楼市降温会否引发房价深度调整?

1评论 2016-10-19 15:45:51 来源:微信公众号不执著财经 作者:张平 感谢300643

  在10月过去的17天里,受到楼市调控的影响,全国主要的54个城市合计签约商品房住宅130944套,而9月同期签约为137483套,环比减少约7000套。一线城市北京、上海环比分别下调了42%与16%。二线城市成交量也开始整体降温,上周二线城市合计签约商品房住宅3.36万套,已连续两周低于4万套。

  对此,业内人士表示,受到新政影响的22个城市,成交量实际跌幅达到了30%至40%,预计成交量将在10月下旬开始逐渐反映到签约数据上,如果年末央行额度吃紧,房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

  其实,面对房地产调控,楼市出现较长时间的“价滞量跌”的情况也并不是啥新鲜事。而现在争论焦点是,历次楼市降温之后,房地产又会在星星之火下,死灰重燃,而这次楼市又出现了较大幅度降温,会否引发其深度调整呢?实际上,国内楼市在10多年的上涨过程中,也出现过调整期,而当调整期过后,楼市又会出现“报复性”繁荣的新气象。

  第一轮楼市调整在2008年。在经历了2006至2007年房价的快速上涨之后,美国爆发了次贷危机,我国出口增速下降,经济增速放缓,2008年四季度经济增速从年初的11.5降到7.1%。经济增速下降意味着百姓收入放缓,房价支撑力度开始动摇,2008年房价全年下跌10%左右。但随后,中央出台“四万亿”剌激政策,2009年房价止跌回升。

  第二轮楼市调整在2011年。由于房价过快上涨加上通胀的抬升,促使央行在2010年开始收紧贷款房贷政策,北京在2011年初开始执行非京户籍人纳税、社保满五年的限购政策。祭出“限购”这一撒手锏调控措施,随之成为一线城市的标配。严厉的限购措施,再加上前期涨幅过大,北京房价在2011年限购之后小幅下跌,跌幅10%左右。

  第三轮楼市调整在2014年。北京房价在2012年上半年止跌回升,并且在当年6月、7月连续两次降息的推动之下,房价开始新一轮快速上涨,一直持续到2013年底,此轮房价上涨幅度达30%-40%。2014年楼市成交逐渐冷却,房价上涨乏力,出现小幅下跌,跌幅较弱,仅为6%左右。

  我们从前几轮房地产调整周期来看,似乎楼市在每次经历过短暂的调整期后,便会带来新的一轮强势回暖,而这次楼市出现的“价滞量跌”调整也不会跳出这个轮回。

  所以,即使是业内最悲观估计,此轮房地产调整周期会相对长一些,但房价至多跌去15%左右。但是笔者却认为,这轮房地产调整周期不仅时间漫长,而且楼市引有可能进入深度调整状态。

  首先,一直以来,房价上涨与经济高增长有关。上世纪70年代日本经济增速高达13.62%,人们收入增长预期大幅提升,从而推动了日本房地产泡沫的膨胀,而到上世纪80年代末,90年代初,日本经济平均增速回落到6.37%。影响了日本国民的收入预期,日本房价就出现了较大调整。

  而现在中国经济正处于结构转型期,经济增速长期放缓已是学界共识,而随着居民收入水平增幅的下滑,居民承受房贷的能力也接近了极限。本轮房价上涨,正是中产阶层面对货币宽松、资产荒,恐慌性、非理性加杠杆所致。短期来看,投资性入市能集中推高房价,但从长期来看,房价上涨最终还是要与居民收入增速钩上挂。

  再者,一二线城市房价泡沫只有投机性价值,连投资性价都没有。所谓投机性价值,就是买了房产坐等房价上涨吃价差。而投资性价值,就是靠购房收取房租。现在从租金收益来看,上海和北京租金收益(年租金/房价)在2011年—2015年仅有2%至2.2%,而到2016年这一比例继续下降至2%以下,甚至不如理财产品的收益率。

  所以一旦投机性需求被房地产新政所打掉,整个市场冷静下来,人们会发现,中国居民收入水平只及西方国家的八分之一,而一二线城市房价却不仅高于伦敦、纽约和东京,就只剩下投机价值了。所以,这样的房价泡沫已经很难长期推系了。如果说前几轮房价调整还能回暖,这次房地产出现调整周期,只有在去泡沫后才能真正得到复苏。

  最后,在经历了10多年的房价上涨之后(期间没有出现过多少调整),自住型、改善性、投资性需求都已入市了,本轮房价上涨就连中产阶级都当了“接盘侠”。而且我国城市人均住房面积也已达到33平方米以上。在一二线城市中,很多家庭拥有2-3套房产已不稀奇。所以,大城市人口对房地产的“刚性”需求程度要远低于业内的预期。

  面对新一轮房地产新政的密集出台,楼市如约进入了“调整期”,未来楼市该怎么走?会不会在短暂的调整之后,继续出现强势反弹呢?笔者认为,过去的楼市场景不可复制,今年末楼市或将进入大调整期,房价深幅下跌不可避免。

  第一阶段,受到楼市新政的影响,整个市场由亢奋进入观望状态中,主要表现形式是,成交量快速下跌,房价涨势立刻停滞。第二阶段,前期在一二线城 市疯狂拿地的开发商,难以忍受销售下滑的影响,为了回笼资金,通过小幅降价的方式促销。第三阶段,在买卖双方经历了长期对峙之后,楼市全面进入降杠杆时代,房价出现大面积松动,房地产泡沫逐步回归理性。

责任编辑:徐秀 RF12298
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