王建军:卖地招商时代结束 产业运营商也需要转型升级

1评论 2016-12-12 04:59:18 来源:证券日报 职业操盘手技能养成记

  产城融合时代已经来临。大型传统房地产开发商纷纷开始设立产业地产部门,试水产业园区运营业务,而此前多年专注于产业园区的运营商则在开始思考创新转型,让重资产变轻来运营,并且试图布局产业地产服务全生态圈。

  12月9日,在由《证券日报》社主办的第十二届中国证券市场年会论坛上,中国宏泰产业市镇发展有限公司(以下简称:宏泰发展)董事局主席王建军表示,卖地招商时代已经结束了,运营商也需要创新转型升级爱基,净值,资讯

  园区资产要靠运营实现价值

  宏泰发展曾于2014年11月20日国家召开的全国新型城镇化规划会议,提出了产业市镇的新型城镇化理念,发展主战场为廊坊,10年来先后投入了近60亿元,引入包括富士康等在内的224个项目,其中大多数是大型央企,而富士康已经为宏泰发展一个园区纳税11亿元的商户。2014年,宏泰发展以“产业地产、新兴城镇化建设为主题”在香港主板上市

  据记者了解,目前,宏泰发展在廊坊、石家庄、张家口、保定、承德等北京周边布局了12个园区。2015年9月份,宏泰发展在石家庄栾城区做了通用航空小镇,已经初具规模。

  据王建军透露,公司的业务模式可以说有四种服务能力。第一,对小城市城镇产业定位和规划设计的能力,“我们做产业地产12年,有时候我们看市场比市场看得更清楚,(宏泰发展)可以协同很多专业机构,一起为政府想做的产业园和新兴城镇建设做合理的产业定位和规划”;第二,对城市建设和基础设施投资的能力,公司可以协助政府投资“七通一平”等基础设施,包括对农民土地的补偿等;第三,对产业新城招商引资的核心竞争能力,宏泰发展有200多人负责招商引资,有产业研究院做大数据分析;第四,对城市运营的管理能力,包括小城镇园都是由公司运营管理的。

  正如王建军所示,宏泰发展是“做产城融合、新型城镇化建设、基础设施投资、招商引资的公司,政府购买公司的服务,公司收取服务费,并不是传统的房地产开发商,房地产占整个宏泰发展的业绩占比约为15%,不是主要的业绩来源”。

  产业运营商需转型升级

  事实上,过去房地产领域的企业不愿意做产业地产,因为运营产业园区资金沉淀量大,资产周转慢,回报周期长,还需要有大量的招商资源,从资产周转速度与产生收益方面来看,运营产业园并不是能让资产快速变现的业务。不过,一个产园区一旦培育成功,其运营毛利率将远高于房地产开发销售产生的毛利,并且能够提供稳定现金流。

  王建军表示,对于园区运营商来说,创新是永久的话题,而且是尊重园区运营规律的创新。据王建军透露,四年以前,宏泰发展就建成40万平方米的创新物业空间,当时叫科技成果孵化园,后来成为了京津冀协同发展基地。

  对产业地产运营商而言,招商能力是核心竞争力,而核心竞争力也需要不断升级,尤其招商企业也在不断创新升级。在王建军看来,运营商搞创新本身就是一种孵化,是一种招商行为。比如,宏泰发展通过运营商和北大、北理工、北航等十家名校建立合作,支付院校经费,把他们的产品、技术、专利都在公司的廊坊创新基地里面展示,而展示的过程就是梳理、招商引资的过程,获得投资项目直接在园区产业化。

  更重要的是,随着新房开发销售毛利率逐渐下滑,房地产行业进入存量房时代,过去产业园区运营商靠销售来实现业绩的时代已经失去竞争能力。

  鉴于此,在王建军看来,服务和跟投是宏泰发展运营产业园创新升级的一种路径。

  王建军直言,“简单的卖地招商时代已经结束了,运营商本身也要转型升级”。宏泰发展作为在香港主板上市的平台公司,对国外先进的技术格外关注,有促成海外项目在宏泰的产业园区落地的能力,甚至为已经入园的项目转型升级提供服务。比如,富士康原来是做生产加工业,但宏泰在旁边为其做了一个1万多平方米的体验空间,把历年来的所有电子产品进行展示,前面是店后面是厂,宏泰发展再跟投这样的物理空间。

关键词阅读:王建军

责任编辑:苗绍华 RF13498
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