罗文波:当前房价还有上涨趋势 拐点可能3-5年后到来

1评论 2016-08-29 10:51:17 来源:金融界网站 作者:罗文波 300185!第二个天山生物来了

我们的收入跟不上,我们的经济下滑,房地产市场价格到底能涨多少?只要居民部门储蓄率还在比较好的位置上,居民部门储蓄率可杠杆化的流动性源源不断,使得货币政策有继续宽松的空间,既然有宽松的空间,就有推升房地产继续往上走的动力。

  「本期导读」这个8月,国内“地王”全面开挂,楼市进入地王寡头时代,推升房价上涨的恐慌再度高涨,一二线城市的房价还会猛升不跌吗?中国的房地产市场何时才能迎来拐点?房地产结构分化的扭曲现状将如何影响经济发展?政策应当如何引导房地产回到合理位置?房地产效应下,A股的地产板块势头如何?险资再遇监管风暴,股市暴跌后续如何?下半年还有哪些板块值得重点关注?本期《金融街会客厅》特别专访中泰证券研究所宏观策略首席分析师罗文波,且听这位券商首席如何看待中国的房地产市场以及A股板块机会。

  「本期嘉宾」罗文波,经济学博士,现任中泰证券研究所宏观策略首席分析师、董事总经理。曾任齐鲁证券研究所宏观策略部负责人、首席宏观策略分析师、执行总经理;曾任湘财证券宏观策略部副总经理、首席宏观分析师。曾获得第十二届“远见杯”中国宏观经济预测第一名、2015年第一财经最佳策略分析师第五名等。

  第二节 罗文波:当前房价还有上涨趋势 拐点可能3-5年后到来

  金融界:您觉得中国的房地产市场到底什么时候是个顶?

  罗文波:我之前开玩笑说,我们的房地产价格预测害死了很多经济学家。因为视角不同,100个经济学家用了100个经济指标,100个指标里面真正能够对中国房地产市场的拐点运行有结果的,可能只有1个,或者2个,所以在97个指标出现拐点的时候,97个经济学家可能因为这个拐点的到来,而倒在了黎明前。不同经济体的很多指标具有不同的共性,比如很多人猜测我们的非金融部门负债率占GDP大概有多少可以导致中国发生金融危机,中国现在的数据是大概250%左右,韩国98年金融危机的时候这个数据只有156%,日本发生金融危机的时候这个数据190%左右,美国发生金融危机的时候大概是200%,但是我们现在到了250%,截止到目前,并没有看到金融危机发生的苗头。

  金融界:对。

  罗文波:所以我想说明,很多宏观指标在横截面上,不同国家之间不具有较强的可比性,因为经济发展的状态不一样,国际分工领域不一样。你现在问我,有什么指标能很好的理解中国房地产市场到底还能持续好多长时间?我觉得最好把房地产作为资产价格来理解。其他诸如,房价收入比、房地产市场存量GDP的比,都可以作为比较的指标,但这本身不是决定房地产市场大周期拐点的预警指标,为什么?它在横切面术语上的意义,只能告诉你这个数据在当前位置过高还是过低了,而不能很好的预判拐点。

  我从两个方面来理解中国的房地产市场的拐点。第一,从需求方面来理解,在2012年之前,刚性为主驱动力的过程可能结束了,根据住建部的统计数据,2012年人均居住面积大概是32.6平方米,,2013、2014、2015年三年的房地产销售量,分别是11亿、10亿、11亿,我记得任志强曾经测了一个数据,小产权房占比达到10%,如果这个比例加到住建部统计的人均居住面积里面,再加上2013、2014、2015年的房地产销售数据,现在我们的人均居住面积,可能会在38-40平方米左右,其实从传统意义和国际比较来讲,刚性需求推动整个社会的房地产存量基本上到了一个比较合适的位置,不高也不低,这是第一个,基本的需求驱动导致的。

  第二个,如果房地产变成流动性推动,或者变成趋势性推动,它的供求关系,或者拐点的到来要参照资产价格的定义来定,怎么来定呢?价格的驱动,是由流动性改变的,一旦流动性拐点出现,资产价格的拐点就会出现。回头看看,2007-2008年金融危机是什么导致的,很多人说是因为美国的房地产市场倒闭,其实反过来讲,我觉得很大原因,是中国作为全球的抽水机或者注水机的发动机功率达到一个顶峰了,对美元信用扩张的驱动边际弱化,这是导致全球金融危机的重要原因,即中国给全球提供的流动性达到极致了。所以反过来看中国的房地产市场什么时候见顶?我觉得可以观察的指标,是居民部门储蓄率降到一定的程度,比如15%-18%的位置,到了那个时候,居民部门杠杆化来提供流动性的源泉就到了一个极致,这可能是中国资产价格产生拐点的一个重要指标。

  为什么这样讲?我在研究经济体的时候,一般把所有的经济体,尤其是东亚的经济体,诸如日本、台湾、韩国、中国的经济增长分为三个阶段。第一个阶段是低劳动力价格、低土地价格、低资本存量,和全球的需求增长、国内资本存量增长、房地产市场增长、居住设施建设的增长、耐用品增长的饱和,当人均居住面积达到一定程度,公共设施建设达到一定程度,或者人均耐用品增长到一定程度,产能和这些都匹配的时候,第一个阶段就结束了,我称之“企业部门加杠杆”,这个阶段企业的盈利会变得非常好,驱动企业会不断利用信贷,利用负债杠杆的程度,来扩大产能,推升经济增长,因为它面临国内和海外大量的需求,所以企业盈利变得非常好。作为企业的参与者,员工收入增加很快,政府税收增加很快。这个过程经济的韧性十足,价格、利润、需求的货币弹性很大,货币政策松紧可以轻松调节需求的景气程度。

