林俊宇:房价暴涨的真凶到底是谁?

1评论 2016-09-29 09:09:26 来源:金融界网站 作者:林俊宇 300185!第二个天山生物来了

很多人把房价暴涨的原因归于政府的高价地高税负、房地产企业的贪得无厌、中介炒房集团的恶意炒作……其实,这些只是房价暴涨的表面原因。房价暴涨的罪魁祸首其实恰恰是我们一直忽略的——银行。

  本文作者为金融界网站专栏作者 林俊宇

   很多人把房价暴涨的原因归于政府的高价地高税负、房地产企业的贪得无厌、中介炒房集团的恶意炒作……其实,这些只是房价暴涨的表面原因。房价暴涨的罪魁祸首其实恰恰是我们一直忽略的——银行。其实这点很容易理解,土地价格贵了、银行不借钱房企是拿不到地也没钱进行开发的,那地价自然会降下来。房价炒高了,银行不贷款给个人,没人买得起的房价也是涨不起来的?这点很容易解答,因为你实在找不出比银行在房价上涨过程中赚得更多的企业和个人。

  为了说明这里面的问题,我们先来看一组非常惊人的数据。

  20年来中国一年期存贷款款利率变化:

  1996年:9.18% 10.98%

  1997年:5.67% 8.64%

  1999年:2.25% 5.85%

  2007年:3.6% 7.02%

  2008年:3.87% 6.93%

  2011年:3.5% 6.65%

  2012年:3.25% 6.15%

  2014年:3% 6%

  2015年:1.75% 5.5%

  2016年:1.5% 4.75%

  从这个数据上我们可以很清晰的看到20年来中国的1年期存款利率下降了6倍;而1年期的贷款利率却只下降了2.3倍。而在这20年的时间里国内居民储蓄额度增长了多少?银行又在这里面获取了多大的利差?大伙稍微想想就知道这个数字有多么惊人了。

  因为存在着巨大的套利空间,所以银行会想尽一切的办法发放贷款以获取高额的利润。房价暴涨只是银行控制市场炒作的其中一种表现形态。改革开放以来银行通过发放巨额贷款引导了市场里几乎所有热门新兴行业的炒作。钢铁、煤炭、天然气、LED、风电、高铁、核电站、高速、金融改革……

  在每一次市场新兴行业的炒作中,银行无一例外的进行了大量的资金介入,他们利用资金优势在最短的时间内投入某个企业将一个个企业由小变大,形成行业,乃至整个供应链直至产能严重过剩。银行获得企业发展后的规模效益,在行业达到峰值无法再支付他的贷款利息后进行抽贷,让所有的新兴企业又全部的迈向没落。而毫无疑问的,所有企业在一轮又一轮所谓的产业升级换代中,只是成为了银行家的员工,他们赚到的利润远没有银行多。

  寻找可以支付借款利息的新兴行业,动用资金力量让行业最短的时间内扩大规模以获取高额贷款利息,在抽光行业利润和规模效益后迅速抽离贷款本金利息,留下一地鸡毛。这便是这数十年来银行维持稳定投资复利的做法,面对中国储蓄这么庞大的资金,连巴菲特也无法做到事情,中国银行(行情601988,买入)家都做到的了。

  如果翻翻数据,我们可以很清晰的看到,房价每一波的加速上涨其实都伴随着上一轮热门行业在迅速扩大规模后走向没落的时间节点上。而每次房价稳定运行的阶段都是银行寻找到了更好的利润追逐点。我们看到了煤炭钢铁的没落、我们看到了有色稀土的陨落、我们也看到了LED风电的颓废……去年我们也看到了银行在疯狂的向A股市场投入资金导致市场的最终失衡。一个小小的伊世顿公司利用交易漏洞以400万的资本在短期内已经可以获利20亿。可有没有人去统计下开通中证500股指期货指数、开扇形信托、银行发行基金、拆借资金配资……从中到底赚了多少钱?

  银行为了消化存款利息成本,套取资本利差已经在不知不觉中吞噬了各行业潜在的利润。如果开放国家的粮食进行炒作,我敢百分百肯定银行绝对会掀起一场血雨腥风的豪赌。

  如果银行可以持续找到新的利润增长点,那么银行的这种放贷行为将能够得以继续的发展。很可惜,当国内的储蓄额度持续维持在一个非常高的比例时,已经再没有比房地产更能满足银行胃口的企业了。只是在消化了国内两代人未来数十年的积蓄都无法满足银行的套取利差的胃口后,目前中国的房价不得不向世界蔓延。

  于是我们看到国内的企业家到全球疯狂的并购去寻找新的利润增长点,很可惜这一波的房地产上涨得太凶猛了,以至于在全球根本无法找到对应的接手方能够解决银行资本家这么庞大的胃口。很显然,因为中国存款的基数实在是太大了,地球的任何一个角落都无法找到能够继续承载这么庞大资金保持复利增值的新兴产业爱基,净值,资讯

  在全球绕了一圈回到国内,我们发现,其实银行为了追逐利润增长没有节制的发放存款和贷款利息才是国内所有行业的兴衰节点。如果不加以管制银行将很快把一切存在套利空间的企业全部消灭,而那个时候银行将不得不为这数十年来的行为付出沉重的代价。

  所以我认为回报房价暴涨的源头是银行,因为银行为了维持每年存款高额利息必须进行高昂的贷款利息对赌。该轮房价上涨的根源是银行收紧投向股票市场的资金,而实体行业在经历银行前期的狂轰滥炸后,已经不再存在满足银行大额资金投入仍能获得固定高息的投资项目。

  根源已经找到,那么国内的房地产泡沫将在什么时候破灭?

