楼市新政利好一线城市 但三四线才是重灾区

2015-04-08 07:15:06 来源:界面 作者:刘渊

  上周中国新一轮房地产救市政策不期而至,自从3月初国务院总理李克强在政府工作报告中提出,要“支持居民自住和改善性住房需求”以来,楼市政策面的进一步放松就已经在市场的预期之中。应该说这次“3·30”新政的内容基本在意料之中,但出台的时间却大大早于市场预期。

  按照去年的救市节奏——年中放松限购、9月底松绑二套房贷、年底降息这一过程的话,中央政府今年理应“走一步看一步”,根据市场走势逐步推出救市政策。但我们看到的却是信贷、税收两大手段在同一时间出台,双管齐下,形成了房地产救市“组合拳”。

  3月30日,央行银监会、住建部联合发文,降低二套房首付比例至四成;财政部、国税总局则以“财税39号文”,将二手房营业税免征时间从5年下调至2年。

  救市政策“来势汹汹”的背后,是一季度并不理想的房地产数据。3个月内连续两次降息并没有带来销售增长,40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平;前2月全国新房销售更是出现16%的同比下跌,开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。

  超预期的救市政策无疑给地产市场打了一剂强心针,短时间内楼盘涨价的消息已经开始在社交媒体上流传。不过,2010年以来,防止房价过快上涨的一系列政策似乎仍在眼前。这次的救市“组合拳”能否挽救低迷中的房地产市场,带来全面回升?

  让我们首先看一下这次政策对市场的直接影响。

  二套房贷首付比例降低,显然有利于提高改善型需求。首付从原先的六成降至四成,且降幅显著。但是,其实在去年“9·30”二套房贷放松后,只要首套房贷还清,再购买第二套即可享受首套房贷的优惠条件,即三成首付。而市场上常见的自住改善型需求中,大多数人是需要卖掉旧房,再买新房的。因此对这类购房者而言,“3·30”新政并未比“9·30”更优惠,只是在换房的过程中资金周转更灵活,让换房更便利。

  “财税39号文”则仅针对二手房交易。税率为5.5%的营业税是目前二手房交易中金额最高的一项税费,这次新政把减免时间从原先的5年大幅降低至2年,能让市场上大量的二手房交易成本下降。一线城市房价动辄二三百万人民币,涉及的营业税高达十多万,新政显然利于二手市场的流通。因此综合来看,这次新政组合拳有利于改善型需求,有利于二手房市场。

  从政策的实际效果看,这轮新政的受益面主要在一二线发达城市,尤其是一线城市,但对三四线发展中城市的帮助很小。

  首先,改善型需求更多分布在一二线发达城市。一方面,这些发达城市市场发展历史长,相较于仍在起步阶段的三四线城市积累了更多的改善型需求;另一方面,这些城市中虽然房价高,但高收入的工作岗位也更多,家庭财富快速增加后催生了改善需求。另外,大城市资源竞争更激烈,人们为了获得更好的学区、交通、景观等稀缺资源而有改善居住条件的需求。

  其次,二手房市场也主要集中在发达城市。据估算,二手房成交金额前18位的城市,占全国二手房成交总金额的60%。作为参照,新房市场成交金额前40位的城市,占全国总成交金额的比重才为45%。而且越是发达城市,二手房占当地市场的比重就越高。“北上广深”二手房成交量已超过新房。武汉、青岛这类二线城市,二手房成交量仅占新房的20%出头,其余三四线城市二手比重更是微乎其微。

  但从市场层面看,真正有问题的其实是那些三四线发展中城市,而不是发达城市。在前40个重点城市中,从去年四季度政策放松以来,发达城市的表现整体优于发展中城市。以新房销售面积、房价,以及存量等各主要指标来看,一二三线城市表现逐级递减。之所以会出现这样的梯度差异,主要在于供求格局的不同。近年来,很多二三四线城市新房建设发展过快,人均新房销售面积已超过一线城市,但人口、收入增长却远不如一线城市,由此造成存量高企、消化困难,因此这部分发展中城市迫切需要政策救助。

  在全国逾660个城市中,“北上广深”新房销售面积占全国市场的比重仅为5%,前40位重点城市占比约为35%,排名后600位的城市才是全国市场的主力。2013年以来,这部分中小城市的表现始终优于前40位城市,成为全国楼市稳定增长的主要动力。但这个情况最近发生了变化。从去年12月到今年2月,40个重点城市以外的新房销售面积增幅持续低于前40个城市。从统计数据看,这部分中小城市很有可能也遭遇了增长瓶颈。如果这一趋势确立,那么全国楼市将不可避免的陷入低迷。

  可见,占全国市场比重很小的一二线发达城市,由于需求稳定,即便没有额外救市措施,也能保持平稳发展。这次的信贷税费组合拳相当于锦上添花,将给一线城市带来量价齐涨。根据最新公布的中原指数,深圳3月二手房价环比涨幅4%,创2009年以来单月最高涨幅。

  而广大三四线发展中城市总量巨大,库存高企,供大于求形势严峻。在这些城市,人们不会因为二套房首付降低而多买一套,“3·30”新政难以发挥作用。相比而言,上周国土资源部、住建部颁布的减少土地供应、政府购买存量房等政策更符合这些地区的需要。

  长期看,房地产行业的高峰期已过。但在中国经济转型、找到新增长点之前,该行业对中国经济的重要性不言而喻。楼市政策有必要作出相应调整,以时间换空间,维持行业过度期的平稳。不过,楼市政策的调整应该更有针对性,在城市分化日益明显的当下,中国政府更需要因地施策,防止楼市冷热不均。

  (本文作者为中原集团研究总监,文章首发于FT中文网)

关键词阅读:楼市 一线城市 新政 FT 房价过快

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