  但是一旦产能和全球需求达到饱和的时候,尤其叠加危机后2008年4万亿投资刺激之后,产能过剩严重,企业产能利用率、投资回报率会降得很快,政府为了维持经济高增长的趋势,就采取了宽松的货币政策和财政政策,但是它采取这种政策的目的,是想把居民储蓄率引出来,来降低企业投资回报率快速下降的趋势,对此,我称之为经济增长的第二个过程,叫“居民部门加杠杆”。

  第二个阶段有几个特征。第一,企业部门投资回报率下行推举作用是由居民的储蓄引导的;第二,居民甚至整个经济体在这个过程中的储蓄是净消耗的;第三,因为经济增长下降很快,企业状况不是很好,居民收入下降也比较快,所以政府税收和财政收入的增速很慢,所以在第二个居民部门加杠杆的过程中,整个社会经济存量,或者社会经济福利,是一个偏负面的影响。这个过程中,经济的韧性相比“企业加杠杆阶段”,价格、利润、需求的货币弹性变弱,需求的景气程度对货币变的不敏感,甚至越来越弱。居民部门加杠杆总会加完,比如中国居民储蓄率到达15-18%,可以认为储蓄率基本耗完,居民部门加杠杆就加完了,一旦加完,企业部门可加杠杆没有了,居民部门储蓄加杠杆到头了,接下来就是第三个阶段“政府部门加杠杆”,严格意义上来讲,政府部门是没有能力加杠杆的,因为政府部门是纯粹的一个社会福利机构,社会福利也好,货币财政政策也好,本身没有加杠杆的能力,它加杠杆的背后必须是有企业部门或居民部门加杠杆来承接它的杠杆作用,一旦第一、第二阶段结束,到第三阶段,变成纯粹政府部门加杠杆的时候,政府的货币政策和财政政策是没有效果的,价格的货币弹性、需求的货币弹性、利润的货币弹性,都变得非常非常弱,像日本和欧洲一样,企业部门和居民部门加杠杆能力没有了,政府部门加杠杆就是无效的,因为货币政策对价格影响几乎是零。所以日本每年发80万亿日元,欧洲每个月卖700亿欧元国债购买,实际上对通胀的影响是零。

  所以,现在中国处在第二个阶段,“居民部门加杠杆”的过程,一旦杠杆加到一定程度,居民部门提供可杠杆化的流动性与房地产市场价格的剪刀差到了一个极致,我觉得房地产市场的价格拐点就到来了,非常类似于日本1989、1990年的过程。反过来,很多人问,为什么中国的储蓄率降到15-18%,中国居民部门加杠杆过程就结束了呢?因为我们参考几个经济体,和中国比较像的尤其是人口结构和社会变革的国家就是日本,很多人纠结,我们和日本到底有多像,日本是非常典型的例子,1973年日本的居民储蓄率是20%,通过十几年的居民加杠杆,一直到1989年、1990年居民储蓄降到10%的时候,它的居民加杠杆过程几乎结束了。因为从经济学理解,一个人不可能把所有事物花光,一个经济体不可能花光,所以日本的数据是10%,中国为什么是15-18%?理由很简单,储蓄率下降的低点和我们的收入分配均衡程度关系是非常大的,我们的基尼系数要比日本1989年高很多,所以可杠杆化的储蓄率的极限值也要高一些。

  金融界:我们现在的居民储蓄率是多少?

  罗文波:我们最高应该是28%,现在大概是20-22%的水平。

  金融界:我记得这几年其实一直在下滑。

  罗文波:其实这几年下滑非常快,因为房地产市场的消耗,股灾冲击,都对储蓄影响是非常大的。而且还有个问题,日本从73-90年过程中,也做过经济结构调整,做过供给侧改革,就像我们现在一样,但是重点不一样,我们的重点放在落后产能,日本当时做的最重要的改革,是收入分配的改革,日本在经济开始出现下滑的过程中基尼系数0.5左右,经过十几年的收入再分配改革,在1989-1990年的时候,收入分配不均衡率回到0.3,几乎是全球最好的,收入分配结构模式和储蓄率有非常大的关系,比如你一年收入一千万,我收入只有10万,我每年年底的储蓄率有可能是1-2%,因为大多数还了房贷、车贷,你一年收入1000万,有可能到年底留200-300万,20-30%的储蓄率,我们两个人一平均,可能就28-29%的储蓄率,这个数据虽然高但对整个社会的储蓄率可杠杆化的程度没有特别强烈的意义,一个经济体的收入分配越均匀,可杠杆化的量就越大。我们的储蓄率最高的时候28%,比日本高8个点,所以我觉得如果改革做得好,可能会降到15%左右,如果收入再分配一直维持目前的现状,我觉得可能整个经济体降到18%左右可能就结束了,所以为什么给了3-5年的过程,大概就是这样的。

  很多人纠结我们的收入跟不上,我们的经济下滑,房地产市场价格到底能涨多少?只要居民部门储蓄率还在比较好的位置上,居民部门储蓄率可杠杆化的流动性源源不断,使得货币政策有继续宽松的空间,既然有宽松的空间,就有推升房地产继续往上走的动力,当然这种动力有可能随着未来几年的发展和房地产结构变化,可能行业的结构性和区域的结构性差异会变得非常大,但是整体的趋势我觉得是这样,这是我对房地产市场作为资产的整体看法。

    更多访谈实录全文详见《金融街会客厅》首席说专访中泰证券研究所宏观策略首席分析师 罗文波

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关键词阅读:房地产 地王 拐点

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