要警惕房地产股的风险

1评论 2015-12-03 01:03:00 来源:北京商网 作者:周科竞 涨停板套利三天赚20%

  市场受到中央可能推出房贷利息抵税传言的影响,房地产股票不断走高,但房地产股票的真正问题在于供需严重失衡,即使利息抵税,对于疲弱的房地产行业也只是杯水车薪,投资者应警惕房地产股票的投资风险。

  先说什么是房贷利息抵税,就是说在未来的个人所得税改革中,可能会将住房贷款利息支出在税前扣除,假如某员工税前工资为7500元,每月房贷利息为1000元,住房公积金、养老金等支出为1500元,那么他的应税收入就是5000元,而不是现在的6000元。即国家允许老百姓(行情603883,买入)用税前收入支付房贷利息,这就是这两天支持万科等房地产股票上涨的利好。

  但是,这个利好究竟有多好?按照一套房子300万元,银行贷款200万元,假设30年房贷利息累计100万元,个人所得税率按20%档计算,也就是说购房人在30年间累计可以少交20万元的个人所得税,平均每月少交550元个人所得税。这个数字算得并不准确,只是一个大概,本栏想说,每月550元的补贴是否能够达到鼓励投资者购房的效果?

  想要每月获得550元的个税减免,需要具备两个条件,一是要有购房,且为贷款;二是要有足够高的工资,否则本就在个人所得税起征点之下,又哪里能够享受到税收减免?现在可以把准购房人分为三类,一是高收入人群,二是中等收入人群,三是低收入人群。

  高收入人群目前大多已经拥有自有住房,他们买入房产的目的要么是投资性购房,要么是改善性住房,如果是投资性住房,他们并不会因为每月可以少交550元税收而购置房产;假如是改善性购房,那么他们在买入一套房产的同时也要卖出一套房产,对于房地产市场意义并不是很大。

  如果是中等收入人群,以北漂为例,他们虽然工资够高,理论上能够享受到住房利息税前支付,但阻止他们购房的原因主要有限购政策和高昂的首付款,就算他们有了五年的完税证明,动辄上百万元的首付款也不是说拿就能拿得出来的。

  如果是低收入人群,他们的工资本身就达不到个人所得税起征点,无论怎么优惠,他们也无法享受到税前支付的好处。故这一政策对于低收入人群毫无诱惑力。

  本栏想说的是,想让房地产市场真正复苏,必须要消化掉目前庞大的房屋库存,并加快城镇化建设和棚户区改造,激发出更多的新增住房需求,对于很多低收入人群,应该加大政府购买商品房然后低价租给低收入人群居住的力度。即使是这样,房地产行业能够实现供需平衡已经很不错,房地产过热的景象短期内已经很难再现。

  通过分析,既然所谓的利好并不能彻底扭转房地产市场的疲弱局面,那么房地产股票的上涨也就缺乏业绩基础。本栏建议投资者,对于因突发政策引起的板块上涨,如果利好不具有持续性,还是应该多注意投资风险,盲目追高有被套牢的风险。

关键词阅读:房贷 房地产股 利好 投资性购房 低收入人群

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