危险!林采宜:房地产泡沫很严重

1评论 2016-10-27 07:16:51 来源:机会宝 603022老妖不死!

  导语:在房地产市场起起落落之中,经济走向何去何从?近日,国泰君安(行情601211,买入)首席经济学家林采宜在接受机会宝采访时深刻分析房价飙升路径,为经济转型发展和居民资产配置指明方向。

  “十一”后,多地连发楼市调控政策。今天(10月26日),中新网已获悉北京多家银行落实认房不认贷,并确已严格执行“9·30新政”,调整二套房的认定标准,首套房利率仍85折。

  无独有偶,近期,上海也加大了对房地产的调控。10月25日,有媒体从从上海多家银行内部人士处获悉,上海部分银行“限贷”再加码,接力贷、合力贷或被叫停,针对假离婚的审查进一步趋严。

  房价飙涨,让我们看尽众生百态。即便政策频出,一二线城市房价逐步降温,但“房”之一字仍然改变着无数人的生活。

  而在房地产市场起起落落之中,中国的经济将何去何从?

  近日,国泰君安首席经济学家林采宜在接受机会宝采访时深刻分析房价飙升路径,为经济转型发展和居民资产配置指明方向。

  房地产有点疯狂

  林采宜认为,一二线房地产市场疯狂,最重要的原因是市场心理,即房价快速上涨时,会自动激发居民的恐惧心理,从而提前释放潜在需求;同时,房价上涨产生赚钱效应,投资心理快速产生。两种市场心理共同推动大量资金进入市场,从而房价快速上涨。

  “另一个原因则是市场上的流动性。宏观经济的不景气导致市场对实体投资的未来预期不乐观,市场上较多的流动性找不到高收益理财路径,大量流入房地产市场,带动房价上扬。”林采宜说。

  不仅如此,上述因素还互相作用、互相强化:房价越涨,买的人越多;买的人越多,房价上涨越多。

  事实上,房价的上涨已经引发市场参与者行为扭曲。一两套“学区房”卖掉可以“保壳”的离谱闹剧已经在A股上演。

  “疯狂离灭亡总是很近,无论对股市还是对房市都是适用。”对于当前房地产所处位置,林采宜表示担忧,其认为这很有可能是中国经济潜在的风险点。其指出,由于我国购房资金中首付比例较高,房地产拐点并不会给银行体系造成太大的风险。反而应关注大量资金流出房地产所可能导致的其他资产泡沫。

  事实上,在过去的15年中,我国的M2增长了10倍,其中,相当一部分的货币量进入房地产市场,推动房价上涨。

  “如果这些资金从房地产流出,进入任何一个资产领域都会产生泡沫,如果进入商品领域,通货膨胀也不可避免。”林采宜说。

  大国转型需重器

  随着一二线城市房价暴涨,房地产“绑架”中国经济的声音再起。对此,林采宜认为,从整个发展中国家和发达国家经济转型的经历所来看,没有一个国家靠金融投机或者房地产顺利实现转型。这也意味着,对于中国这样的大国,依靠金融、房地产转型更不存在可能性。

  “所谓大国重器,即中国经济要想顺利转型,需要依靠的是制造业,只有制造业转型升级爱基,净值,资讯,在全球贸易当中居于中上游的地位,才能够支撑中国经济转型之后第二次的崛起。”林采宜说。

  在其看来,中国经济尚在去产能过程之中,新的制造业力量仍较为薄弱,中国经济的探底以及在底部徘徊还需要一段时间,而且这个时间可能不会太短。

  “底部徘徊的确难熬,但对于产业转型升级并非坏事。每一次的衰退和箫条,都刺激一个行业的升级。”林采宜告诉机会宝。

  她向机会宝举了房地产的例子,上世纪90年代,上海浦东盖了一批房子,没有小区的概念,只是一栋一栋楼。到了90年代末,中国经历了第一轮房地产低潮,房价跌了好几年,并在2001年探底。然而,就在此后的新建住房,都有了小区、带绿化,房屋结构、格局都比之前要好很多。

  究其原因,开发商只有在低潮时才会调整产品,用好的产品赢得市场。当供不应求的时候,没有卖方会去追求产品质量,毕竟什么产品都能卖得出去。只有到了过剩时代,产品才能够升级换代。

  “这一案例也可推广至其他产业,每一次衰退其实都是一个行业成长的起点,是它蜕变的动力。冬天没那么可怕,冬天死掉的是不够优秀,优秀的经历过冬天以后,下一个春天它会比现在更好。”林采宜说。

  市场需适应更低的收益率

  清醒认识当前宏观环境,无论对个人资产配置,还是观察经济走向都有着重要作用。

  对于未来的大类资产配置,林采宜建议,配置一些风险比较低的资产,比如说适度的持有一些黄金、流动性很好的债券等低风险产品,这在利率下行的周期里,将是不错的投资方向。

  至于房地产的投资,林采宜给出的回答是“君子不立于危墙之下”。“立在危墙之下拣金子拣到了是福气,但墙倒了被埋了,那就是风险了。我就觉得如果墙倒了会把我埋掉,再多的金子我也不敢抢,房地产对于中国人来说,它就是一堵危墙。”

  林采宜认为,随着经济发展逐渐稳健,市场需要适应更低的收益率。对于有着成熟金融市场的经济体,其平均的年化收益率也不过只有3%-5%。过去我们动辄百分之十几、二十的收益率赚惯了,未来也将逐渐回落,这个过程可能会比较痛苦,但这是必须要接受和适应的。

关键词阅读:林采宜

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