央行发话了 房奴们还敢加杠杆买房吗?

1评论 2016-09-14 14:27:29 来源:腾讯财经 完整呈现002247的打板逻辑!

  数据显示,截止2015年底,我国全社会杠杆率达249%,居民部门加杠杆趋势进一步显现。上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上,7月新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款,家庭加杠杆购房的热情不褪,就连央行研究局首席经济学家马骏都发话了——中国杠杆上升1/3源于房价上涨,那么问题来了,房奴们还敢加杠杆买房吗?

  再现居民高杠杆买房

央行发话了,房奴们还敢加杠杆买房吗?

  【居民房贷收入比超日赶美】尽管中国经济持续下行,但居民房贷却一直保持高速增长。8月各大银行对公贷款多为负增长,整体增长将继续由个贷拉动,主要是个人住房按揭贷款。银行对个人房贷需求的“照单全收”,使得杠杆一直在增大。数据显示,中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达46%,已经超过日本的泡沫时期的水平,而且目前仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,专家预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

央行发话了,房奴们还敢加杠杆买房吗?

  【中国的居民房贷杠杆算不算高】2012年以来中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从2011年不到1万亿美元,并在2014年超越日本,2015年则超过2万亿美元大关,2016年有望接近3万亿美元,可谓“超日赶美”。而急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力,边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕。若按国际标准,存量房贷占储蓄的比例(29%)或占金融资产的比例(15%)等指标进行测算,并与西方国家相比,我国居民房贷杠杆率并不高。但宏观面上的指标判断和简单横向比较,无法反映诸多结构性问题,中国居民房贷杠杆结构性风险正在悄然降临。

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  【房价上涨推高社会杠杆率】当前,我国房价“高烧”不退,部分二线城市涨幅甚至超过一线城市,且有不断扩散的趋势。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点“地王”频现。连央行研究局首席经济学家马骏都表示:“杠杆率上升1/3的来源是房价的上涨,因此在房地产领域当中还是需要采取很多措施抑制泡沫过度的加大,抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去。”

  注意!加杠杆买房很危险

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  【居民还款压力剧增】最新数据显示,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,而到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。而美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%。对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本,可见,中国人的负债程度之深,还款压力之大。对于那些加杠杆买房的人来说,让他们感觉买房正确的主因,是收入越来越高。十年前感觉一个月两三千的房贷压力山大,现在一个月上万房贷都有人敢背。设想一下未来20年薪资收入不再增加,超过家庭月收入三分之一的房贷还是正确的决策吗?

央行发话了,房奴们还敢加杠杆买房吗?

  【金融运行风险加大】半年报显示,18家银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元,个人房贷增量为1.99万亿元,同比上涨77.68%,这说明银行正在大力增加个人房贷按揭。房地产行情好时,风险还可控,一旦房价出现下跌,购房者集中出现违约断供、抛售,银行和配资公司将承担巨大风险。

央行发话了,房奴们还敢加杠杆买房吗?

  【增加经济运行风险】此外,杠杆本身只是工具,但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。目前一些银行的购房贷款首付已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,那杠杆率已经快已经快接近十倍,这不得不让人想到美国次贷危机的前车之鉴。目前,我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%,负债规模仍呈上升态势。社会资金向热点城市房地产业的过度集中,部分家庭在房价高位集中加杠杆,使得热点城市房价的任何明显波动,都可能会导致金融机构资产质量的恶化,导致宏观政策可能会被房地产业绑架,增加经济运行的实质性风险。

  对策:如何降杠杆?

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  【出台政策组合拳】近日,由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足,通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。同时随着住建部《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的颁布,全国楼市新一轮“去杠杆”已经开启,对于合肥、南京等房价上涨过高过快的城市,未来去杠杆将成为主流政策取向。

央行发话了,房奴们还敢加杠杆买房吗?

  【平衡稳增长与降杠杆关系】在央行研究局首席经济学家马骏看来,杠杆是个非常复杂的问题,如果把杠杆降得太快,可能会降低经济增速,甚至造成就业的问题。但是如果中长期不降杠杆的话,风险就会不断地积聚。因此要找到一个比较好的平衡。虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用,短期内存在合理性。从中长期看,需要有效引导社会对房价上涨的理性认识,进一步降低房地产市场杠杆。

央行发话了,房奴们还敢加杠杆买房吗?

  近期,热点二线城市纷纷出台限购、限贷等政策,以此为高烧楼市降温。热点城市去杠杆有利于降温过热的楼市,减少投资投机资金的涌入,稳定过快上涨的房价和连续不断的地王涌现。中长期来看,合理住房消费和居民适度杠杆需要进一步鼓励,消除杠杆过高对居民消费和社会投资的挤出作用,在需求侧和供给侧两方面降低杠杆,给楼市及时降温,促进房地产和金融行业更加健康发展。

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关键词阅读:楼市降温 我国房价 买房 个人房贷 杠杆

责任编辑:孔维卓 RF13414
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