郝联峰:中国房地产市场泡沫不大

1评论 2016-06-06 09:09:00 来源:金融界网站 作者:郝联峰 300494还有几个涨停板?

中国房地产总市值/GDP比合理水平或全球平均水平高出30%。考虑到中国名义GDP增长情况和房地产市场周期属性,中国房地产市场泡沫和系统性风险不大,房地产仍是较好的长期投资品种。

  本文作者为中华保险研究所总经理 郝联峰

  从全球比较的视野来看,判断房产地市场估值是否系统性高估或低估,是否存在明显泡沫的最主要方法,不是市值/收益比(租金收益率),不是市值/收入比(房价收入比)等之类的指标,而是市值/GDP。每一类资产,其市值占GDP,都有一个全球平均水平,如果某国某类资产占其GDP明显偏离全球平均水平,则可进一步研究是发展阶段、发展模式原因,还是国情特色原因,如果考虑这些因素后还是明显异常,则有可能是该类资产明显高估或低估了。

  一、房地产总市值占全球GDP的合理比例.

  从全球来看,房地产/GDP的正常水平在260%左右,其中住宅总市值占房地产总市值的82%左右,而且发展中国家住宅总市值/GDP与发达国家住宅总市值/GDP大致差不多,都在213%左右(参见表1)。因此,判断一国房地产市场是不是存在明显泡沫,就看其房地产总市值/GDP是否显著高于260%;判断一国住宅市场是不是存在明显泡沫,就看其住宅总市值/GDP是否显著高于213%。

  表1 2004年全球主要类别资产占GDP比例

总市值(万亿美元
总市值/全球GDP(%)
投资性资产
195
461%
房地产
110
260%
住宅
90
213%
经合组织国家住宅
70
166%
新兴市场国家住宅
20
47%
商业地产
20
47%
50
118%
股票
37.5
89%
黄金
1.8
4%
收藏品
0.45
1%

  注:2004年全球GDP为422703.09亿美元,经合组织成员国GDP为326758.09亿美元,新兴市场国家GDP为95945.00亿美元。

  资料来源:[美] 拉斯.特维德:《逃不开的经济周期》,中信出版社,2008年11月;万得资讯。经作者整理。

  二、中国房地产总市值

  截至2015年,中国城镇人口77116万人,城镇人均住宅建筑面积35平米,则城镇住宅总面积为269.91亿平米。2015年12月商品房销售额为12758.65亿元,商品房销售面积为19242.23万平米,则商品房销售均价为6630.55元/平米(=商品房销售额/商品房销售面积)。考虑到活跃交易的商品房以一手新房和次新房为主,全部商品房均价应比当月商品房销售均价低,假定打九折,则2015年12月商品房均价约为5967.50元/平米。城镇住宅总市值为城镇住宅总面积乘以商品房均价,为161.07万亿元。

  截至2015年,中国乡村人口60346万人,乡村人均住宅建筑面积37平米,则乡村住宅总面积为223.28亿平米。乡村住宅均价约为城镇的1/5,则乡村住宅均价为1193.50。乡村住宅总市值为乡村住宅总面积乘以乡村住宅均价,为26.65万亿元。

  中国住宅总市值为中国城镇住宅总市值加中国乡村住宅总市值,为187.71万亿元。

  2015年中国GDP为676707.80亿元,则中国住宅总市值/GDP为277%。如果假定中国住宅市值占房地产总市值与全球平均水平相当,则中国房地产总市值约占GDP的339%。

  三、中国房地产泡沫不大

  中国房地产总市值/GDP比合理水平或全球平均水平高出30%。考虑到中国名义GDP增长情况和房地产市场周期属性,中国房地产市场泡沫和系统性风险不大,房地产仍是较好的长期投资品种。

  (一)名义GDP增长会消化泡沫

  房地产市场估值高于合理水平,有两种途径消化高估值,一是房价下跌,二是名义GDP上涨。日本自1992年以来名义GDP零增长,所以当年日本房价泡沫就只能靠房价下跌的方式来消化,消化完泡沫后,名义GDP不增长,房价也长期横盘不涨。但对名义GDP较高增长的国家,房地产市场阶段性高估就很容易消化,如美国1802年以来名义GDP年均增长6.54%,这就意味着平均每11年美国名义GDP就会翻番,而房地产总市值/GDP比率要大致稳定,房价也就会大致跟随名义GDP上涨。实际上,1802年以来美国房价平均每年上涨5.61%,美国房价200多年来不断创新高的根本原因是其经济一直保持较快增长。

  1978-2015年,中国名义GDP年均增长15.16%,平均4.9年名义GDP就翻一番,房价当然也就会随之快速上涨。在这种情况下,即使房价高估100%,只要房价不涨,5年左右的时间也就会将泡沫消化。

  目前,中国名义GDP增长率已大幅放缓,我们预计未来二十年中国名义GDP增长率仍能保持6%左右的增长(美国1802-2015年名义GDP年均增长6.33%),其中实际GDP年均增长3.9%左右,物价年均上涨2.1%左右。

  (二)中国房地产市场泡沫不大

  房地产行业是典型的周期性行业,有繁荣就有萧条,这是很正常的。从成熟市场经济国家的经验数据看,房地产市场周期平均为18年,平均上涨期9年,平均下跌期或调整期也为9年。我们认为,如果房地产市场通过9年的调整或房价不涨,都不能消化估值泡沫,刚说明泡沫很大,否则只是市场的正常荣衰。

  目前中国房地产市场高估了30%,如果未来几年中国名义GDP平均增长6%,则在房价不涨的情况下大约4.5年即可通过经济增长消化完房价泡沫,也即中国房地产市场没有崩盘或大幅下跌的基础。从这个意义上,我们说中国房地产市场泡沫不大。

  (三)房地产市场仍是居民财富较好的配置场所

  从长期来看,收益率能够跑赢名义GDP增长率的投资渠道只有三个,一是人力资本,二是房地产,三是股票。例如,1802-1997年,美国名义GDP年均增长6.53%,人力资本投资年化回报率17%,房地产投资收益率8.61%(其中5.61%为房价上涨收益率,其他为租金收益率),股价年均上涨8.45%。所以,老百姓行情603883买入)如果有钱,首先,要用于自己和子女教育,提升人力资本。其次,还是要买自住性住宅,不要期待中国房地产会崩盘。如果条件许可,也可到核心城市核心地段适量投资性买房。最后,稳定增长型的百年老店公司股票,可以长期配置,股票是长线法宝。但如果着眼于中短线炒股,则现在并不是合适的入场时机。

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关键词阅读:郝联峰 房地产 泡沫

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