房价崩盘已经在路上了

1评论 2015-12-04 07:29:59 来源:百度百家 作者:齐俊杰 涨停板套利三天赚20%

房价崩盘已经在路上了

  今天看到一篇奇葩文章,实在忍不住要撕逼一下,著名的房地产看多派杨红旭老师写文章发问《中国房价一直被唱空 却一直没崩盘?》这一切究竟是为了什么?

房价崩盘已经在路上了

  (杨红旭老师:全国知名的房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、地产专栏作家、地产名博)

  文章列举了清华大学的魏杰教授,社科院的易宪容,媒体评论人牛刀还有投行经济学家谢国忠,说他们看空楼市13年,楼市却一直涨的很好,这背后的逻辑是什么?最后给了一个非常简单的理由,那就是房价收入比,杨红旭说人民的收入增长很快,根据国家统计局口径的数据,2014年,城镇居民人均可支配收入比上年(名义)增长9.0%,比2013年名义增幅收窄了0.7个百分点,扣除价格因素,实际增长6.8%。关于房价。新建商品住宅价格增长为1.4%(包含有可售型保障房和棚改房), 增幅比2013年缩小6.3个百分点,房价涨幅明显收窄。所以结论来了,房价收入比很低,大概按照国家的算法,如今也只有7.1,换句话说一个家庭平均不吃不喝7年左右,就能买一套房了。这个符合国际上的一般水平,最后言之凿凿没有大泡沫,哪来大崩盘。

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  (杨红旭的数据)

  看到这实在看不下去了,我不知道房价收入比的数据哪来的,房价收入比计算公式是,拿房屋总价,除以夫妻二人的家庭年收入。我们如果用杨老师的7.1倒推出来,假设一对夫妇在大城市,各自月入1万元,一年下来是24万元,一套房子的价格大约是24万X7.1=170.4万,按照90平米的住房面积算,平均房价不到2万元每米。你翻看新闻就知道了,深圳已经到了4万,北京的郊区县楼面价已经超过4万。

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  至于有多少夫妇一年能有24万的收入?北京平均薪酬最高,智联招聘的数据是8900.深圳只有7600元,所以大城市根本就是完全不成立的。那杨红旭老师的数据在三四线城市是否成立呢?这个确实成立!比如哈尔滨只有4800元,32个城市里面最低。而哈尔滨的房价也有7500元了,咱们就以哈尔滨再算一笔账,一对夫妇11万5200元每年,算下来7年是80万6400元,大约能买一套100多平米的房子了。那难道说杨老师对了一半?事实肯定不是这样的,反而是这些二三线城市的风险最大。哈尔滨的房价从去年初涨到了8000后,已经跌了将近10%。

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  所以一个奇怪的现象,房价越坚挺的地方,反而房价收入比极高,杨老师的假设不成立,而在杨老师说的房价收入比合理的地方,反而房价出现了下跌。那么是谁错了,是房价收入比错了吗?这个指标确实是世界上公认的标准,但有一个前提就是人口需求。一个人都有好几套房了,还算房价收入比也就没什么意思了。在一些二三线城市中,每个家庭恐怕都不止一套房了。所以房价收入比的计算已经完全失去了意义,供大于求非常严重的情况下,价格不再是购买力支撑,而是跟需求强烈程度有关。在这些城市没有需求,人口外流,年龄结构极度老龄化,在这样的背景下,大家反而会卖出自己的本地房产,到大城市去发展。所以全国绝大部分的城市房价已经没救了。特别是那几个经济排名倒数的老工业城市,已经处于了崩盘的边缘。

房价崩盘已经在路上了

  再说一线城市,他是有需求的,所以现在坚挺,说白了就是一线城市在吸全国其他城市的血,大家把老家的房子卖了,然后到一线城市买房,这是一个上演了很久的趋势,所以你会发现,北京的人均收入只有1万不到,却能支持400万的房价,他们的钱哪来的,靠工资20年也买不起房子,还不是都是靠卖老家的房子。但问题是,这个趋势还能持续多久,在北上广深买了房,你就能扎根下去吗?以前还有希望,去年开始已经明确了控制人口指标,大城市要设定人口上限。换句话说,买房买车就业在摇号和限购的条件下都是可以的,但享受户口福利的时候,对不起,大城市不接受你。所以很多年轻人搞了很多年后会突然发现,仍然没有归属感。混得不好的不得不重新考虑返乡的问题。混得好的发现,还不如去美国澳洲弄个身份更容易。

  这种思考是个过程,现在已经到了临界点,很早之前招商银行(行情600036,买入)的报告就说,千万以上的富人,60%已经走了,20%正在考虑移民,而我身边的有钱人,基本已经都卖出了北京房产到美国去置业了,还兴高采烈的说,美国的房子果真便宜,同样的400万,在北京买个70年的小公寓,在美国可以买个townhouse,还世世代代都是你的。而反观另一个基础,就是年轻人的流动也已经快到了尽头,全国人口老龄化将出现在2020年,那个时候其他城市也没多少血可吸了,北上广的好日子其实也已经不多了。而这种城市之间的严重贫富分化,将成为阻碍中国改革的最大障碍,前两天看到的全国重度雾霾,就是一个恶果。空气你是无法用空间分割的,一方面穷的穷死,另一方面富得流油,你让穷的饿肚子为富人创造干净的空气?这个想法未免太天真了。沙僧永远不可能像孙悟空一样思考问题,这是需求理论早就决定了的。

  综合来看,房价崩盘已经在路上了,只是北上广还有血可吸,但已经接近枯竭。而我们现在的决策千万不要用火鸡思维去考虑问题,一只火鸡总以这个月的食物量来计算未来的生活,到了11月,他突然觉得吃的越来越多越来越好了,这让他产生了疯狂的错觉,是不是好日子要来了。结果感恩节一到……大家也知道了什么后果。所以,要看到新变化,制造业都知道靠压榨低廉劳动力已经不可能了,决策难道不懂,人口老龄化,房子严重过剩的道理?继续火鸡思维一定是被杀掉。

关键词阅读:房价收入比 房价涨幅 崩盘 楼面价 老师

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