共享办公会变“红海”吗?

1评论 2015-12-02 02:00:00 来源:第一财经日报 完整呈现002247的打板逻辑!

    [“由于市场并不是很大,蜂拥而上做这块,必然产生巨大的竞争。今天有资源、有专业、有能力可以做的,其实并没有太多。”丁祖昱表示]

    共享经济时代,作为一桩改写传统写字楼游戏规则的新生意,共享办公空间在2015年的房地产市场赚足了眼球。仅在北京一地,潘石屹的3Q办公室、毛大庆的优客工场正加速扩张,花样年的潘军也带来了“花创”入局,此外还有梦想加、前长城会创始人专门针对有国际拓展的小型企业的DayDayUp等相继落地。最近,中信集团旗下的中信国安也选择与毛大庆联手,加码这一新兴业务。

    然而,接近年底,回看2015年疯狂圈地的联合办公、创客空间等共享办公产品,市场有观点称,在这个相对小众的市场,如此一拥而上的供应,将使联合办公产品在2015年面临供应过剩。那么,未来什么样的公司会在这个新兴行业占据较大市场份额?2016年是不是共享办公步入红海的拐点之年呢?

    跑马圈地

    11月6日,在北京CBD东侧的阳光100,毛大庆在他的优客工场旗舰店里接受了《第一财经日报》记者的采访。从万科集团高级副总裁的职位转型之后,他开始穿休闲装上班,而他一同从北京万科离职加入优客工场的同事,则穿着毛衣和板鞋主持着当天的媒体会。

    毛大庆将几乎所有精力都放在了“优客工场”上。这个针对创业者的办公平台是他联合真格基金、红杉资本、清控科创、创新工场等投资机构共同创立的。A轮融资由中投汉富、歌斐资产共同领投,真格基金、红杉资本等跟投。他想做的,是O2O的创业办公与人脉社交平台,即以办公服务为基础,为入驻企业提供社区化服务。与此同时,优客工场还与14家投资机构签订合作协议,为所有入驻企业提供投融资服务。

    截至采访时,优客工场已经布局有北京、上海、南京、西安、天津等7个重点城市、36个项目。毛大庆告诉记者,预计到2016年年初,全国优客工场的工位数将达到6000个左右。

    同是中国版WeWork概念的联合办公产品,自己拥有写字楼的3Q扩张步伐更快。自2015年年初问世以来,潘石屹开始大力研究SOHO中国的转型之作:短租的灵活办公空间3Q办公室。3Q座位数量从最初的1500个迅速增加至11000个。根据潘石屹的计划,2016年3Q办公室要达到5万个座位,2017年达到10万个。届时,3Q将超过传统写字楼业务,成为SOHO的核心产品。

    全球灵活办公理念的创始者雷格斯也没有闲着。最近,入华20年的雷格斯作了一个决定,进入东北。11月5日,这家1989年成立于布鲁塞尔的公司宣布,进驻沈阳,开设该区域内首家服务式办公中心。

    雷格斯的总部设在卢森堡,在伦敦证券交易所上市。近年来,该公司在中国地区正构建城市区域网络,在一线城市市场成熟的前提下,积极扩展二、三线城市。雷格斯的服务式办公中心均设立于黄金地段、甲级写字楼中,通过将传统办公室灵活地分隔,打造成大小不一、能满足各类企业及中小型公司办公需求的空间。根据雷格斯日前提供给《第一财经日报》记者的数据,截至2015年11月,雷格斯服务式办公中心已在北京、上海、广州、深圳、天津、大连、青岛、西安等近30个城市设立中心,拥有逾130家网点。

    雷格斯集团创始人、首席执行官MarkDixon十分看好灵活办公在中国的前景。他认为,除了创业企业和中小企业对办公空间的需求显著增加以外,大型企业与500强企业为了提高效率和利润最大化,也一直在寻找减少固定成本的方法,而雷格斯所倡导的灵活办公模式正好符合它们的发展需求。他日前在上海出席“雷格斯中国二十年”系列活动时称,中国政府鼓励大众创新和创业的政策激发了许多人特别是年轻人的创业热潮。他们迫切需要一种灵活高效、低成本高服务质量的办公模式。强大的需求推动了灵活办公空间业务在中国显著增长。

    共享办公在中国出现并获得市场关注,的确与中国的创业潮有关。戴德梁行提供给《第一财经日报》记者的研究报告中指出,之所以联合办公空间、众创空间和新型孵化器目前在中国得以快速发展,是由于在“互联网+”时代,办公空间和办公模式正处于巨大的变革中,人们对传统写字楼的需求也在发生变化。这种联合办公的模式在最近几年内得到飞速发展。哪怕是在5年前,大家都很少听到有关“联合办公”的讨论,而如今,联合办公在一线城市中已成为“新常态”。随着IT、互联网行业这几年来的快速发展,越来越多有经验的个人开始成立自己的创业团队,进行智能设备的设计、应用程序的开发等在过去并不普遍的工作。这些人对联合办公有着大量需求,也正是这一批人带领着潮流的推进和社会的变革。这也是为什么在北京和深圳这两个IT创业者聚集的城市,共享办公空间更是遍地开花的原因。

    即将过剩?

