韩和元:楼市泡沫六宗罪,抑制资产泡沫势在必行

1评论 2016-07-29 14:58:32 来源:金融界网站 作者:韩和元 涨停板套利三天赚20%

楼市泡沫是双刃剑,一方面推动经济高速增长,一方面也是很多社会经济问题的根源。楼市泡沫不独表现在企业成本上,还在六个方面对社会经济产生影响:对消费的挤出效应、妨碍生产力发展、对创业的挤出效应、扭曲价值观、房地产泡沫破灭可引发超级经济危机、高房价驱动下的征地行为加剧政府与人民的矛盾。

  本文作者为广东省生产力学会副会长 韩和元

    一、抑制泡沫,剑指楼市

  2016年年中政治局会议于7月26日召开,会议分析研究了当前的经济形势,部署了下半年的经济工作。会议中还特别提及了要“抑制资产泡沫”。会议认为降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。从这点来看,中央所指的“抑制资产泡沫”显然与房地产相关。

  二、楼市泡沫的六宗罪

  楼市泡沫确实是把双刃剑——一方面确实是经济高速增长的推动力,另一方面却也是很多社会、经济问题的根源。楼市泡沫不独表现在企业的成本上,还在如下六个方向对我们的社会经济产生着影响:

  1、对消费的挤出效应;2、妨碍生产力的发展;3、对创业具有明显的挤出效应;4、扭曲人们的价值观;5、房地产泡沫破灭可引发超级经济危机。除此之外,还有一宗罪就是高房价驱动下的征地行为加剧政府与人民的矛盾。

  1、楼市泡沫对消费的挤出效应

  目前中国经济最大的问题是消费不足,而消费不足的一个重要原因,就在于房地产业。虽然从理论上讲,随着房地产价格的上涨,可以通过财富效应而刺激消费。但这一理论却在中国失效,正如蔡志洲教授所指出的,“中国对房地产的需求,有相当一部分是低利率,和其他投资工具缺乏,而催生的储蓄需求与投资需求”。由于房地产价格上涨过快,而工资增长缓慢,造成房价收入比严重畸形。

  以广州为例:一套城郊番禺的普通两居室新房80平米,按当前单价15000元计算,平均1200000元左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为4000元,则家庭月收入达到8000元,年收入为96000元。这样房价收入比则为12.5。这一数字意味着什么,意味着的是这小两口需要——不吃、不喝、不坐车、不生病、不赡养老人……总之,不做任何花钱的事情,也得苦苦工作12.5年,才能够买到那套房子。而如果你进步快,学会了陈志武的金融的逻辑,知道提前消费的重要性。于是,不再死挨着非等到12.5年后再买房。一方面自己两口子存了点,另一方面向两边的父母要了点,结果是左挪有凑,终于筹够了房价总额1200000元的三成首付360000元。但这并不代表你就可以万事大吉了,一切还才刚刚开始。或许你还没有收楼,但你却每月要向银行供6537.75元的房贷。亲,这那成啊。你小两口的工资加总才不过8000啊。此外,物业管理费、水电费总得出吧。以广州番禺的标准,每平方米的物业管理费总得1.9元吧,这些算下来又得152元,而水电费至少也得个200元吧。亲,还剩下1100.25元。

  也正是这个畸高的房价收入比,导致了许多家庭不得不抑制其它消费,而去积攒一套房子的首付款和其后的月供款。前面所举的例子或许是极端,在现实中也许并不存在。但过高的首付款和月供支出,明显的挤出了工薪阶层的消费需求,绝大多数购房者为了一套房子,而不得不削减其它方面的消费支出,大概也算得是不争的事实吧。

  另外一点或许被大家所忽视的是,随着房租、地租水涨船高,而加剧了企业的经营成本,无疑最终又将转嫁到消费者身上,这无疑将又打击消费。

  2、楼市泡沫妨碍生产力的发展

  由于住房成本不断攀升,硅谷去年流出人口高于流入人口。“出多进少”,从2011年以来,这还是第一次。在这个被成千上万年轻人无限向往的“创业天堂”,如今似乎在悄然上演一出“出硅谷记”。无独有偶,这一幕不独在美国上演着,有中国创新之都之美誉的深圳似乎也在上演着这一幕。2016年2月份全国进出口总额同比下降15.7%,其中出口下降20.6%,这已经十分接近2008年全球金融危机的水平。但在这样一幅萧条的景象目前,作为中国外贸依存度最高的城市的东莞,去年进出口总额居然逆势增长4.2%,其中出口增长了7.8%,要知道全国下降了7%,深圳下降了8.2%,上海北京也是负增长。进出口总额,深圳大幅下滑,东莞却强势上升。对此,有论者认为这于深圳有着莫大关系。此论确有一定道理,东莞经济去年最大的亮点是手机、楼市与车市。数据显示,东莞去年的商品房成交面积达1099.81万平方米,同比增长62.28%,深圳客所占比例从2014年的16%增长到38%。还有一个数据也很有意思,深圳去年的社会消费品零售总额增长率只有2%,和其他主要城市相比,几乎低到尘埃里了,东莞却高达10.9%,什么原因?汽车限购嘛,深圳人都跑到东莞买车,给东莞贡献GDP和税收了。更重要的是,华为们开始出走,这让深圳颇为头疼,龙岗区在一份官方报告中表示:哥不能没有华为。并喊出了“服务华为,马上就办!”的口号。而反观东莞,正在开庆功会:2015年华为终端(东莞)有限公司成为东莞营收和纳税第一大户。而造成这一切的,便是深圳畸高的房价。

