香港楼价又火了 李嘉诚们在助推?

1评论 2016-09-27 07:40:20 来源:观察者网 作者:陈可恩 打板粤泰股份错在哪?

  香港楼市经过上半年的淡静之后,下半年转趋火热,尤其一手新盘更出现“见盘必抢”的情况。

  如九龙东启德发展区的启德1号本月开售,早上10时开始为准买家登记,已有逾百名准买家及代理排队,场面火爆,截至中午12时已有超过100个单位被选购,平均“一分钟卖一间。"

  又如日前恒基地产港股00012)高价推售的北角尚誉,虽然折实呎价高约2.21万至2.69万港元(约1.9至2.31万元人民币, 1平方呎 = 0.0929 平方米,约为20-25万元/平米),贵绝港岛东单幢盘,但首批30套,开销首25分钟速获认购24套,同样几乎1分钟卖1套。

  据一手销售信息网资料,至9月20日,9月份香港一手楼盘交投录得逾3,250宗,创10年单月新高。而总计今年至今已卖出近1.3万套新盘,吸金逾1,200亿元,超越去年首九个月卖近1.16万套及吸金近1,160亿元,按年升9.6%及11%。

  一手热浪亦卷席二手市场的销售行情,例如新界大型屋苑沙田第一城呎价连日破顶,继日前以呎价1.47万港元创屋苑今年新高,在短短数天,再有单位以呎价1.53万港元成交,创下屋苑今年新高。

  除了大型屋苑,之前不获市场看好的迷你盘,交成一样大旺,如大埔岚山一个实用面积仅196方呎的单位,刚以280万元成交,一年半升了53%,呎价逾1.4万港元,刷新屋苑成交价及呎价新高。

  中原地产预测,本月二手住宅买卖有机会再度逼近4,000宗水平,金额亦稳企约245亿元,料创下去年7月以来14个月新高纪录。

  投资客重现江湖

  本轮港楼转势是由两股力量带动,先有大批投资资金流入带旺市场,再引发买家的购买力。

  近年香港政府推行楼市辣招,如三年内转售须付额外印花税,吓走了不少楼市投资客。不过,英国公投脱欧后,资金为了避险,纷纷流入各地资产市场。根据香港金融管理局统计数字显示,近月港元存款总额有上升趋势,今年7月港元存款总额达到11.2万亿港元,按月增加1.8%,比起去年9月的10.55万港元,更上升了6.1%。大量资金泊港,即使只有小部分流入楼市,仍能造成楼市小阳春。

  事实上,近期推出的新盘都明显有更多投资客撑场,如新地推出的筲箕湾形荟,由于是港岛区近十多年来罕见的大型新盘,纷录投资客入市,估计占总数约五成至六成,当中有地产界高层的太太一次“过大手”扫入五套单位作收租之用。业界指在香港发展商一般会让大手客户优先选择单位,称为“A组”买家,过去一般买入二个单位便可以成为“A”组买家,但近期,部分新盘要选购4个单位以上才能入“A组”,显示投资扫货疯狂,业界亦指新盘投资客比例已由上半年的2至3成升至一半。

  中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰说,市场资金充裕对楼市可以造成很大的影响,他指出,去年本港整体楼市全年总成交金额约为5,487亿港元,其占港元存款总额不足5%。所以假如这笔巨资大手进入本港楼市,如释放出百分之十的资金来扫港楼,已经能够挑动香港楼市,造成震撼。

  而有关假设绝非空想,因为本港楼市的确有不少诱因,吸引大量资金。其中,美国加息缓慢是一大诱因。虽然市场近期对加息的预期升温,不过汇丰认为,美国8月份非农就业数据、制造业和服务业指数都低于市场预期,通胀压力相对低迷,相信联储局将会押后至明年第二季才加息。而且就算美国在12月加息一次,低息环境仍会持续,在低息之下,“买砖头”仍是资金最佳出路。

  内地资金入港

  除了环球资金,内地资金亦是本港楼市的新动力爱基,净值,资讯。对内地投资者来说,港楼有相对便宜的优势。今年上半年中国各地楼价一路飊升,即使近期收紧部分购房措施,中国指数研究院公布的8月百城住宅价格指数仍连续13个月“双涨”。当中新建住宅平均价格每方米1.22万元人民币,按月上升2.17%,按年更上升百分之13.75%。

  相对而言,虽说港楼火热,但根据代表香港主要大型屋苑成交价格的中原城市领先指数(CCL)显示,至今年9月11日,CCL指数按年下跌7.0%。

  内地楼价愈升愈有,对部分避险意识高的内地投资者来说,港楼具有相对的吸引力。事业上,从实际呎价计算,内地部分一线城楼价已比香港大型屋苑,甚至部分核心区豪宅价格还贵,算上汇率甚至甩开香港。如与上海静安区新地王同区的华侨城苏河湾高层塔尖住宅,均价约每平方米18万元人民币,相当于每呎1.95万港元,此价等同香港豪宅区西半山宝翠园的实呎价。而深圳部分地区如南山,现时很多住宅的每平方米价格已超过10万元,亦即每呎约1.084万零港元,跟香港不少大型屋苑呎价不相伯仲。

