房租与CPI关联度“渐行渐远”

2015-08-18 08:17:48 来源:上海商报

  整体经济增速表现难以通过投资回暖而实现企稳反弹,在上游领域,与房地产相关的行业仍将面临产能过剩的压力,从而对整体工业品价格造成下行压力。因此,一线城市高高在上的房价,与CPI通胀之间的关系,将渐行渐远。

  在中国经济的一片萧条声中,一线城市的楼价上涨成了多少有些矛盾的现象。数据显示,在统计局公布的70个主要城市的房价指数显示,一线城市的二手房价格在6月份同比上升7.1%,创下一年多以来的高点,而二线和三线城市的二手房价则同比下降了3.9%和5.3%。

  与一线城市房价同时上升的,是房租的价格,在北京、上海、深圳和广州四个一线城市中,房租都在近期创下历史新高。按照中原地产公布的数据,上海的房租指数在7月份同比上升12.3%,深圳的房租指数同比增速接近20%,北京相对温和,同比上升4.5%。

  这是一个值得关注的现象,如果说一线城市的房价大幅度上升存在“炒作”因素的话,那么房租的同步上扬则不得不让市场重新考虑这一结论的合理性。而如果供需矛盾仍然突出,那么一线城市的房价仍然将十分坚挺。

  然而,市场也发现了另外一个更加奇怪的现象,即房价、房租与通胀之间出现脱节。总体来看,一线城市的房价上升在过去的几个季度内对中国的整体通胀几乎没有产生特别的影响,而这在2011年之前是不可想象的。此前,房价的上升几乎都伴随着通胀的快速上行,从而会影响到中国整体的货币政策环境,但这样的趋势在2011年之后出现逆转。事实上,在2012-2013年,中国也曾经出现过一轮房价的快速上升,一线城市的房租也同时上行,但总体来看,在这个时段中,CPI上升的速度十分温和。而时至今日,一线城市的房价和房租再度上行,中国甚至仍然面临通缩的压力。

  这样一个现象的背后,很可能是一个结构性问题在作祟,即除一线城市的核心区域之外,中国的房地产市场仍然面临着相当严峻的“供过于求”的现象,而这样的供给局面造成了房价和房租被压制在较低的水平上。这样的一种结构性现象导致了一线城市的房价和房租上行对全国性CPI指数几乎没有拉动作用。

  简单的测算可以显示,目前中国在建的住宅面积,大约相当于每年销售量的5倍,但从历史趋势来看,这一指标尽管在上升,但总体稳定在4-5的水平之上。而另一个指标则显示,如果将每年新增的城市人口作为住宅市场的真实潜在需求人群,那么目前的住宅在建面积相当于潜在需求的9倍,如果住宅平均需要两年的时间来建设,那么这一指标在2倍左右应该比较合理。

  于是,在住宅市场上就出现了“一半是火焰,一半是海水”的奇怪景象,一方面,一线城市的房价和房租扶摇直上,北京的通州区甚至再次收紧了限购政策,但另一方面,其他城市的存量新房则仍处于高位,对这些地区的房价和房租造成了相当的压制。这样一种现象的出现,反映出了中国经济未来的结构性改革仍将任重道远。

  面临着经济减速的压力,整体货币政策仍将保持宽松基调,在这样的状况下,一线城市的房价和房租仍可能保持上升的趋势,地王也很可能不断出现。但另一方面,二线以下城市的整体房地产投资却因为高库存的压力而无力上升。因此,整体经济增速表现难以通过投资回暖而实现企稳反弹,在上游领域,与房地产相关的行业仍将面临产能过剩的压力,从而对整体工业品价格造成下行压力。因此,一线城市高高在上的房价,与CPI通胀之间的关系,将渐行渐远。

关键词阅读:一线城市 房租 CPI CPI指数 二手房价

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