未来住宅购买力萎缩风险加大

1评论 2016-09-27 02:26:01 来源:证券时报网 作者:项峥 涨停板套利三天赚20%

  一段时间以来,我国热点城市的楼市超预期升温,已经成为社会集中关注的焦点。虽然今年以来热点城市楼市“量升价涨”有合理性,但新房二手房市场交易价格在短期内如此大幅上涨,很大程度显示出市场的狂热色彩。无论房价上涨多高,住房终究是服务于居住属性。当中低收入人群无力再接房价上涨的最后一棒,所谓楼市财富的名义增值终将归为一场财富幻觉。

  高位加杠杆

  是楼市升温动力

  今年以来我国热点城市房价短期内大幅上涨,市场高温持续不退,并非全无理性。全球范围内过于宽松的货币政策环境,导致金融市场长期利率中枢持续下移,为包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力。相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋,使得我国热点城市普遍拥有吸引外来人口的潜在能力,进而成为住房投资投机炒作经久不衰的基础。实体经济的优化调整尚未完成,而实业投资回报急剧下降,从某种程度上也显著增加了房地产投资的吸引力。

  据中国指数研究院数据,2016年8月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中,十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%,涨幅较上月扩大0.64个百分点。另据国家统计局数据显示,2016年8月,全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加13个和6个,热点楼市继续升温并向非热点楼市扩散。厦门新建商品住宅价格同比上涨44.3%,领涨全国70个大中城市,其他热点城市房价涨幅也均在20%以上。

  而热点城市房价大幅升温背后,是家庭加杠杆意愿空前高涨。2016年前7个月全国新增个人房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍;8月份又新增住户中长期贷款5286亿元。截至2016年8月末,全国住户人民币中长期贷款同比增长28.19%,增速持续上升;较人民币各项贷款、非金融企业和机关团体贷款增速分别高出15.22个和17.74个百分点,家庭加杠杆动力十分充足。

  家庭货币财富缩水

  未来购买力萎缩

  即使在部分热点城市重新启动限购、限贷政策后,地价房价上涨并未止步,而新房销售成交量创出历史新高,上海离婚买房人士激增,北京“抢房”的反常一幕也在上演,市场盲目乐观情绪浓郁。比市场盲目乐观更为可怕的是,若房价持续超预期大幅上涨,将接近初次置业人群购买力的极限,正在摧毁人们创业创新的热情,损害国民经济运行的稳健性。热点楼市巨大的资金虹吸效应,延缓了非热点城市城镇化进程,伤害到地方产业的健康发展,进一步加剧融资难融资贵问题。

  目前看,当前热点城市房价接力上涨的风险正加快显现。热点楼市如此之高的绝对价位,已经对城镇居民收入形成过度偏离,可能正导致市场未来增长动力急剧消退。住宅购买行为本质是货币财富向住宅不动产转化的过程。在住宅不动产配置上升同时,家庭货币财富减少。截至2016年8月末,全国住户人民币存款同比增长9.23%,较人民币各项存款和非金融企业存款增速分别低2.02个和8.96个百分点,家庭可支配货币财富的相对缩水,意味着未来住宅购买力正急剧萎缩。不管支持热点城市房价上涨的理由有多少,房价上涨空间终将决定于初次置业人群的购买力。无论是历史还是现实,房地产泡沫一旦形成,都不会平稳消减,最终都将会以急剧调整方式挤出泡沫,给国民经济形成巨大冲击。

  高度关注

  房地产金融风险

  在“资产荒”背景下,金融机构对个人住房抵押贷款的追捧,既基于首付比给予金融机构贷款的安全边际,也主要考虑到借款背后的房产抵押价值。理论上分析,热点城市个人住房抵押贷款普遍30%以上的首付比,在房价下跌30%时,也难以立即触发金融机构个人住房抵押贷款不良风险。但在本轮房价短期内大幅上涨背后,相当部分首付款并非来自家庭多年积蓄,杠杆在首付款中的应用肆无忌惮;而银行对购房人收入真实性的审核流于形式,显著增加了个人住房抵押贷款的信用风险。尽管个人住房抵押贷款是当前银行持有的优质资产,也不能基于过往经验就可以忽视潜在的金融风险隐患。

  应该看到,当前我国房地产业对国民经济拉动的边际作用正在加速消减。即使在房价大幅上涨后名义财富巨大增值,北京和上海家庭的消费意愿并未出现可持续性积极变化。2016年前8月,北京和上海的社会消费品零售总额分别增长4.3%和7.9%,较上年同期分别下降1.7个和0.1个百分点。房价上涨所形成的巨大套利机会,降低了企业经营实体经济的兴趣。房地产业升温与非地产业相对低迷,充分反映出当前宏观经济金融运行的潜在风险。为维持房价所需要的资金规模与日俱增,非地产部门资金失血严重,反过来又会加剧房地产金融风险集聚,进而形成恶性循环。

  综合来看,有限理性是人类认知与行为局限性的集中反映。当前市场对热点城市房地产市场发展前景的过于乐观的情绪,不排除有失控的风险。限贷、限购固然可以降温楼市,可能并非长久之计。应该加大热点城市住房供应规模,大幅提高住房投资、投机性住房交易成本和持有成本,根据房屋交易价格通过累进税等市场机制调节住宅市场供求,强化金融机构房地产信贷风险防范,消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出作用,努力实现楼市运行风险总体可控。

关键词阅读:住宅价格 认知与行为 房价过快 团体贷款 住宅市场

责任编辑:张弘
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