  事实上李嘉图早就认为,促进生产力发展就需要增加资本积累,其源泉来自纯收入。而妨碍资本积累的原因在于将纯收入用在了非生成性消费如地租和赋税上——辛辛苦苦赚几百万,人工成本赋税和租金一加还能赚几个?赚不到钱何来资本积累何来再投资?

  3、楼市泡沫对创业的挤出效应

  更糟糕的是,楼市泡沫不仅对消费有明显的挤出效应,对创业也同样有着明显的挤出效应。

  早在上世纪90年代末,美国海军潜艇司令部就成立了一个“未来研究小组”。该小组的主要任务,就是为海军提出未来潜艇发展的概念和目标。而该小组最大的特点就是清一色的由年轻人所组成。决策层的意见是,在通常情况下,那些年纪越轻、资历越浅、级别越低的军官,才能够真正摆脱传统思维的束缚,和制度化设计程序的限制。在接下来的日子里,这些年轻人提出了许多新颖的设想,这些设想被海军潜艇司令部确定为未来潜艇发展研究的重点方向。事实上无论哪一个国家哪一个地区哪一个时代的年轻人,不对新鲜事物充满好奇呢?哪一个不拥有不受束缚的想像力,和解决问题的新奇思路呢?也正是因此,2005年,世界知识产权组织把年轻人定为当年的主角,其用意就是旨在于推动世界各地的年轻人发现自己的创造力,推动社会发展。事实上中国自上世纪90年代以来,也一直把创新活动放在一个比较高的地位上来认识。但问题是,中国的思路和行动往往是两张皮。其中最典型的就是房地产业了。

  正如我们前面所论,一套房子的首付款动不动就是30、40万,而这笔资金完全可以支持几个年轻人,带上他们的激情走上创业的道路的。如果条件再差些,再不济几万块至少也可以租到间铺面,开设个商铺什么的吧。可惜的是,他们的资金被房子的首付和以后没完没了的月供冻结了。因为从大学毕业到能够凑足创业所需的那点启动资金的时候,他们也大多到了需要解决婚姻问题的时候了。

  结婚?没有房子搞裸婚?你女朋友或许答应,可丈母娘还不一定答应呢。这就逼的你不吃、不喝、不穿,也得尽力去攒钱供首付啊,更别说攒几万块做个个人的种子基金去创创业了。也正是这房子,他们当前所有的精力和注意力,都集中到首付款和月供的积攒上来了,哪还有那许多的精神和精力去关注创业计划、去关注创新啊。亲,那虚头八脑的东西,固然对社会的长期发展是有益的,但我也得结婚不是。激情那玩意,能给我房子,能给我娶上老婆?

  而买好房结好婚,他们的生活被房子完全套牢,入不敷出的薪金和并不稳固的工作岗位日渐削弱着他们的承受能力,对他们的生存价值和生命尊严构成打击。为了不至于房子被银行收走,这些年轻人必须确保不至于丢掉工作。这些本应充满激情、满怀梦想的青年,在平时就患得患失、斤斤计较,在工作上毫无主见、墨守成规,对那些能够决定他工作命运的人更是唯唯诺诺。长期以来为确保工作的稳定,这些人在丢了梦想的同时,其冒险精神也彻底丧失了。而所谓的创业者就是指在充满不确定、无序的环境里寻求机遇的过程中扮演积极承担风险角色的人。现在的他们,缺乏起码的冒险精神,显然承担不了这种责任、扮演不了这种角色。

  正如九鼎的姚中秋所论的,“高房价带动的房地产繁荣,似乎推动经济高速增长,地方政府、房地产开发商、购买了住房的人们,都从中获利巨大。但是,这种畸形的房地产制度所导致的房价畸高,不仅正在制造巨大的经济泡沫,也在摧毁社会的活力,因为,它在年轻人的身上施加了空前的重压,让他们变得萎靡不振。”关于这点我在我的《全球大趋势2:被债务挟持的世界经济》和《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》两本书里都有过论述。见:韩和元:《全球大趋势2:被债务挟持的世界经济》,中华工商联合出版社,2012.韩和元:《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》,北京大学出版社,2013。

  4、楼市泡沫扭曲人们的价值观

  关于楼市泡沫引发对消费和创业的挤出,已经得到了人们足够的重视,但对于扭曲人们的价值观,显然认识不足。事实上于一个国家和民族而言,其伤害比对消费和创业的挤出远要大得多,且这种改变将会是永久的。

