张敬伟:对楼市分化不妨以公共政策主动调节

2015-08-18 04:21:00 来源:每日经济新闻

  这段时间股市动荡、CPI上涨、PPI下滑,进出口形势也不好,宏观经济运行不容乐观,但楼市的表现却逆势而火。

  易居房地产研究院针对北上广深等30个典型城市监测统计发现,二季度30个典型城市楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中,四大一线城市楼市成交量、成交均价创下五年新高。30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米,环比增长11%,同比增长16.2%,成交均价也创历史新高。

  中国楼市,从一线城市、二线城市到三、四线城市,呈现出明显的三个层级。

  第一层级的一线城市,在近两年楼市萎靡的调整中,依然表现出温和走热态势。即便是二、三线城市集体松绑限购时,一线城市依然维持限购政策。北上广深四大城市具有独特的资源和政策优势,不断涌入的人流成为这些城市源源不断的刚需群体。

  第一层级的一线城市,对其他城市的购房群体具有虹吸效应。但由于总的住房消费量是一定的,第一层级楼市的“热”必然对应着二、三层级楼市的“冷”。

  随着楼市利好政策的刺激、一线城市的良性传导,以及对三、四线城市住房需求的虹吸,第二层级城市的楼市似乎也火了起来。但二线城市楼市能否持续走热仍待观察。值得注意的是,二线城市在上个周期的楼市虚热中,也积聚了不少泡沫。

  第二层级的楼市变量值得政策面警惕,若热到一线城市的程度,中国楼市怕是又要重蹈上一周期的覆辙。虽然现在面临着稳增长的压力,但宏观经济也不可陷入到依赖楼市增长的窠臼中。

  因此,二线城市楼市的量与价值得密切关注。这些城市的决策者,还应将更多的政策关切放在产业转型升级上。对于楼市应有健康的政绩观,当然也要切实做好金融创新,在风险可控的前提下,尽可能消化地方债和银行坏账。

  三、四线城市是中国楼市的第三层级。这类城市最迫切的任务是去库存。但是这些城市不仅库存难消,而且还有新建房启动。这些城市的治理者,对于楼市的依赖已成惯性,很多楼盘都是地方政府主导下的招商成果。

  但这类城市可释放的刚需已经释放完毕,改善住房群体需求也不旺盛。第三层级楼市,要恢复正常不是时间问题,而是结构性矛盾必须化解的问题。老矛盾不解决,新矛盾再积累,三、四线城市的楼市很难健康起来,当然也不会有活力。

  另一值得关注的现象是,一、二线城市的量价齐升,未必是楼市信心全面复苏的标志。北上广深四大城市,二手房的需求量大幅增长,远高于新建住房的销量,这折射了购房者理性的住房预期。

  在经历十多年的楼市快速发展后,中国家庭自购房拥有率甚至远超发达国家。有些有购买能力的家庭,甚至拥有三套以上的房子。这些为未来计划的中国式购房模式,已经提前消费了未来的刚需诉求。

  若相关政策不调整,三个层级城市的楼市都将缺乏后劲。值得一提的是,政策更新正在启动,譬如生育政策的宽松,还有房地产信息系统的互联互通,以及纳入立法规划的房地产税等等。

  总之,一个周期的楼市不均衡需要市场杠杆调配,形成的利益固化则需要财税等公共政策的主动调节。

  楼市也好,股市也罢,只是宏观经济运行的两大要素,而非宏观经济的全部。全民关注楼市股市,政策资源在“两市”耗费太多,绝非正常。任何正常的经济生态,都不可能被虚拟经济所左右,否则危机就会悄然来袭。

关键词阅读:楼市成交量 一线城市 分化 二线城市 股市

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