楼市调控这个奢侈的游戏 今年只有东部沿海才玩得动了

1评论 2016-10-08 07:27:54 来源:券商中国 作者:陈冬生 龙头股战法不值一提!

  券商中国注意到,今年十一黄金周这一轮楼市调控,涉及的具体城市主要集中在沿海发达城市,广东数量跃居首位,江苏有3个,浙江目前仅有杭州。东北和西北地区暂时无一城市参与此次楼市调控大潮。

  而在2010年开始的上一轮限购限贷调控潮中,先后有29个省、直辖市,超过40个地级以上城市实施“限购令”,地域分布遍布全国各地。这不会是一个偶然的变化,也是最值得我们注意的信号。

  这个十一假期,有人开玩笑说,像等待诺贝尔奖揭晓一样,每天在预测着哪里将是下一个出台房地产调控新政的城市。

  从9月30号到现在,19个城市密集出台房地产调控政策。总体来看,截至目前,各城市调控核心内容都以限购限贷为主,而且城市主要集中在沿海发达城市,东北、西北无一城市加入。

  而回顾一下上一轮的限购政策,可谓“全面开花”,涉及全国各地46个城市。

  折射经济发展困局

  2010年4月,为了遏制部分城市房价过快上涨,出台了“新国十条”,一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定。

  券商中国记者梳理发现,上一轮先后有29个省、直辖市,超过40个地级以上城市实施“限购令”。从地域分布上来看,遍布全国各地,但也多集中在华南和华东地区,浙江实施限购的城市最多,有8个,广东、江苏各4个。

但此次,从目前已经公布实施调控的城市来看,主要集中在沿海发达城市,广东数量跃居首位,江苏有3个,浙江目前仅有杭州。东北和西北地区暂时无一城市参与此次楼市调控大潮,中南和西南西区加入调控的城市数量也不多,仅有:武汉、南宁和成都。

  但此次,从目前已经公布实施调控的城市来看,主要集中在沿海发达城市,广东数量跃居首位,江苏有3个,浙江目前仅有杭州。东北和西北地区暂时无一城市参与此次楼市调控大潮,中南和西南西区加入调控的城市数量也不多,仅有:武汉、南宁和成都。

近年来,国际、国内经济不景气,一些地区的经济衰退更加严重,而经济衰退导致了人口外流,人口外流又加重衰退,人口外流还直接导致了房地产的接盘人数减少,和一些城市飙涨的房价形成鲜明的对比。

  近年来,国际、国内经济不景气,一些地区的经济衰退更加严重,而经济衰退导致了人口外流,人口外流又加重衰退,人口外流还直接导致了房地产的接盘人数减少,和一些城市飙涨的房价形成鲜明的对比。

  直观而残酷的数据

  东北地区2015年的人口年龄中位数为43岁,比全国的38岁高5岁,相当于全国2027年的水平。这导致东北养老负担沉重。东北地区城市建设年代早所导致的老龄人口多,只是老龄化程度高的因素之一,更重要的原因是,大量的年轻人选择逃离东北而造成的年轻人口比例偏低。不但新毕业的东北籍大学生毕业不再回来,一些已经在东北工作的年轻人也大批离开东北。

  东北地区外流人口特点,和其他人口净流出地区有一个明显的不同:四川、河南等传统人口流出大省,外流人口以农民工为主,但在东北地区的外流人口中,高学历、高技能、高素质的人才占相当高的比例。

  东北地区的医生、教师、企业管理者和技术人才成批地流向经济发达地区。高素质人口的流失,不仅影响到东北经济的发展活力和后劲,甚至导致东北的整体人口素质和社会文明程度发生退化,其修复难度和成本都非常巨大。

  在改革开放初期,除北京、上海、天津三大直辖市外,东北是中国城市化程度最高的地区。在1994年确定的全国16个副省级城市中,东北拥有4席,其3个省的省会都赫然在列,而全国有一多半省会城市并未进入副省级城市的名单。东北在全国的重要程度可见一斑。

  同时,大量国有企业的存在,让东北拥有了全国规模最大、职业化程度最高的产业工人群体。哈尔滨、沈阳、长春、大连都曾经是让全国人向往的大城市。

  房企快速调整布局

  如此明显的变化,自然逃不过房地产商的眼睛。今年上半年以来,环绕三大都市圈进行业务布局,已经是房地产界的战略性共识。

  以恒大地产为例,恒大董事局主席许家印在2015年的业绩发布会上表示,在2014年已完成“三线包围一二线”的战略。2015年,恒大的全国布局进一步优化升级与均衡。

  据他介绍,通过2013年、2014年的调整,恒大由三线包围一二线城市,现在占领了一二线城市。

  许家印称,从目前的项目数量来看,一二线城市占了55%。从投资额来看,一二线城市占了72%。从去年新上马的项目的数量来看,一二线城市项目个数是62%。从投资额来看,一二线城市上马的项目占了75%。

  年报数据显示,目前恒大项目总数375个(不含已完全竣工项目),其中一二线城市项目205个,占比55%,一二线城市土地投资额占比72%。在2015年新增的82个项目中,一二线城市新增项目51个,占比62%,一二线城市新增项目土地投资额占比75%。

  在几乎没有新增土地供应的深圳,恒大也在悄然积蓄力量。年报数据披露,目前恒大在深圳已拥有20个项目,总规划建筑面积1179.2万平,可售面积741.3万平,总合约销售额预计3700亿以上。

  值得一提的还有万科与深圳地铁的合作,公告显示,万科拟主要以新发行股份方式,收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权,预计交易规模介于人民币400亿元至600亿元之间。如交易成功,深圳地铁将成万科长期的重要股东。

  不论该方案最终是否能够完成,正如万科董事会主席王石表示,未来双方将依托“轨道+物业”模式,通过联合开发,实现优势互补。以增发股份获得深圳地铁旗下土地资源,对万科来说是充满想象力的。

  恒大、万科都以不同方式对经济相对活跃地区的战略规划和布局。

关键词阅读:楼市 调控政策 二线城市 限购令 万科

责任编辑:徐秀 RF12298
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