  此外,虽然香港向非本港居民买家征收楼价15%的买家印花税,但近期不少海外热门房地产投资地如加拿大、澳大利亚等,为免楼价过高,都在收取类似税项,所以港楼优势并未被削弱多少。

  加上香港资金出入够方便、变相是美元区,故内地资金仍热忱于投资本港市场。根据中原研究部数据,今年第二季整体私人住宅市场中,已知内地个人买家占成交的宗数比例为9%,金额比例更高达16.3%;按季上升0.3%及3.9%。

  其中豪宅市场对内地买家吸引力最大,截至本年第二季,香港一手豪宅内地个人买家占金额比例回升到3成以上水平,达31%。由于“深港通”即将在年底开通,以及“深港通”“沪港通”不再设总额度,预计“北水南下”将更方便,可能会更多地支持楼市。

  买家购买力爆发

  除了资金流入,本港市场本身亦累积了一批买家购买力。香港土地资源长期缺乏,加上2008年金融海啸后,政府为了稳定楼市,一度减少推地,以致近年新楼落成少,直至近年才增加供地,但仍长期出现供不应求情况。

  而在去年第三季,由于美国加息预期笼罩市场,加上“细价楼爆煲论”在市中发酵,港楼市场渐走入寒冬。

  “细价楼爆煲论”是由本港资深投资者纪惠集团行政总裁汤文亮率先提出,指不少年轻人急于上车,并没有考虑本身能力,连首期都未能够支付,但恃着楼价会继续飙升,于是向财务公司借二按(相当于内地的首付贷)买房上车,但楼价一旦转势,房子容易因为供款无法还款而被收回,在有关连锁效应下,楼价最终会大跌。

  至今年上半,由于经济数据差,大家继续按兵不动,买家担心楼市“爆煲”不敢入市,地产商亦不敢低价推盘,以免拉低整体楼价。故自去年12月起至今年3月的4个月来,每月的一手成交量均不足千笔。一直至六、七月,资金涌港带旺新盘买卖,遏抑多时的买家购买力终于逐渐释放。

  李嘉诚也回港买地 专家料房价还要涨

  另一方面,为了加快一手新盘的销售,一众大型发展商亦推出各种优惠帮买家上车。当中,为了应对金管局收紧按揭成数,各大发展商纷纷推出高成数按揭优惠,推准买家上车。

  开始时优惠一般以8成为主,之后9成或以上亦渐普遍,至近月,发展商出手更狠,首先有新鸿基地产港股00016)元朗锦田北新盘PARK YOHO 首批100套提供120%的超高成数按揭计划,基本上是送现金给人买楼,之后长实元朗世宙甚至推出123%超高按揭计划,以力推3房间隔的大单位。

  此外,发展商亦增建超迷你户型,鼓励买家上车。自从特区政府收紧按揭之后,在香港,只有400万元以下私楼才可以承造九成按揭,由于楼价愈来愈贵,上车客难以负担大房型的首期,于是发展商纷纷增建小户型,以迎合市场需求。

  近期不少户型面积甚至小到只有160呎左右,如刚刚推出的北角尚誉,最小面积的单位仅163平方呎,当中厅堂位置更只得约60平方呎(约14.9平方米),比监狱单人囚室还要小。不过,正因为面积小,首期容易负担,所以同样大卖。

  在市场需求动力不绝之下,本地大型发展商亦转为看好后市,加紧投地,加上内地发展商亦积极赴港布局,以致土地市场也开始转热。如早前拍卖沙田九肚丽坪路豪宅地合共收到18份标书,反应热烈。最终由长实李嘉诚以高于市场上限三成的价格夺得,每呎地价8,000港元。(约等于74047万元/平方米)

  虽然跟过去五年,九肚山7幅土地,所拍得的6,837元至10,885元呎价比,这次的呎价称不上惊为天人,但由于长实久未在香港取地,这次成功投地,的确为本港楼市带来信心。预期未来投地竞争愈来愈剧烈,楼价亦难有回落空间。

  戴德梁行(DTZ)预料,今年底前楼价升势持续,整体升幅约5%,其中,中小型单位会跑赢大市,料第四季上车盘楼价可追贴去年历史高位。中原地产研究部高级联席董事黄良升亦预期2016年第四季楼价继续加速上升,有望于第四季重返2015年9月时高位。

关键词阅读:买家 香港楼市 YOHO 香港豪宅 香港金融管理局

责任编辑:徐秀 RF12298
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