中国房地产市场不会内爆

2015-04-27 07:27:29 来源:金融界网站 作者:瘐宏璟(Joep Huntjens)

  担心中国房地产泡沫的窃窃私语最早出现在2009年末。自那以来,地方房地产市场随着中国政府或助推或冷却市场的措施而上下起伏,但从未出现过崩盘。尽管如此,一些市场观察人士坚持认为,中国的房地产泡沫终有一天会破裂。最近行业疲软给了他们进一步的支撑,比如深圳中型开发商兆佳业(Kaisa)就差一点崩溃。

  直到2014年12月,人们一直认为兆佳业的财务状况稳固、销售额仍在增长。如今该公司的存续与否掌握在贷款方及竞争对手的手里。兆佳业的灾难始于去年12月,政府在未给明原由的情况下暂停了该公司在深圳的一些房地产项目。兆佳业董事局主席突然辞职,如今又未能向银行债券持有人偿还债务,该公司正处于被竞争对手收购的过程中。兆佳业尚未与其债权人达成一致性解决方案。

  兆佳业的神秘内爆似乎源于中国两年来史无前例的反腐行动。当局对此事基本上保持沉默,但事发以来一直有说法称,兆佳业是因为与一名被控腐败的地方官员有关联而被调查的。

  中国不太可能再发生同等规模的违约事件。政府几乎无法承受削弱投资者信心的后果——那可能会导致开发商失去离岸融资渠道。在今年第一季度,中国房地产企业的美元债券发行规模已然大幅削减,而往年同期的发债通常更为活跃。

  2015年第一季度,中国房地产企业发行了总值36亿美元的新债券,较2014年同期减少了48%,较2013年同期降低了57%。

  与此同时,接近崩溃的兆佳业重新点燃了人们对房地产行业硬着陆的恐惧,尽管这与房地产低迷几乎没有关系。自2013年年中开始,房地产活动指标日趋下滑,最近一次数据依旧低迷。今年1至2月房地产销售额同比下滑近16%。2月,新建住宅平均价格进一步下滑,意味着价格已经连续6个月下滑。

  对于一些人来说,这些数据仿佛是末日魔咒。但是我们不能低估中国政府对房地产市场(整体经济的关键所在)的重视。如果中国想要达到2015年国内生产总值(GDP)增长7%的目标,房地产市场必须保持健康。

  我们也不能忘记北京当局拥有的一系列工具。在金融危机时期,中国政府成功地策划了房地产繁荣以弥补海外需求疲软,之后又在过热的房地产市场需要冷却之时,实施了收紧措施。

  在去年第四季度,中国决策的成功是显而易见的。中国央行于9月放松了抵押贷款要求并于11月降息,随后新房和二手房的交易量均直线上升。自那之后,央行再次降息并通过下调存款准备金率,释放了更多资金用于放贷。

  抵押贷款规则也得到了松绑;如今房主在购买二套房时的首付比例降低,而且房屋满两年(此前为满5年)交易免征营业税。预计今年政府将推出更多措施提振经济,包括出台更宽松的住宅市场法规及更广泛的货币宽松政策。

  长期来看,中国房地产市场的结构性需求仍未受损。过去30年,农村人口迁徙助推城市人口增加了5亿。如今中国超过一半的人口生活在城市,中国政府计划到2020年将这一比例提高至60%。作为一个资产类别,房地产自然也吸引着本地人,因为其他投资渠道很有限。

  这并不是说房地产行业非常健康。短期来看,在兆佳业事件之后,离岸债权人会要求更高的风险溢价,中国的房地产债券很可能会继续波动。不过,眼下的估值看起来颇具吸引力。

  3月底,高收益的中国房地产企业债券的平均收益率由2014年年中的9%攀升至10%。相比之下,3月底整体亚洲高收益房地产企业债券的收益率为7.5%,而美国为6.4%。

  以经济基本面来看,住宅市场可能会随时间而逐渐降温,走出一条更可持续的增长轨迹。但是,透过消极迷雾看到真相,并且意识到政策制定者不会允许灾难(将会对整个经济造成巨大冲击)的发生,这一点也十分重要。事实也已证明,中国的政策制定者很善于掌舵经济。有些人反反复复、不辞辛苦地声称泡沫将要破裂,他们最终将会一无所获。

  本文作者是NN投资伙伴(NN Investment Partners,原荷兰国际集团投资管理公司(ING Investment Management))亚洲债券部(Asian Debt)主管

  译者/马柯斯,来自FT中文网

关键词阅读:中国房地产市场 兆佳 房地产行业 内爆 房地产项目

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