三四线城市房价为何冰冻?

1评论 2016-03-22 07:34:46 来源:环球老虎财经 作者:四维宏观智库 如何根据对手盘判断龙头股买点

  刚刚结束的两会,中国房地产的两极分化成为关注的话题,住建部部长陈政高在记者会上说,把两极分化作为中国楼市的一大特点,他认为楼市分化日趋严重,在中国楼市库存严重,去年年底库存达到了7.18亿平方米,同比增长了15.6%;今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米,增速达到了15.7%,当然,库存主要集中在三四线城市。

  现在高层对于中国房地产的政策,核心就是去库存,现在看来主要是去三四线城市的房地产库存。中国三四线城市房地产的房地产大约从2013年进入疲软,至今没有复苏迹象。不论是货币政策还是其他行政措施都施行了,近期高层还出台了税收优惠和首付降低的政策,但是三四线城市房地产仍然不为所动,成为当前经济领域的大问题。

  而于此同时以深圳上海和北京等一线城市的房地产却如火如荼,中国房地产的结构性分化,而目前基本还是通过货币信贷这样的宏观政策,其调控结果往往与预期背道而驰,这让调控者不知所措。

  有些地方也出台了一些差异性的政策,比如安徽最近就出台将鼓励农民退出宅基地进城购房。安徽省提出,对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民,进城购买商品住房(含二手住房)的,当地政府可按其退出合法宅基地的面积,给予一次性购房奖励,补贴标准由各地根据具体情况自行确定。

  安徽省住建厅房地产市场监管处相关人士介绍说,这一新政对已自愿退出宅基地的农民不强制进行户籍转换,同时,农民还可继续保留农村耕地承包经营权、集体资产收益分配权以及其他宅基地的使用权。退出的宅基地在还耕、还林后,新耕地、林地的经营权仍继续归农民所有。

  安徽提出,将支持农业转移人口市民化,把在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围,并对在城镇有稳定就业的农业转移人口,实行灵活的住房公积金缴存政策,连续缴存住房公积金达到一定时限的,可申请住房公积金贷款

  安徽省出台的政策是看起来对农民是非常优惠的,但是也受到舆论的差评,因为如果判断房地产价格已经在高位的话,那么为了去库存,这是让农民接最后一棒,是为政府、开发商解决问题,没有考虑到农民的利益。

  不过这个评价的前提应该是房地产价格是否已经到了顶部。然而资产价格是很难判断的,因为它综合受到各种因素的影响,其中最主要的是宏观经济的发展。不过在中国,由于政府控制力强,房地产市场又对经济社会发展产生举足轻重的作用,政府将会权力保护房地产市场,所以如何判断房地产价格未来走势,基本不是人的智商所能达到的。

  安徽的做法让人想起前几年被叫停的有些地方收回农民土地,然后分配给农民城镇房子的做法,当时名之曰新城镇建设,后来因为反弹太大而被叫停,此次安徽的做法显然要比这个模式更关注了农民的利益。

  地方政府这种做法为什么一直存在,这事实上就让人想起三四线城市房地产价格为什么萎靡不振,没有像一线城市那样飙升。有人把这个归之于三四线城市房地产库存高企,供需失衡所致。

  不过这个逻辑是有问题,供需是一个动态过程,如果供给能够和需求相配,则不存在库存过高的问题。三四线城市房地产过剩,说明供给过高,需求没有消化。但是相比之下,中国一线城市的供给事实上最近几年也是增加的,但却出现持续牛市,则主要是其需求旺盛。那么相对一线城市,三四线城市主要是需求不足。而需求不足往往有两个因素决定:一个是收入,一个是人口。

  一般而言,中国一线城市主要是服务业发达,第一产业和第二产业一般都分布在三四线城市。最近几年中国经济最大的特点正是第三产业服务业进一步扩张,相应其从业人员的收入看涨,则一线城市居民收入是增加的,或者降幅不大,而三四线城市的第二产业和第一产业持续萎缩,尤其是钢铁、煤炭、化工等等基础性的产业更成为非常严重的过剩产能,缺乏持续创造价值的能力,这直接影响了三四线城市居民的购房有效需求。

  同时,人口因素对购房的需求也非常重要,中国最近几年的人口流动趋势是,二三线城市人口向一线城市流动,三四线人口流向二线城市,农村人口向三四线流动。前两个环节目前还在进行,但是农民工进三四线城市脚步其实在放慢,一个是一二线城市对他们更有吸引力,他们可能选择一二线城市,因为经济发达,就业机会多,另一个是大多数农民事实上没有足够的购买能力去三四线城市购房。

  农民为何没有购买能力呢,当然是收入低了,中国农民的劳动生产率可能是世界最低者,改革开放几十年,收入主要是去城市打工得到的劳务费。一般而言,打工收入仅至于糊口,很难去城市置业购房,置业购房者寥寥。

  中国农民进城购房的路就被收入堵死了,这里最重要的是,不同于其他阶层和职业,中国农民手里没有变现的资产。按理来讲,农民农民,自古以来手里最重要的资产应该是土地,他们手里能够变现的资产首先是土地,土地如果能变现,至少能够去银行抵押融资,这是其进城购房的最佳途径。然而在中国,农民是不占有土地资产的,他们祖祖辈辈劳作的,借以生存的土地从来就不是他们所有,而是集体的。

  多年的土地改革,对农民的土地融资抵押变现的能力没有丝毫突破,这导致大规模的土地不能货币化,也不能证券化,农民看着土地不能变现,直接形成了农民进城购房的断层,三四线城市房地产于是就不得不卡壳了。而安徽省最近的做法以及多年前被叫停的让农民洗脚上船的做法,事实上都是在目前土地制度的框架内做出的腾挪而已。

  在中国这样一个几千年的农业国,土地被寄予了过多政治意识形态的色彩,土地是全民的,是集体的,但不是农民的,中国的土地除了政府拿来为城市扩张,并收取庞大的土地财政以外,事实上大多还是没有货币化,没有商品化,还停留在自然经济的状态,被一些头脑冰冻的人名之曰“农民的社保”。而在现实的经济状态下,农民的保障根本就不是土地,而是自食其力的打工。

  一个好的制度,主要是释放资产的活力,比如人口的流动,土地的流动等等。中国的农业土地尤其是宅基地不能流动,资本不能进入,农民不能依靠土地进行抵押融资,这部分资产已经被锁死,不能创造价值,形成农民固守在农村的局面,而三四线城市开发的庞大的商品房就成为不能跨越的喜马拉雅,严重阻碍进一步的城镇化现代化的脚步,更严重威胁中国经济和金融的安全。

关键词阅读:房价 城市扩张 一线城市 宅基地 中国房地产

责任编辑:徐秀 RF12298
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