陈思进:金星为何租总统套房而不买房

2015-07-17 07:09:24 来源:环球老虎财经 作者:陈思进

  从金融角度上来说,在合理租售比以下,买房合算;超过合理租售比,自然就是租比买合算。以中国当下的高房价来看,租房比买房要划算太多了。

  7月9日,潘石屹作为一名商人做客《金星秀》,首开了这档综艺节目的先例。大房地产商做客脱口秀,谈论的话题自然是离不开房地产了。节目中,潘石屹问及金星,还租房而住吗?金星肯定地回复,是的,我在中国不拥有房产

  目前,金星一家住在上海锦江饭店的总统套房内,门上的黑匾写着“金府”两个大字,很显然,她是把自己的家,安置在宾馆里了,而且在中国也并没有投资买房。于是,潘石屹便开玩笑地对金星说,你错过机会了。金星却并不以为然,她是聪明人,自然有自己的算计。

  以中国当下的高房价来看,租房比买房要划算太多了。

  所谓的租售比,就是房价和月租金的比值(注:也可定义为房价和年租金之比),国际上通用的合理租售比值为:旧公寓大楼是120倍(注:因为收取的管理等费用和楼龄成正比),新公寓是140倍,独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,一旦超出这个比值,说明房价被高估,也就是说有泡沫之嫌了。从金融角度上来说,在合理租售以下,买房合算;超过合理租售比,自然就是租比买合算,超过越多,就越合算。

  不过,由于中国的特殊情况,比如目前还不需支付地产税等,所以租售比可以从欧美最高的160倍,大幅提高至200倍以上,因为在中国养房成本暂时低于欧美。再考虑一线大城市,如北京、上海的特殊情况,合理租售比可进一步调高至240倍。但事实上,当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍,像北上广深那样的一线大都市,租售之比平均为500,超出800到1000的也随处可见。

  就以金星为例。她居住的锦江饭店,位于上海市中心一流的地段,闹中取静,那套总统套房层高3.2米,大约250平方外带中央空调,露天的阳台,落地的玻璃窗外花园景色尽收眼底,还提供特别的私人管家式服务,购买一套8000万也不会嫌多的。而金星每年仅付100万左右租金,合月租金为8.33万,租售比为960倍,超过合理租售比四倍。难怪金星要选择租房而居了。显然,要是金星买房而住的话,哪住得到这么高端奢华的房子?

  那么,为何房子租售比能衡量房价是否合理,是否有泡沫呢?

  首先,由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品,绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子,因此在宽松的信贷环境下,只要有购房意愿,谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候,这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正供求关系的。结果,房价就会越来越高,使得泡沫不断变大。

  而租房市场就不一样了,只要稍加留意便可发现一个有趣的现象,那就是在房价飞涨的地区,房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设,是认为市场在信息方面的有效性:已经把过去、现在,甚至将来事件的贴现值反映在市场价格中,所以在任何时候,房租市场的价格都是合理的。

  而从金融上来说,最关键的原因是房租不能借贷,必须以现金全款支付,房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说,房租所反映出来的,才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候,就真的租不起了。逃离北上广的人有各种原因,房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。

  再回到《金星秀》,当金星问及房价还会大涨吗?潘石屹谈到了中国楼市的基本面。他表示,目前全国人均住房面积已经近40平方米,整体而言,中国已经不缺房子了。他的公司今后将会减少开发楼房项目,已经开发出来也可能不卖了,将改成出租房。言下之意,因为房子太多,房地产的繁荣鼎盛期到头了,房价大涨的基础已经不存在了。

  总之,房租反映的是普通百姓的收入水平,而有泡沫的房价,反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理范围越大,则表示房地产泡沫越严重。房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺,特别是对于个人投资者来言,请放心选用。

  目前北美超过三分之一、欧洲接近三分之二的人租房而住,而中国已经接近90%的人拥有自己的住房了。如果说要与欧美接轨,那租房、特别是越来越多年轻人、及中高收入人群选择租房而住,以提高生活品质,显然也将是中国未来的一大趋势。

关键词阅读:买房 租售 房价 总统套房 金星秀

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