三四线去库存需解决好“三个失衡”

1评论 2017-01-07 04:41:03 来源:金融时报 赶紧加自选!这票可能要成妖

  2017年开年伊始,“防泡沫”与“去库存”仍然是国内楼市并存的两大焦点。

  在一系列利好楼市政策的推动下,去库存战役成绩明显。在2016年12月26日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长陈政高表示,2016年三、四线城市去库存工作取得重要进展,库存面积减少2亿平方米。国家统计局数据显示,全国已竣工商品房待售面积自今年3月份起,连续9个月下降。

  但是,与一年前相比,“去库存”不再是唯一的主旋律。根据国家统计局数据,2016年前11个月,中国商品房销售额高达102503亿元,这也是该指标历史上首次突破10万亿元。其中住宅销售额8.7万亿元,增幅接近40%。一线城市及其周边、部分热点二线城市在宽松政策释放的利好信号下,原本沉寂的部分刚需和观望性购房者抢跑入市,部分投机性资金也趁热入场,推动房价上涨。

  这种冰火两重天的楼市分化格局让问题更加复杂化,单纯、统一的“去库存”政策已难适应。

  意在推动三、四线城市去库存的政策,也同时助升了一、二线城市楼市价格,这让市场各方及决策层都在思考:如何能让去库存政策更加有的放矢,不偏离政策本意?

  观察此前一系列密集出台的政策不难发现,2014年楼市进入调整周期后,调低首付比例、降息、降低公积金购房使用门槛等利好政策均可提振购买能力,但并未从根本上刺激新刚性购房需求产生。一线城市及重点二线城市本身潜在需求众多,只是较高房价形成的高购房门槛抑制了部分需求,而金融政策比较容易激活这类需求,并在市场行情普遍走暖的情况下吸引部分投机资金入场;相对而言,三、四线城市的高库存面临的则是真正的有效购买需求疲软。因此,要切实推动三、四线城市去库存,就得思考当前楼市格局形成的根本原因,对症下药。

  首先,解决三、四线城市商品房供给的结构性失衡问题。必须看到的客观情况是,在三、四线城市中,楼市供大于求的格局并不完全意味着住房需求都得到满足,而是存在供需的结构性错配问题。一方面是亟待保障的基本住房需求;另一方面是高企的库存。如何将后者加以转换、利用,正是破题关键。

  在优先保障刚性住房需求,严格限制投机性资金流入楼市的思路下,增加保障房、公租房供给仍是关键,也将是政府住房政策的着力点。除了目前集中修建保障房等举措外,加快棚户区改造、做好公租房建设、因地制宜推进货币化安置,也是激活现有供给的思路之一。

  此外,三、四线城市楼市的供需结构性失衡还表现为商品房的大小、户型、地段和配套资源与实际需求不匹配。应当看到,三、四线城市的市民往往拥有自住房,不少家庭甚至不只一套房。真正有购房需求的是新市民,但短期内这部分群体购买力较弱。因此,面对大户型、配套成熟的商品房,他们只能望而兴叹。但是,相对价格低廉的保障房、公租房却总是位于偏远地带,且公共服务薄弱,这种不便让其遭受冷遇;或即使由于价格低廉被认购,也并不能真正保障百姓过上有质量的生活。因此,在既满足其基本生活需要,又与其购买能力相贴合的前提下,为新市民群体提供以中小户型为主、基本配套资源健全的商品房,是优化三、四线城市住房供给的一个方向。

  其次,解决三、四线城市与一、二线城市基础设施、公共服务的失衡问题。正如前文所述,在一线城市乃至重点二线城市房价飙升的同时,大多数三、四线城市房价仍然疲软,且库存高企的压力并未减弱,其背后的原因正是因为热点城市对人的吸引导致商品房需求大于供给,而三、四线城市反之。

  为此,2016年末的中央经济工作会议明确“要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三、四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三、四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力”。不难发现,这一政策初衷正是打破一、二线城市和三、四线城市之间,公共资源分配的失衡问题。

  再次,解决三、四线城市与一、二线城市发展机会失衡问题。好的生活离不开好的发展前景。应当说,随着互联网的发展以及交通的便捷,公共资源的可得性差距在日渐缩小。部分三、四线城市也可以凭借资源优势或特色产业在短期内快速发展。

  然而,从中长期发展角度来看,国内的三、四线城市往往资源依赖性强,同质化发展明显,因此缺乏长期、可持续的潜力产业,对人才特别是高端人才的吸引力较弱。而人才流入与购房需求也息息相关。

  为此,中央提出,要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化,并实施了区域性的发展总体规划。这正是通过以更好的城市建设来吸引疏解热点城市压力,同时提升三、四线城市实力,让其更宜居,从而真正以更好的条件和环境,吸引“新市民”和部分人才回流,形成长久、稳定、真实的购买力。

  唯有解决好三、四线城市的基础环境和发展问题,改变其内部与相对性的失衡状况,才能吸引人们在此安居乐业,真正有效带动“去库存”,进而形成城市建设与发展的真正动力。

责任编辑:Robot RF13015
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