  确切的时间点任何人都无法估计,但我们可以密切的留意以下的社会异像:

  1. 所谓的刚需购买力耗尽几代人积蓄仍然无法支撑房企借贷利润偿付额,即居民购买力无法缴纳房地产企业给银行的利息之时,大量房企出现兼并重组之时。(国内几乎所有过剩企业,在无法偿还银行的贷款利息时最终只能选择兼并重组。)

  2. 套利资金进行大规模转移,外汇储备、国内大额资金加速流向国外市场的时候,目前全世界的中国购买风潮和大地产企业在向国外发展已经说明了这个问题已经成为现实。

  3. 银行为转移房地产推出类次级债资产包。当银行为维持利润经营后推出的债转股、类次级债不良资产包,达不到固定的销售目的,即市场再没有任何人为银行的错误行为买单时。

  4. 银行设立破产最低偿付额,银行因自身错误无法弥补,通过霸王条款减轻自己所犯错误的方式逐步设立。目前所谓的50万偿付额度已经很说明问题了。

  5. 银行寻找到新的利润增长点,将房地产开发资本转移到别处。这点非常难,因为目前房地产制造的资金巨额沉淀已经大到即使转移到全球市场也无法弥补的程度。

  6. 银行开始收缩投向市场的资金,对银行内部机构进行精简控制内部成本,并向央行要求继续调低居民储蓄利率、请求央行放松其不良资产的考核。

  7. 国内银行放开银行管制,引入境外金融机构进行业务合作试点,大规模引入国外金融机构人才发展改革银行业内部规章制度。

  很明显的,目前的异像已经陆续在发生,当风险积累到一定的程度,那么离破灭也就不远了。

  那么如何维持银行庞大的资金利息成本呢?我认为,解决房价暴涨的根源是要对国内的银行业进行大规模的整改。

  1. 改变以往每年要求利润和资金规模逐年要求累计增长的银行业业绩考核要求,因为国内银行每年都在做着复利增长的神迹,这摆在任何一个国家都是不可能的。这也解释了,为什么很多发达国家会采用负利率的模式管理存款。因为只有这样,银行才会认真谨慎的去管理资本,而不是为了放大自身利润而去消灭社会既得利润。

  2. 马上降低定期存款贷款利率,降低银行存贷款利差。只有当银行的存款利率降低到一定的程度,银行发放贷款的压力才能迅速降低。在降低银行存款利率的同时大幅度降低银行的贷款利率,减少银行存贷款之间的利差。这样才能让银行回归到帮助经济发展而不是饰无忌惮的掠夺社会财富的旧有模式中。

  3. 停止新增房地产类企业贷款,每年按照一定比例减少房地产类企业发放贷款。这将使得国内的房地产企业更加稳健和规范的发展,同时从房地产流出的资金也能更好的服务实体经济。

  4. 均衡发放银行贷款,严控银行在某一时期向某类企业集中发放高额贷款资金。国家的政策和方针很多时候都是为了扶持某类弱势企业的发展制定的,却往往成为银行大额集中发放资金的借口。只有严格控制银行对企业的资金稳定发放和全行业的均衡发放,才能杜绝银行在短期内把所有企业变成过剩的企业。

  5. 为银行引入综合管理指标,引导资金按一定的比例,流向利润较低的关乎民生的企业。企业如果发放贷款的目的是为了更高的资本利得,即是把最大的风险留给了个人投资者。而银行等社会资金流入利润较低的企业虽不能获得较高的利润,却能够帮助该类企业和社会稳定发展。这应该成为银行综合考核得标准。

  6. 让银行资金流重点入医药保险和社会养老型企业。由于房地产目前价格已经无可避免的影响到了至少两代人未来的生活,所以房地产一旦出现问题,将极大的影响到未来几代的养老问题。而与养老相关的企业,必然是每个国家发展到一定程度无法避免的问题,按国家目前的养老金制度而言。除了延迟退休,最好的方法是让银行资本直接介入,每年新收入的养老金和存款应按比例支配,而不是每年都进行大幅度的上调。

  7. 对银行发放贷款和创新类的主要负责人进行严格的追踪审计。没有规划的发放贷款,或者为了完成考核而盲目的制定发放贷款的方向以达到个人升迁或者获取非法所得的个人往往没有得到任何的监管,这在任何一个成熟的市场都是不常见的。

  当然这也许并不会改变中国房价暴涨的现状,只是给我们提供房价暴涨外的另一种思考方式。

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关键词阅读:房价 暴涨 根源 银行

责任编辑:陈炜
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