9个经纪人抢一单生意 香港房价何以为继?

1评论 2015-12-16 01:40:00 来源:第一财经日报 完整呈现002247的打板逻辑!

  香港的李冉(化名)和男友计划今年结婚,最近为了选婚房的事愁昏了头,每逢周末都会加入看房大军。

  带领他们看房的是中原地产的经纪人小刘。今年上半年,受股市高涨的带动,香港楼市一片火热,根据国际房地产顾问机构莱坊的统计,2015年上半年,中小型住宅的楼价同比上涨了7%,豪宅市场则上涨了1.4%。

  《第一财经日报》记者根据香港土地注册处数据测算,今年上半年香港楼市的整体成交宗数平均每个月达到7259宗,火热的交易带动了香港整个地产经纪行业从业人员的热情。另根据香港地产代理监察局数据,香港代理持牌人的总数达到39561人,平均5人抢一单生意,这对于香港楼市来说并不是一个艰难的情况。所以小刘从今年年初开始,一直跟李冉保持联系,但都是不温不火地发一些楼盘信息——反正不差这一单。

  步入下半年,内地和香港股市都突然转差,楼市也受到拖累。根据土地注册处数据,香港楼市的整体成交量由7月的7326宗,急剧下滑,直至10月,成交量已经跌到了4481宗的低位,当月香港地产代理持牌人总数已经超过4万,达到40505人,竞争程度已经达到9人抢一单生意的地步。小刘也开始着急了。

  “连同12月份,3个月来无数sales停薪留职,(中原地产)尖沙咀分行30人本月停薪留职。”小刘在收到行内发来的短信后,更加胆战心惊,他一个客户也不想错过。最近,他开始频繁给李冉发短信。

  市场骤变,发展商补贴首付

  这次小刘带他们看的楼盘,是长实地产(01113.HK)在元朗的刚需盘“世宙”,这一楼盘以比同区的二手楼便宜超过10%的宣传来招揽客户,吸引了很多没有买房的刚需客户前来观看。根据售楼资料,“世宙”的首批楼盘均价在每平方英尺1.2万港元左右,折后最便宜的一套要425万港元,属于区内较为便宜的楼盘。

  “世宙”的样板房在香港红磡的一个商场内,李冉发现,除了售楼处,连红磡火车站、路上的天桥都站满了手拿该楼盘宣传画小册子的地产经纪人,这么大阵仗很少能见到,这些经纪人都用“热烈”的眼神盯着李冉和男友。

  一名市场人士告诉《第一财经日报》,很多发展商推售新盘的佣金普遍比买卖二手楼盘的高,一般二手楼盘的经纪佣金是楼价的1%至3%,而新盘的佣金则可以达到4%至5%,而且,有的激进的发展商更给出了20%的佣金比例。如果按照“世宙”最便宜的那套房子计算,佣金至少有17万港元。

  不过,李冉在看过样板房以后,觉得并不是很实用,加上交楼日期在2017年3月底,她决心离开。

  这时,急于赚取佣金的小刘使出浑身解数,对“世宙”大吹特吹,他告诉李冉,这里是元朗地铁站上盖,一定可以租出去,而且元朗离深圳湾口岸特别近,可以吸引很多内地“土豪”来投资,未来2至3年肯定可以升值20%至30%。小刘话音刚落,就马上有一个说普通话的客人在旁边“大声”吆喝:“先来5套,你看能不能再便宜点?便宜的话多我再多买几套!”

  在小刘的百般劝说下,李冉和男友最终签下了“世宙”的认购文件。

  随后有市场消息称,“世宙”在首3个小时已经获得超额认购,开卖当天已经有1400个认购,如果以首批发售的238个单位计算,超额认购4.9倍,是今年7月香港股灾后首日认购量最大的楼盘。

  最终,由于认购人数众多,李冉没有顺利抽到签。不过,即便抽中了,李冉很可能也会因为给不起首付而违约。今年2月27日,香港金管局宣布推出收紧房贷措施,700万港元以下的自用住宅物业,最高可贷款的比例由70%下调至60%,即如果要购买700万港元以下的房产,首付需要交四成,被称为史上最严厉的房贷政策。

  小刘告诉李冉,不用担心首付四成的规定,他通过发展商,最多可以帮她做到首付两成,向发展商贷款80%。

  有市场人士透露,现在有发展商主动提供贷款给买家,贷款比例最高可以达到80%。仲量联行董事总经理曾焕平曾对记者称,发展商为了迅速回笼资金,用自己的资金给买家提供借贷,是一件非常危险的事情。

