苏剑:房价拐点将在2018 中长期房产投资不是好选择

1评论 2016-05-16 16:22:00 来源:金融界网站 作者:苏剑 如何判断星期六买点?

房价收入比长期偏离正常状态是不可能的,所以一线城市的房价长期这样肯定不可能,关键看这个比例什么时候能够以什么方式达到正常状态。在我看来,房价在2018年到达拐点的可能性非常大;并且从中长期看,中国的房地产作为投资品可能不是一个非常好的选择。

  「本期导读」今年以来,尽管权威人士在1月份的时候已经定调中国经济为L型增长,但有关中国经济疲软的话题热度持续不减,经济增速是否会在2016年探底企稳?是U型,V型还是L型走势?在诸多不同观点中,近期权威人士再次投给了L型经济走势一票,业内专家看来,权威人士再次定调经济L型运行打破了市场对“通过刺激实现V型反弹”的幻想,直面中国经济的走势及中国当前主要的矛盾和问题,我们特别邀请北京大学经济学院教授、北京大学经济研究所常务副所长、方正证券(行情601901,买入)首席宏观研究顾问苏剑博士,详解中国经济L型走势和投资机会。

  「本期嘉宾」苏剑,美国布兰戴斯大学(BrandeisUniversity)国际经济学与金融学博士。北京市“新世纪人文社科理论百人工程”学者,北京大学经济学院教授、博导,北京大学经济研究所常务副所长,方正证券首席宏观研究顾问;研究/教学领域为宏观经济学和中国经济。

  房价拐点将在2018年到来 中长期房产投资不是好选择

  金融界:您觉得北上广深这些一线城市,房价崩盘的概率大不大?目前的情况是不是和1997年香港的形势相似,如果出现大幅下跌对经济影响有多大?会不会像日本那样陷入通缩的局面?

  苏剑:北上广深房价崩盘的概率大不大,首先大家要明白,在一个经济里面,各种要素的价格应该是协调的,如果掌握了这个原则,你就可以判断一些价格该是什么样子。首先从我们国家的出口市场来看,有人会问为什么谈出口市场我们现在谈的房价,没错,先从出口市场来看,出口产品在国际上那是国际定价的,这些产品在国际市场上确定的价格,自己是影响不了的,这是国际定价。这些国际定价的产品,你要想有竞争力,工资成本或者其他成本得有一定的上限,不能太高,太高就会亏损。这样的情况下,工资由国际定价,给你设置了一个上限,接下来,工资是老百姓(行情603883,买入)养家糊口的收入来源,有这些钱干吗用呢?其中一个方面就是房子,你在房子上能付出的一部分应该不会太多,也就是相当于国家给你定价了,往下倒推结果就是,工资和房价之间应该有一个合理的比例。

  现在中国的房价,尤其一线城市的房价收入比已经很高了,在北京一个平方米的房子10万块钱,相当于几个人的工资,一个月的工资买一平方米的房子,在外地还可以,在北京能买零点几个平方米的房子就是高收入了。在这个情况下,一个人这一辈子,你得挣多少年钱才能买一套房子,所以这两者之间必须有一个合理的比例。在这个情况下,你要想使这个比例达到一个合理的状态,要么是降房价,要么是提工资。我刚才说了,工资是国际市场上给你压回来的,再往上提实体经济就崩溃了,这个调整比较难,不可能由国际定价。房子是国内定价,如果这个比例长期过高,最终结果就会把一些人逼出一线城市,去年上海常住人口开始减少,这就是一个机制,当房价高到一定程度的时候,把企业挤出去、把人挤出去,房价差不多就该到顶了。所以上海的常住人口开始下降,这是非常重要的一个信号。房价收入比长期偏离正常状态,这是不可能的,所以一线城市的房价长期这样肯定不可能。所以关键就是看这个比例什么时候能够以什么方式达到正常状态,这就是我们要考虑的问题。

  金融界:年后一段时间尤其北上广这三个地方的房价是一直上升的,现在处于维稳的阶段了,但是有人预测可能在明年的时候,房价会往下降,您觉得房价高企大概能维持多久?

