罗文波:控制资产价格泡沫风险 应重视房地产限购政策

1评论 2016-08-29 11:09:55 来源:金融界网站 作者:罗文波 涨停板套利三天赚20%

调节结构的时候针对房地产需要分量政策,虽然很多人说有违于社会的公平或者其他因素,但是如果出现一系列的风险,或者把一系列风险降到比较低的水平线,就像限购政策、房贷政策,或者是一些调控性的政策,我觉得这个是要重视的,一定比总量政策更重要的。

  「本期导读」这个8月,国内“地王”全面开挂,楼市进入地王寡头时代,推升房价上涨的恐慌再度高涨,一二线城市的房价还会猛升不跌吗?中国的房地产市场何时才能迎来拐点?房地产结构分化的扭曲现状将如何影响经济发展?政策应当如何引导房地产回到合理位置?房地产效应下,A股的地产板块势头如何?险资再遇监管风暴,股市暴跌后续如何?下半年还有哪些板块值得重点关注?本期《金融街会客厅》特别专访中泰证券研究所宏观策略首席分析师罗文波,且听这位券商首席如何看待中国的房地产市场以及A股板块机会。

  「本期嘉宾」罗文波,经济学博士,现任中泰证券研究所宏观策略首席分析师、董事总经理。曾任齐鲁证券研究所宏观策略部负责人、首席宏观策略分析师、执行总经理;曾任湘财证券宏观策略部副总经理、首席宏观分析师。曾获得第十二届“远见杯”中国宏观经济预测第一名、2015年第一财经最佳策略分析师第五名等。

  第三节 罗文波:控制资产价格泡沫风险 房地产限购政策仍应重视

  金融界:我们看一些细节数据,7月份的信贷数据,几乎全都是房贷

  罗文波:因为地产销售是趋势性或者是有粘性的,趋势出来之后成交量变化一般不是很大,但是作为企业来讲,尤其是票据,短期和经济运行的状况关系是非常密切的。7月份的数据有两个原因,一个是7月份的经济的确是收紧,比如财政支出数据,6月份是20%,7月份几乎回到了1%,也就是说财政支出收缩得非常快;第二,本身实体经济投资回报率没有起色,而且中国信贷数据季节性非常明显,一百年来说6月份、9月份会很好,在旺季之后的一个月往往会很差,和4月份一样,7月份、10月份这些月份数据是比较差的,一方面有需求原因,一方面有结构性原因。但是,正因为房贷是刚性的,只要市场好,大家的成交量是比较均匀的,所以它的数据略微往上涨一涨,而且其它企业数据降得很快,显得房地产数据特别突兀。

  金融界:您是觉得这个数据并没有显示问题很大,因为市场上对这个数据还是引起了很多的争议,大家觉得太可怕了。

  罗文波:反过来再看,衍生到另外一个问题,在6月份的时候,7月份数据没出来之前,我们对下半年经济看得很空,甚至说四季度可能会降息。但是,我们仍然觉得7月份的数据有非常强的独特性,我觉得8月份和9月份的数据比7月份数据结构性上会好一些,7月份的确是个异常值,因为房地产是有刚性的,如果还增加量,企业受到一定政策影响,票据短期内受到的影响很大,长期又放不出来,所以企业信贷数据在整个结构里面缩得很快,房地产数据没有动,导致整个数据非常难看,但是,我们觉得这是一个需求比较弱的表现数据;另外,7月份季度性特征非常明显,我觉得是一个非常大的异常值,8月份数据和9月份数据不会比7月份数据好很多,但结构性肯定会比7月份好,我觉得不要过分担心

  金融界:您认同房地产市场“分化”的说法吗?