  这一事件引起了香港金管局的关注,香港金管局副总裁阮国恒曾公开表示,要求银行在两周内提交资料,包括按揭总量及资金来源及如何考虑相关风险,其中涉及银行贷款给发展商,但发展商却用作财务公司贷款。

  其实,今年年初,李冉和男友在香港荃湾的荃威花园看过一个使用面积470平方英尺的单位,当时价格在325万港元,平均每平方英尺价格才6915港元,不过由于两人还没有订婚,加上当时香港股市一片大好,所以他们把首付资金放在股市里。

  到了今年年中,李冉听说她的朋友因为靠家里付了首付,终于买下荃威花园相同房型的时候,这套房子的价值已经直升到460万港元,这让李冉一度非常后悔。

  现在,李冉只能等待香港房价的回调,再考虑入手。根据香港差饷物业估价署数据,10月份私人住宅售价指数由历史高位出现了回落,终止了连续6个月的升势,而10月份香港私人住宅楼价指数报302.6点,环比下挫1.1%。不过,今年前10个月,香港楼价还是上升了8.7%。

  以李冉朋友买的荃威花园的房价计算,这套房子要下跌30%,才能跌回她年初看的价格。而多名资深市场人士都公开表示,明年楼价大跌的可能性不大,中原集团主席施永青称,香港楼市确实会继续下跌,并持续数年,不过楼市指数跌幅只有15%。而戴德梁行的预测称,预计明年上半年中小型住宅将下跌5%~8%。

  土地供应失衡,未来房价恐难下降

  但是,香港楼价真的跌得下去吗?

  根据香港统计处数据,2012年,香港登记结婚的数目达到60459宗,尽管2013年回落至55274宗,但这一数据远比2000年时的30879宗高了79%,在这些结婚人口中,不乏像李冉这样没有婚房的人,不少市场人士估算,每年新婚夫妇对“婚房”需求量有4万~5万套之多。

  2003年,当时正值香港“非典”爆发,传统的“定时拍卖官地”政策令香港的土地供过于求,经常出现“流拍”现象,于是2004年,香港政府全面采用“勾地”政策。

  在这一政策的规定下,香港地政总署会定期公开土地储备表《供申请售卖土地一览表》,俗称“勾地表”,有意购买土地的地产发展商可以向地政总署提出申请,并报出底价,如果报价可以达到政府估计的市场价格的80%,政府就会将该地块拿出来卖。

  所有提出勾地的发展商都必须参与这次竞价,而且其报价不能低于申请时的底价,公开拍卖会上价格高的就可以拍得这块土地。如果拍卖时达不到价位,地政总署还有权收回土地,留作下次再拍卖,直到等于或高于政府预期的价格为止。

  这一政策将卖地的主导权交给了发展商,这被业内认为埋下了目前香港土地供应不足的祸根,多次被市场人士所诟病。有数据显示,通过勾地机制售出的各类土地仅有57幅,相当于每个财政年度仅仅卖了4幅地皮。更夸张的是,曾经出现持续21个月没有发展商“勾地”,即大约两年时间里,没有发展商供应新项目,这将香港楼价一步步地往上推。

  而有数据显示,1997年至2013年,香港累计登记结婚的数量已经达到74万宗,假设这些新婚夫妇有一半都需要婚房,那么这些年的累计需求量达到了37万套房。但根据香港差饷物业估价署的数据,2005年至2014年香港平均每年的私人住宅落成量只有11728套,10年间累计提供约11.73万套房屋,仍然存在25.27万套的缺口。

  按照香港差饷物业估价署的数据,2016年的私人住宅落成量有20140套,这一数据较2005年至2014年每年平均落成量高出了71.7%,但如果计算新婚夫妇的需求,以及过往累计的需求量,就算现在的新婚夫妇完全没有买婚房的需要,那么现任政府也需要12年以上的时间来消化累积的新房需求,意味着还是有很多新婚夫妇买不上房子。

  为了平衡整个香港房地产市场,香港特区政府在2013年2月28日宣布取消了勾地政策,但多年来土地的供需不平衡,造成了如今楼价居高不下的窘境。恒隆地产主席陈启宗在近日的一个公开场合称,上届政府没有卖地是不可原谅的错误,让年轻人无法拥有属于自己的房子。

  在面对如此庞大的需求量和极其有限的供应量的情况下,多名市场人士对记者表示,除非遇到“黑天鹅”事件,否则香港的楼价绝对不可能出现大幅下挫的情况,毕竟,有太多人没有自己的房子了。

  陈启宗也预计,未来3至5年,香港楼价上涨的机会多于下跌,而香港的地价也不会跌至极低的水平。

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