    共享办公“遍地开花”的同时,也有人对“花期”抱有审慎的态度。

    11月6日,中信国安集团有限公司总经理刘鑫出现在了毛大庆的阳光100优客工场里,他是来代表公司与优客工场“联姻”的。这一天,中信国安投资有限公司与优客工场宣布战略合作,前者是中信国安集团在2013年2月批准成立的专业化投资机构,经营业务以基础设施与房地产投资为主,涵盖城市运营全系列业务,战略定位为不动产运营商。

    此次合作后,中信国安将为优客工场提供地产物业,创建“优客工场”,给予优惠的条件和资源帮扶。刘鑫告诉记者,中信国安已经集结自有资金及优势资源,投入上百亿打造针对创业团队的创客产业运营平台“国安创客”,已于2015年7月在北京启动。与优客工场的首期合作项目,将包括国安创客京津冀三地的众创空间。

    与人们的理解不同,刘鑫并不认为联合办公是一片“蓝海”。他对在场的《第一财经日报》等媒体记者说,联合办公要这么发展下去,2016年可能出现过剩,2016年、2017年生存下来的企业将会很少。他说,只有真正有创新服务能力的企业才能生存。

    持有类似看法的还有易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱。他近期着文表示,未来能够脱颖而出的“中国版WeWork”企业不会太多。

    “由于市场并不是很大,蜂拥而上做这块,必然产生巨大的竞争。今天有资源、有专业、有能力可以做的,其实并没有太多。”丁祖昱预测,未来这个市场,会形成两种情况,一种情况是,行业出现几家大的品牌运营商,垄断五成以上的市场;另一种情况是,在北上广深的不同区域内,还是会有一些企业凭借特殊的资源,比如通过政府拿到一些便宜的项目做二房东。有的可能成为大品牌运营商的合作伙伴,有的就直接运作“山寨版”。

    他因此不赞成跑马圈地的做法,“对于今天的先行者来讲,不用着急,也不要贪多求全,做一个成功一个才是正道”。

    “蓝海”在哪里?

    有些新生意有一种好处是,可以在创新的基础上不断创新下去。在共享办公领域,一些创新正在尝试。Cmune是一家法国游戏开发公司,他找到了一家中国的共享办公平台,除了在这个平台办公,还通过这个平台,与一家中国著名的互联网公司签约,成为了合作伙伴。

    这个平台名为DayDayUp。10月27日,DayDayUp国际化联合办公社区在三里屯SOHO的联合办公空间开业。与其他服务定位于国内市场的创业公司不同的是,这家公司试图改造空置的办公空间,借助现有的资源,帮助中国企业在海外融资或推广业务,也帮助外国企业落地中国市场。其第一家联合办公空间,项目共1280平方米,包含14个公共工位,140个独立办公室内的工位,可容纳154人同时办公,并可举办百人会议或活动。

    据透露,这家公司获得了包括MFund魔量资本、长城会、盛景网联、九合创投等投资方的青睐,天使轮投资额达200万美元。DayDayUp创始人薄益群是长城会联合创始人,曾任长城会总裁。长城会则为覆盖全球20多个国家600余家企业会员的移动互联网商务合作平台。薄益群的想法是,计划在2016年于中国及境外新开10个联合办公社区,覆盖美国、以色列、印度等海外商务热点地区。未来还将进一步进军更多区域,以进一步扩大国际影响力,对接中外企业资源。

    薄益群并不打算以租金差赚钱。然而,若不以租金差获取收益,规模化之后,共享办公空间可能将面临盈利模式问题。丁祖昱认为,虽然大家都构想了未来不同的盈利方式,比如服务费、VC投资等等,但这些都不是主流。对于成本控制型的创业类租客而言,没有额外成本来支付各种各样的专业服务,而孵化产生的收益,实际与办公本身没有关联。在他看来,这目前还是一个非常小众和特定的市场,“要靠它来消化今天积压过剩的大量写字楼,既不可能,也不现实”。

    在中国市场还在琢磨共享办公的前路时,WeWork的创新已经从办公延伸到了居住领域。

    近期有传言称,为初创提供联合办公空间的WeWork在估值达到100亿美元之后,开始尝试向初创公司推出结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务WeLive,其目的是希望给在WeWork办公的人们,提供生活空间,让办公、生活的区域有所重合,都放进一栋楼里。WeLive至今尚未推出。不过有说法称,预计到2018年,WeLive能占WeWork公司整体收入的21%,带来超过6亿美元的年收入。听起来,这才是真正的“蓝海”。

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