楼市还需要“添柴加火”吗?

2015-06-30 08:56:17 来源:上海金融报 作者:冯海宁

  两条与楼市相关的消息近日引人关注。一是央行降息降准“双箭”齐发,影响最大的行业便是楼市与股市。二是近日西安市出台“新九条”,推出包括购房落户等一系列楼市刺激新政。媒体以及机构的梳理统计显示,从2014年下半年以来,全国已有过半省区市出台楼市新政。

  央行上次在同一天宣布降息和降准是在2008年12月12日,当时的背景是国际金融危机。尽管目前没有发生大的危机,但中国经济下行压力加大,央行不得不采取有力措施。据预计,此次“双降”将释放4700亿元资金,虽说政策意图旨在提振实体经济,但房地产作为“吸金”能力最强的行业,值得关注。数据显示,5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市继续增加,而价格环比下降的城市不断减少。其中,一线城市房价涨幅大,楼市回暖趋势明显。在这种情况下,“双降”无疑是给楼市“添柴”,降低了购房负担,刺激一线城市房价加快上涨,利好其他地方楼市加快复苏。

  与此同时,不少二三线城市仍在给楼市“加火”。比如,西安最近出台的“新九条”,目的就是让楼市兴奋,房价加快上涨。如果回顾去年下半年以来的情况就会发现,不仅住建部等国家部委为楼市“添柴”,而且全国过半省区市都先后为楼市“加火”。那么,在政策频繁“添柴加火”的情况下,楼市何去何从?

  不久前,住建部有关专家认为,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况,很难出现2009年那样的楼市暴涨。对于中国楼市而言,由于分化明显,不可能全面暴涨,但一二线城市房价在上面“添柴”下面“加火”的刺激下,会不会大涨,值得探究。

  虽然一线城市目前悬着“限购”这把剑,限制了投资投机性需求入市,但仍有大涨的可能。这是因为,从供应端来说,由于要确定城市开发边界,房地产开发用地资源日益稀缺,就会推动地价、房价双双上涨。从需求端来说,由于一线城市集中大量公共资源和优势产业,吸引了人才聚集,住房需求仍将增加。

  尽管一线城市自己“加火”比较少,但国家有关部门“松绑”货币、税收等政策,必然对一线城市房价也有刺激作用。比如,财政部、税务总局“二手房满两年即免征营业税”的通知,会刺激房价上涨。

  二三线城市的楼市,除了上面“添柴”外,下面“加火”更猛烈。尤其是限购政策取消,楼市更容易成为投机投资的热土。事实说明,股市大涨大跌充满不确定性,而楼市总体却是上涨的,比如,今天的平均房价远高于几年前。那么,上面是否适合给楼市全面“添柴”,下面是否适合“加火”,就值得商榷。笔者以为,国家部委出台的宏观政策,不应该让所有城市的楼市同吃一付药,而应该针对一二三四线城市楼市开出不同的药方。虽然操作上有一定挑战,但值得探索。对楼市开始回暖的地方政府而言,不应该再出台救市政策。对一线城市来说,则要考虑让某些楼市刺激政策退出。另外,要加快完善房地产税征收。

  虽说上面“添柴”主要不是针对楼市,而是为了稳增长,但要警惕负面效应,比如,楼市泡沫变大,住房保障压力增大等。尽管地方政府给楼市“加火”是无奈之举,需要提振楼市增加财政收入,但过度依赖于土地财政是一种病,不利于经济创新、拓展税源。

关键词阅读:楼市泡沫 房价涨幅 加火 添柴 一线城市

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