开发商应积极营造稳定的市场环境

2015-04-14 07:04:44 来源:上海金融报 作者:王瑞红

  据媒体报道,“3·30新政”推出之后,因开发商加快推盘节奏,深圳楼市“涨”声一片。仅4月11日、12日两天,深圳至少有四个楼盘开盘或加推新房源。但由于深圳楼市历来“僧多粥少”,新盘推出往往被一抢而光,新政让这种情况变得更激烈。另据报道,在上海市龙华地区,某楼盘加推房源的均价比去年12月首次推出时高出5000元/平方米,即便如此,房源依然被一抢而光……随着3月30日新政落地,各大开发商吃准了购房者怕涨价的心理,借机打起了价格战。

  为稳定住房消费,缓和宏观经济下行压力,3月份中央有关部委集中出台政策“组合拳”,鼓励刚性和改善性住房需求入市,推进住宅库存消化,有效激活了市场交易情绪。楼市新政不仅使需求端得到了释放,在房地产市场总体库存量大的情况下,也活跃了住房交易,促进了房地产以及整体经济健康的发展。但是,由于房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松,部分区域的过剩状态,新政仍然以难改变楼市供需基本格局。因此,需要关注的是,部分地区市场“涨价”预期飙升,但开发商捂盘现象将会影响房地产市场的正常交易。

  据中国指数研究院发布的百城价格指数,2015年3月份,有43个城市新建住宅价格环比上涨,较上月增加4个,价格环比下跌的城市数量较上月减少6个。在新政出台后,出现了“坐地起价”、“限时购买不涨价”营销噱头及部分房地产开发商计划提价的情况,反映出住宅市场涨价意愿有所提升,可能会进一步抬高住宅估值水平,影响刚性和改善性住房需求释放。

  2013年四季度以来,我国楼市自发调整,与住房需求端收入中枢下移密不可分。目前,市场刚性需求主要集中在中低收入人群,而改善性住房需求购买能力也非常有限,对价格高度敏感。去年部分城市取消限购政策、放松贷款条件、扩大公积金贷款额度等,并未有效激活市场成交量。2014年,全国住宅销售面积同比下降9.1%;房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款同比下降2.6%;定金及预收款与个人按揭贷款之比为2.21∶1,同比下降0.25,表明定金及预收款规模下降更为明显,反映出住宅需求收入中枢下移趋势。尽管个人住房贷款利率下降,首付款负担减轻,但贷款是以到期偿还本息为前提,短期购买成本需要长期分摊。若未来本息偿还负担过重,可能会引发中国式的“次贷风险”。

  因此,房地产开发企业应积极营造稳定的市场环境,适应政策组合拳出台后的良好局面,稳定住宅价格,调整营销策略,加快住宅去库存进程,才能最大程度实现政策调整预期成效。刚刚开启的政策暖风或许仅仅是个开始,楼市新政能否力挽狂澜?楼市行情会发生怎样的变化?开发商或二手房东会借机涨价吗?政策是否会引发一波换房大潮?对于这些问题,业内专家给出的分析是,政策执行过程与市场供求关系动态变化将会形成反馈环,并相互作用。在这个过程中,外部经济金融形势演变、投资热点转移、市场预期变化,以及其他宏观政策出台等等,都会对这一反馈环施加重要影响,最终可能会扭曲政策出台时预期的未来住宅供求关系演化轨迹。

  若扭曲程度过于严重,又可能会增加新的市场运行风险,引发房地产市场剧烈波动和房价大幅变化。为此,需要精确把握城镇居民住宅实际状况,更加注重政策实施过程中的预调与微调,提高政策调节的针对性和前瞻性,避免政策效果与市场供求出现共振关系。与此同时,还需要尽快制定出台配套政策措施。比如加大住房保障货币化工作,需要财政资金来支撑。住房供过于求矛盾较为突出的三线、四线城市,地方财政状况通常也不会太乐观,因此还需要统筹安排。受宏观经济增长放缓影响,全国财政收入增长前景并不乐观。类似土地出让收入与优化住宅用地结构如何实现动态平衡的考虑,还需要纳入政策实施总体框架。

关键词阅读:稳定住房 涨价 估值水平 市场预期 市场成交量

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