房屋的居住(商品)属性大有被金融属性取代之势,进而成为其价格的决定性因素。

  简言之就是,目前的房价,并不都是由商品属性决定需求,而更多属于投资需求形成,具有太强的金融属性。而金融属性的特点就是暴涨暴跌,大进大出。

  当然,也必须予以说明的是,也正是得益于这种人口单向街流动模式,目前日本房价回升势头最好的是上述地区也是事实。有数据显示,在日本全国房价仍然低迷的背景下,东京房价在近两年内已经上涨了30%到35%。[3]

  事实上不独日本是如此,美国亦是如此。1998-2006年,繁荣期间美国各主要城市房价涨幅明显优于其他城市。但从2007年市场逆转步入萧条期时,上述地区房价的跌幅也明显大于其他地区。而最近上述地区房价的恢复情况也明显好于其他地区。

  基于以上经验观察,我的观点是:就中国的一线城市房价会不会跌这一问题,我个人倾向于认为——会,一定会!相比较于其他城市,且会跌的最为厉害。因为,相比其他地方,它的金属属性更强,暴涨暴跌的概率也就更高。同时,我也倾向于认为,一旦崩盘之后,上述地区也会较其他地方更快恢复。尤其是在在人口老龄化这个大背景下,一旦房价崩盘,唯一可恢复的,我估计真只有北上广深了。其他地区一旦倒下,肯定三十年内难以再爬起来。

   (本文为作者独家授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。作者著有《为何总是如此疯狂:股市泡沫的形成崩溃及应对》《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》《全球大趋势2:被债务挟持的世界经济》《我们没有阿凡达:中国软实力危机》《中国经济将重蹈日本覆辙?》等书。 )

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