  最近一个关于房市的新闻是,某上海买房者去年6月份买的一套房,到现在涨了500万,涨了百分之七八十。工作再辛苦努力不如买套房,成为很多购房者的内心写照。

  其实这并不是啥新鲜事,早于1634年,荷兰郁金香热时期,荷兰人就将过多的精力放在对郁金香的占有上,人们甚至连国家普遍存在的人口问题和工业问题都置之不理。正如“真心话”在《对话录》中发出的质问:“如果能够以这种方式赚钱,商人还需要苦心经营?冒险家还需要冒着无比的风险,跑到海外去销售商品吗?孩子们还需要学习技艺吗?农民还用得着在田间辛勤劳作吗?船长还需要在波涛汹涌的大海里谋生吗?军人还需要为了那点微薄的军饷而去干冒生命的危险吗?”

  在《下一轮经济危机2》一书里,我也曾做过这样的论述,在这样一个泡沫化的时代,由于“资产价格的上涨,为投资家带来了亿万的财富。这是流量收入远不能相比的巨大财富,使得人们的价值观发生了混乱。汗流浃背、辛勤劳动的所得,远不如金钱游戏带来的利益,必然对劳动积极性产生极坏的影响。”见韩和元:《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》,北京大学出版社,2013年。

  南海泡沫时期的罗伯特•华尔波尔(RobertWalpole)显然也持有相近的观点。这位后来为南海泡沫收拾残局的政治人物,早在英国国会下院讨论“南海方案”之际,就曾大声疾呼表示反对,他所基于的理由是:“这将会是扼杀我国工商业天才的一次危险的股票投机行为。它会像危险的恶魔一样,使人们沉睡在财富从天而降的幻想之中,不再相信踏实的劳动,它会把人们引向歧途。这个计划的实质是无比邪恶的,它只会让大众陷入长时期的疯狂而不能自拔。”

  房子也是如此。早于2011年,香港知名导演杜琪峰也曾感慨过,他说:“这个年代,房子每天都在涨价,涨到我都要说粗话了。每天都有很多人来问我卖不卖房,买不买房,要是每天都在想这些事情,还有心情工作吗?这样下去,这个社会会变成什么样?未来,小孩会怎样?”是啊,房价每天都在涨、涨、涨的社会又会变成什么样呢?长此以往,这样的社会是不会有希望的。

  5、楼市泡沫破灭可引发经济危机

  我个人从来都坚信,人类社会从属于我们赖以存在的大自然,那么其必然也得遵循于自然的规律和法则。那么什么是自然法则和自然规律呢,天有晴天就必然有阴天,有白天就必然有黑夜……这就是自然规律自然法则。故此,我个人认为,经济有繁荣那么必然有萧条的。如果一个社会其经济有好有坏,有繁荣有萧条,我们认为这充分的说明了它是依循自然规律运行的,是正常的。反之,我们才应该视之为非正常的。同理,我们可以大胆的放言的是,这个世界不会存在只升不跌的房地产市场。

  然而,由于房地产周期缓慢、持久且振幅很大,在向上时具有很强的带动力。可一旦走向转折,楼市开始走下坡路时,由于势大力沉,其负面效应也就开始全面凸显出来了,其风险也将被迅速放大。而从历史经验来看,十次经济危机九次都是因地产崩溃而起。譬如,从1991年起开始失落的日本,又譬如2008年美国的次贷危机,其本质都是一场房地产泡沫危机。就第4、5点而言,更为详尽的论述大家可参考即将由北京大学出版社出版的我的《为何总是如此疯狂:股市泡沫的形成、崩溃和应对》一书。

  6、高房价驱动下的征地行为加剧政府与人民之间的对立和冲突

  近年来,由于城镇规模的不断扩展,导致对土地的需求量急剧增加。在国家实行土地总量控制的前提下,一些地方政府私自违规征用农民土地,并且没有给予失地的农民以适当的补偿,导致了失地农民的不满,引发了一些群体性事件。单以2014年论,据乐思网络舆情监测系统对2014年1月至2014年12月19日前的监测数据显示,截止当年12月下旬,2014年我国涉及暴力征地事件22起,平均每月发生2起暴力征地事件。影响深远的有“山东平度纵火案、云南晋宁征地冲突事件、吉林龙潭城管队长被砍死案、甘肃陇西征地冲突事件、山西运城征地冲突事件、西安村民阻拦征地被碾死事件”等。其中“山东平度纵火案和云南晋宁征地冲突事件”因造成重大人员死伤更是在网上掀起过舆情风暴,受到媒体持续关注和舆论持续热议。这让政府形象、官员口碑很受伤。

   (本文为作者独家授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。作者著有《为何总是如此疯狂:股市泡沫的形成崩溃及应对》《下一轮经济危机2:中国凭什么幸免于难》《全球大趋势2:被债务挟持的世界经济》《我们没有阿凡达:中国软实力危机》《中国经济将重蹈日本覆辙?》等书。 )

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关键词阅读:房地产 泡沫 六宗罪

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