  罗文波这个结构性特征我觉得会越来越明显,尤其是资产价格到了最后,因为稀缺性,它要找些理由来炒,就是一种资产价格涨到中后期的时候,大家在这种资产价格上涨的过程中,会找几个核心的驱动因素。一线城市比二三线城市的驱动性理由多很多,包括稀缺性、公共资源,以及其他的一些配套设施,的确有,但是还有一个什么问题呢?就是因为一线城市虹吸效应非常强,一线城市对中国就相当于美国在全球的位置,这些地方或区域有非常好的科技、社会福利,包括一些政策的优惠,然后吸引大量的人,所以他们从市场上的需求层面上来讲,我觉得支撑力还是比较强的。一般伴随着城镇化到了50%左右,基本上二、三线城市的城市化基本上已经结束了,很多城市,尤其是二、三线城市不但没有了虹吸效应,反而出现了一定的人口分流,再也没有新增人口了,而且过去它的市场存量,或者城区扩张速度有点太快了,导致了他们的人均量和土地面积要比一线城市的土地供求关系要好很多。一线城市供地面积越来越少,但是二三线城市就不存在这样的问题,因为它的土地和城区的扩张受限程度要比一线城市小很多,所以从这个角度来看,供求关系是比较紧的。反过来延伸一下,很多人为什么来买一线的地产公司?很多人拿不到一线城市里面的土地资源,然后通过上市公司的模式来拿,通过上市公司拿到的土地资源这个逻辑是一样的。

  金融界:最近刘世锦老师也提了这个说法,土地供应的限制导致一线城市房价疯涨,或者出现极高不正常的现象,您觉得一线城市为什么不能扩大土地供给,就一定要去限制呢?

  罗文波:是这样的,上海的政策借口应该是觉得城市绿化面积或者是公共设施的面积越来越小,因为像上海这种地方不可能无限扩张的,第一,城区的位置是有的,北京也是一样;另外,再扩就到别的城市去了,所以你不能把所有的土地全部都变成建筑用地,或者是住宅用地。

  金融界:可能是从地理的实际情况会有一些考虑,公共资源上的负担可能也是一个考虑。

  罗文波:对。

  金融界:目前最热的就是资产泡沫,政治局会议也说要抑制资产泡沫,大家都觉得决策层对房地产市场的泡沫已经有一些警醒,现在采取了这种措施,您觉得这些措施对解决房地产这个问题有作用吗?

  罗文波:其实是这样的。如果把房地产作为中国经济未来发展的命脉,你可以用总量增产来调控;如果你觉得房地产只是一个行业,只是整体宏观经济运行的一个部分而已,那么你就要分量政策或者结构性的政策来调控它。

  对于中国房地产市场的问题,你可以回溯一下,的确我们的政策在总量上面用的太多,在结构性上面用的太少,即分量用的太少。什么意思呢?像房地产市场这种资产价格的上涨,其实和股市、债券市场一样,无非就是供给和需求,你的供给既然受限,就把需求量压下来,否则,市场供给是受限的,需求是无限放大的,或者供大于求,那么整个市场里面的资产价格控制不了,所以我们在调节结构的时候针对房地产需要分量政策,虽然很多人说有违于社会的公平或者其他因素,但是如果出现一系列的风险,或者把一系列风险降到比较低的水平线,就像限购政策、房贷政策,或者是一些调控性的政策,我觉得这个是要重视的,一定比总量政策更重要的。

  很显然这一波房地产市场的再一次上涨,就是总量政策的放松,加上房地产信贷政策或者首付条件的放松,导致又重新出现了趋势性的东西,一旦出现趋势性的东西,政策运用可能就比较难,刚开始可能比较放心,那个时候大家往往不警觉,趋势的机会起来或者资产价格到了一定程度的时候,对决策者的政策制定产生影响,比如我这个政策会不会太重,或者是不是合适,反过来,可能对这种泡沫的影响,或者价格的影响更正面。

    更多访谈实录全文详见《金融街会客厅》首席说专访中泰证券研究所宏观策略首席分析师 罗文波

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关键词阅读:资产 泡沫 房地产 限购

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