一线城市屡现“地王”背后折射了啥?

2015-01-06 06:56:11 来源:价值中国网 作者:张平

  去年年底,恰逢全国房地产市场处于调整期,但令人诡异的是一线城市却频现“地王”们的身影。 格力地产(行情,问诊)12月底以16.14亿元竞得浦东新区前滩地区某宅地,溢价率127.0%,楼板价65832元/平方米,刷新上海单价地王纪录;仅仅不到四个小时,该纪录就被再度刷新:三湘地产以18.61亿元竞得前滩地区另一幅地块,溢价率113.8%,楼板价66629元/平方米。据计算,未来这2幅地块的住宅销售成本价至少在9万元/平方米以上。

  无独有偶, 北京、广州也掀起一轮年末抢地小高潮。12月初,中海地产经42轮竞拍,以溢价28%、总价59亿元获得北京石景山一旧城改造项目。广州今年的总价地王则在11月24日由越秀地产以64亿元摘得。 深圳近日推出的地块也引发了龙湖、华润、世茂等多家大牌房企的激烈争夺……

  面对一线城市房地产市场“面粉”贵过“面包”的奇怪景象。专家们发出警告,目前的土地热难以推升房价预期。按照现在的节奏,房企在同一时间集中拿地,未来供应势必也将集中释放,届时竞争必然激烈,房企不惜血本的高价拿地,弄不好会出现巨亏风险。与此同时,社科院的房地产绿皮书也预测,将来会有一半以上的开发商转行或在市场中消失。那么去年年底的那波地王热因何而起呢?

  首先,开发商们有一种“只买最贵的,不买最便宜”的心态。从目前来看,三四线城市房地产正处于“去库存”状态,再往里投钱无疑是“找死”。而一线城市未来房价必定比较坚挺,开发商们不求房价能涨多少,起码在一线城市拿地不失为“进退皆可”之策吧!

  再者,各大开发商们与地方政府有着“千丝万缕”的联系,去年二三季度包括一线城市在内的土地流拍现象层出不穷,比如北京孙河地块便是如此。到了年底为了帮助地方政府解决财政缺口,开发商们人为推高地价也是必然。更何况各地方政府对楼市缓风频吹,特别是央行宣布放宽个人购房贷款之后,开发商们预计今年一线城市将取消限购令,那么此时提前布局,便有了去年年底的地王争夺战。

  最后,大多数去年底的地王都有国企、央企的背景,比如格力地产、中海地产等。这一方面,有国资背景的开发商与民营房企相比,融资渠道更畅通,融资成本更低廉。另一方面,民营房企在争当地王时,要考虑风险和盈利问题。而对于国资背景的开发商来说,赚钱是自己的,亏钱是国家和银行的事儿,并不会太重视拿地风险的管控问题。

  很多人担心,近期地王在一线城市的频频出现,会带动周边商品房价格上涨,届时将会把一线城市的房价泡沫推得更高。不过笔者认为,中国房地产黄金期已过,闭着眼晴争当地王能赚钱的时代已经终结,年底地王的频频出现最终只能以这些企业的巨亏而告终。

  其一,一线城市的商品住宅库存并不轻,只是库存没有三四线城市那般严重。 以广州和北京为例,虽然连续两月成交回升,但数据显示,11月份,广州楼市库存仍高达15万套,创下近五年以来的历史新高。北京也存在着类似情况,截至12月7日,北京可售商品住宅总量再次突破9万套,达到9.3万套,创下32个月新高。上海12月商品住宅库存突破1300万平方米,估计去库存也需要一年以上的时间。目前房地产已由卖方市场向买房市场转向。

  其二,各地地王高溢价拿地,仅楼板价就达6万多/平方米,建成后至少要卖9万元/平方米以上,这无疑把地价泡沫推向极致,早已远远脱离了当地民众的购买力。在这种情况下,不仅投资风险巨大,而且按照当地居民的工资水平100年也买不起一套房。所以就算地王们造好了房,也买不出去几套,所以疯狂拿地将付出惨痛代价。

  其三,近十多年来,房价之所以疯狂飙升,与银行对个人贷款放宽有关,就是允许购房者可以透支未来几十年的收入,但这是在房价处于上升周期之下。而去年末银行的不良贷款率急速飙升,各商业银行对于个人房贷的策略是收紧杠杆,不可能任凭投机者拿银行的房贷金融杠杆无限放大,在没有资金配合的情况下,就算地王高价拿地,也会应者廖廖,最终只能转为消化不了的库存。

  开发商们年末突击争当地王,因为他们看好一线城市的房地产市场,希望今年占据“进退自如”有利态势,但是这种不计成本的拿地,着实让人为其捏了一把汗!笔者认为,在房价上升通道中,争做地王只是赚钱多少而已!但是在大的调整周期内,不计成本的拿地,风险不言而喻,最终出现巨亏的恐怕还是有国资背景的开发商和银行。一线城市的土地市场真是开发商们的安全港湾吗?我看不见得!

关键词阅读:地王 一线城市 楼板价 开发商 房企

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