  苏剑:判断时点从来都是一个非常难的问题,和算命一样,谁算命能算得很准呢?我在2013年写过一篇文章《中国房价泡沫破灭的时间和顺序》,权威人士谈到房子的时候也说了,房子是给人住的,当人口到达峰值的时候房价差不多也应该到达峰值了,这是我一直坚持的一个判断。2013年的时候,我们对中国人口政策的调整比较悲观,当时我们的预测是中国人口峰值大概会在2018年到来,当时写的文章就是中国的房价差不多也在2018年达到一个拐点,按照人口走势来判断的。当然,这里面还有一个人口年龄结构问题,20到45岁的年轻人进入买房阶段,这个人群其实去年、前年到达峰值了。所以这样的情况下,在我看来,中国的房价中长期来看,当人口到达峰值的时候,房价峰值差不多也快到了。这两年中国人口政策调整了,先是放开单独二孩,然后全面放开二孩,我们判断中国的人口峰值可能会后推三五年,这样的情况下,房价的拐点什么时候到来,又需要重新费一番思量了。但是我个人判断,应该还是2018到2020年,为什么呢?因为我们以前判断是人口2018年到达峰值,房价2018年也到达峰值,为什么当时这样判断呢?因为当时觉得我们的预测结果老百姓不信,如果老百姓信了房价峰值提前到来,他会提前做出反应,,但当时老百姓不信,很多主流人口研究机构预测中国的人口峰值要到2030年,我们是业余研究人口问题的,很多人就觉得我们的研究不靠谱。但是我们自己认为我们的研究是相当准确的,所以我们当时就说房价大概在2018年到来,现在人口峰值往后推了三五年,大概2022年到2023年前后到达峰值,这个时候老百姓信了,包括主流人口研究机构也认为人口峰值将在2023年到来。

  金融界:2016年到2022、2023年房价还会再涨。

  苏剑:可能还会再涨,但涨的动力是越来越弱的。

  金融界:到2023年左右是一个峰值,是一个拐点。

  苏剑:我们判断提前两三年,人口峰值是在2022、2023年,我个人觉得房价在2018年到达拐点的可能性非常大。

  金融界:如果作为投资者,您觉得现在还适不适合投资一线的房地产?

  苏剑:这个主要还是个人的判断。首先要说清楚,关于经济预测,尤其是资本市场的预测,错误的概率大于成功的概率,你想,股市只要有成交,就意味着至少50%的人错了,这很正常,有的人买、有的人卖,过一段时间大家看到至少50%的人是错的。所以资本市场上的预测其实错误的概率是非常大的,这个先说清楚,免得有人据此入市,造成损失,这是第一个。第二个,我相信跟我接触的好多人,他们都认为从中长期看,中国的房地产作为一个投资品可能不是一个非常好的选择,你可以看一下十年以后或者二十年以后,中国的人口是个什么形势,因为房地产投资一般都是中长期的,尤其是现在的年轻人以后从父母手里继承几套房子,当然上面还有祖孙几代的房子都给他,那个时候想想中国的房地产市场会是什么样子,而且一线城市房价这么高了,房价收入比已经严重脱离了老百姓能够承受的水平,在这样的情况下,接下来我相信会像上海一样,一线城市的人口可能会流出,如果外地那些地方的就业环境或者创业环境能够有大的改善,可能吸引力更大一些。因为现在以前逃离北上广深的很多人现在又回来了,因为在外地待着不舒服,干什么事儿都得靠关系,一线城市虽然房价高一点,至少大家都比较守规矩,如果外地能够变得更守规矩,就业环境、创业环境都变好,谁还在这里待着。所以房价本身其实就是一个自动调节城市人口规模的一个机制。

  更多内容请点击进入访谈实录全文

关键词阅读:房价 房产投资 人口

责任编辑:Robot RF13015
10秒开户 中国证监会授牌   民生银行资金监管    基金超市 数据来源:盈利宝基金研究中心,巨灵数据支持 全场购买手续费4折起!
更多>> 近一年涨幅 股票型收益榜
更多>> 近一年涨幅 混合型收益榜
2016基金投资策略|9.8%高收益产品,限量秒杀 !|闲钱存盈活期,7日年化收益5%-25%
快来分享:
评论 已有 0 条评论
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行