大城市盘活存量用地的博弈与困境

1评论 2016-12-12 01:43:15 来源:证券时报网 作者:李宇嘉 职业操盘手技能养成记

  近日,笔者在上海参加一个关于城市更新论坛的研讨会,主办方先隆重介绍了《上海市城市总体规划(2016-2020)》。给笔者印象非常深刻的是,该规划提出土地、人口均“减量发展”的目标。至2020年,上海常住人口控制在2500万人以内,至2040年控制在2500万人左右。

  也就是说,2020-2040年的20年内,上海要做到常住人口不增长。同时,2016至2020年,上海规划建设用地规模要实现“负增长”,总规模从原来的3226平方公里调减到3185平方公里;2020至2040年,规划建设用地规模要控制在3200平方公里以内,也基本上是零增长了。

  类似于上海这样的城市,控制土地和人口被很多专家批评为逆城市化。由于产业升级在超大城市率先完成,城市化进入“下半场”,即从城市化到大城市化。快速工业化和城市化的国家均如此,比如东京和首尔积聚了全国10%和20%的人口,但上海目前人口不足全国总人口的2%。

  对控制土地的批评更是如潮。目前,我国特大城市农业产值微乎其微,但农业用地占市域面积的比例多数在25%-30%,这在全球是最高的。上海更是如此,全市市域面积6300余平方公里,但到2020年的生态用地保有竟然高达2500平方公里,也就是说接近40%土地留给农业。

  在很多人的眼里,大规模保留农业用地,被认为是近年来京沪深没有一年能完成宅地供应(完成率均没有超过60%),并导致房价上涨的罪魁祸首。今年7月份,国土部大幅调低了2020年前京津沪耕地保有量。但大家要注意,调低耕地保有量,并不意味着特大城市就腾出供地空间了。

  事实上,不管从地均产值还是人口密度,京沪深等城市的供地效率是很低的。比如,上海内环尽管寸土寸金,但低效或待改造的工业用地还大量存在。此次论坛的另一主题就是存量用地盘活。目前,上海一些大国企(纺织、仪器、电子等)都成立了不动产子公司盘活存量土地。

  作为我国制造业龙头,上海制造业领域的国企,个个都是巨无霸,动辄改造的土地就达数平方公里之巨。未来,随着向金融、科技等要素配置的世界级城市迈进,制造业必然要退出。新经济爱基,净值,资讯“小而美”,互联网让联合办公大行其道,未来土地和空间需求减少,至少不需要那么多工业园区和集装箱基地。

  如何盘活,在地方政府和国企之间,存在着很激烈的博弈。站在政府角度,当然希望借着新一轮国企改革的主导权,将土地收回来重新出让。无论新增发展空间,还是土地出让收入,这都是上上签。但站在国企的角度,要赶在政府“下手”前,顺应区域规划,赶紧启动二次利用。

  对发展新经济和创业创新来说,草根驱动才是第一动力。显然,在这方面,大型国企长期主导、长官意识浓厚的上海落后于深圳。为此,上海市政府很着急,不管是基于降低创新成本(房价和房租),还是增加城市空间,政策支持力度很大,这给占着土地的国企带来机会和主动权。

  在本次论坛上,笔者获悉,这些国企借着上海未来科技创新城市的定位和政策东风,纷纷向创新型产业用房、创意园区等转型。但是,考虑到存量、在建工程部分,如果仅仅为了套取政策红利,以控制土地为目的,一窝蜂地涌入房地产开发,毫无疑问会造成商业办公用房过剩。

  为防止国企以套利为目的来改造存量用地,政府要求国企必须100%自持物业。因此,本次论坛上大家都谈到一点,不能投入巨额资金,造成过剩,砸在手里。为此,都在挖空心思做“故事+品质”的文章。答案清晰了,不是土地不够用,而是效率亟待改善,特别是善用好产业升级的土地腾挪效果。

  土地二次开发,若转向住宅,规划和用途管制横亘在面前,要么补缴巨额土地出让金(土地是免费划拨的),要么政府收回后“招拍挂”;转向商业办公,成本较低、手续简单,但一窝蜂涌入,市场一下子过剩了。看来,供地不够,政策和利益掣肘是根本,减少供地意在倒逼盘活存量。人口与用地挂钩,控制人口也好理解。

关键词阅读:存量土地 导致房价 负增长 招拍挂 博弈

责任编辑:张弘
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